Категории

Инвестиционные контракты, договоры соинвестирования

3 минуты на чтение

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» Закон определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов.

Закон устанавливает правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Участие граждан в формировании имущества юридических лиц, в том числе в формировании их уставных (складочных) капиталов или паевых фондов путем внесения денежных средств или иного имущества, которое влечет за собой принятие на себя этими юридическими лицами обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения, возможно в случаях, если такое участие предусмотрено федеральными законами.

Иногда различные суды неоднозначно оценивают правовую природу заключаемых сделок и принимают неодинаковые решения по одинаковым или сходным вопросам. Поэтому важное значение имеет толкование принятых правовых актов. Обзоры правоприменительной практики, осуществляемые Верховным и Конституционным Судами, высококлассными юристами и специалистами, последнее время достаточно регулярно появляются в Интернете и в открытой печати.

Практика показывает, что граждане в основной своей массе не обладают достаточными правовыми знаниями, чтобы разобраться во всех хитросплетениях предлагаемых им договоров, и, естественно, попадали впросак. Четкое определение договоров, регулирующих инвестиционную деятельность в строительстве (инвестиционные контракты, договоры соинвестирования), ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не содержится.

В связи с этим судебные инстанции по-разному квалифицируют их: в некоторых случаях инвестиционные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), в других случаях - как договоры подряда (гл. 37 ГК РФ). Нередко подобные договоры квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные ГК РФ. Такова, например, практика судов общей юрисдикции, нашедшая отражение в «Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов», подготовленном Верховным Судом Российской Федерации 19 сентября 2002 г. Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.

Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.

Содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок. Закон № 214-ФЗ устанавливает определенную форму договора о долевом участии в строительстве жилого дома и порядок его оформления и регистрации, но не запрещает застройщикам использовать другие формы договоров для привлечения денег соинвесторов. Пользуясь этим, некоторые фирмы стараются заключить с гражданами другие договоры, не на основе указанного закона, объясняя это тем, что условия строительства каждого дома, а также юридическая основа права продажи индивидуальны. Но это не более чем лукавство. 

 Сен. 9, 2014, 8:56 д.п.