Недвижимость с обременением

Различные операции с недвижимостью и земельными участками нередко сопровождаются обременениями. Обременения – именно так в градостроительной практике называют установленные законом условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

основания для ограничения
Основания для ограничения прав собственника земельного участка содержатся в официальном перечне обременений. Согласно этому перечню, земельный участок, предоставленный для строительства, реконструкции или благоустройства, может обременяться в установленном законодательством порядке запретами на изменение целевого использования или назначения участка без согласования в установленном порядке, на отдельные виды и параметры использования земельного участка, на изменения объектов недвижимости. Кроме того, земельный участок может быть обременён ограничениями на использование как самого земельного участка в связи с расположением на нём зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка, так и объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу. И, наконец, обременение может заключаться в следующих условиях: начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту; соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливается в законодательном порядке.
Как подчёркивают специалисты, перечень не является исчерпывающим. Земельный участок может быть также обременён другими градостроительными ограничениями, запретами и иными условиями использования, устанавливаемыми в государственных и общественных интересах в соответствии с законодательством.
Среди наиболее распространённых видов ограничений прав собственности на недвижимое имущество специалисты выделяют аренду, ипотеку, сервитут и  доверительное управление. Определим особенности каждого из них.

аренда
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать его во временное владение и пользование (или во временное пользование) съёмщику. Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, сдают в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом РФ. Договор аренды заключают в письменной форме, составляя один документ, подписываемый сторонами. Несоблюдение формы делает его недействительным. Договор аренды здания или сооружения, а также аренды (субаренды) земельного участка, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с этого момента. Регистрацию аренды недвижимости проводят посредством государственной регистрации договора аренды. Необходимо отметить, что с заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон. При сдаче земельного участка (участка недр) или его части к договору, представляемому на госрегистрацию прав, прилагают кадастровый план участка с указанием части, сдаваемой в аренду. При сдаче здания, сооружения или части помещений в них к договору прилагают поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначают сдаваемую территорию с указанием её площади.

ипотека
По договору об ипотеке (залогу недвижимого имущества) одна сторона (залогодержатель или кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенной недвижимости другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (за изъятиями, установленными федеральным законом).
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нём обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяют правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если законом не установлено иное. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде. Госрегистрация договора об ипотеке представляет собой основание для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке. Регистрацию производят на основании заявления залогодателя или залогодержателя после госрегистрации вещных прав залогодателя на недвижимость. К заявлению необходимо приложить договор об ипотеке вместе с указанными в нём документами. В регистрации может быть отказано, если ипотека указанного в договоре имущества недопустима в соответствии с законодательством РФ, если содержание договора или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям регистрации. При госрегистрации указывают данные о залогодержателе и предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.
Регистрационную запись об ипотеке погашают на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

сервитут
Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут устанавливают для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также в случае, если другие нужды гражданина не могут быть обеспечены без установления сервитута. То есть собственник имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от владельца соседнего участка, а в необходимых случаях и от хозяина другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитутом обременяют здания, сооружения и другое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием землей. Для хозяина недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве ограничения. Необходимо отметить, что обременение участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения землёй.

Различают частный и публичный сервитут. Частный, устанавливаемый по соглашению между лицом, требующим сервитута, и обладателем соседнего участка, подлежит регистрации. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Публичный сервитут, если он необходим для обеспечения интересов государства, органов местного самоуправления или местного населения, устанавливают закон, нормативные акты РФ и субъектов РФ, органы местного самоуправления без изъятия земельных участков. Например, публичный сервитут можно установить для прохода, проезда или прогона скота через участок, для проведения дренажных работ и т. д.
Владелец участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование землей.
Сервитуты подлежат регистрации в соответствии с законом. Её проводят в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимости или лица, в чью пользу установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации.

Если сервитут относится только к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указаны содержание и сфера действия сервитута, прилагают заверенный соответствующей организацией (органом) по учёту объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.
Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставлять кадастровый план участка не нужно.

доверительное управление
Владелец может передать своё имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Такая передача не влечёт перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах владельца или указанного им третьего лица.
По договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передаёт  другой стороне (доверительному управляющему) на определённый срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Любые права на недвижимость, связанные с распоряжением ею на условиях доверительного управления, регистрируют исключительно на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договора или решения суда. Договор доверительного управления заключают в письменной форме, при этом в отношении недвижимости – в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимости в доверительное управление подлежит госрегистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Несоблюдение формы договора доверительного управления или требования о регистрации передачи имущества в доверительное управление делает договор недействительным.

регистрация обременений
Как и право собственности на недвижимость, обременения подлежат государственной регистрации. Каждую запись об ограничении идентифицируют номером регистрации. Обременения могут возникнуть на основании сделки в отношении недвижимого имущества, акта органов государственной власти (органов местного самоуправления), закона, а также решения суда, вступившего в законную силу.

Государственная регистрация ограничений имеет важное практическое значение. Во‑первых, с этого момента сведения попадают в Единый государственный реестр прав, выписку из которого обычно запрашивают при совершении сделок с недвижимостью. Выписка обязательно содержит данные о наличии или отсутствии обременений, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта. Поэтому если в отношении квартиры, которую вы хотите приобрести, установлены ограничения, от покупки следует отказаться.
Обременение права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц можно зарегистрировать по инициативе правообладателей или приобретателей указанных прав.
Если ограничение регистрируют не по инициативе собственника (правообладателя), его обязательно об этом уведомляют. Обременения в публичных интересах (например, публичный сервитут) регистрируют по инициативе органов государственной власти и органов местного самоуправления, причем Федеральная регистрационная служба РФ непременно уведомляет об этом правообладателя (правообладателей).

 Фев. 27, 2009, полночь

 Наталья К.

 21018