Долевое строительство жилья

Долевое строительство жилья
В последние годы широкое распространение получило приобретение гражданами жилых помещений путем участия в финансировании строящегося жилого дома в размере стоимости будущей квартиры, т.е. потенциальный собственник оплачивает еще не существующую физически квартиру на стадии начала строительства дома, инвестируя его возведение. В таких случаях практически продавалась не квартира, а права требования на ее последующее оформление в собственность.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи возводимых жилых домов и другие лица. Особенность состоит в том, что в оформлении документов на приобретение квартиры в строящихся домах могут принимать участие, например, множество различных организаций: заказчик, застройщик, основной инвестор, генеральный подрядчик, риелторские и инвестиционные фирмы, Департамент внебюджетной политики строительства,  Департамент муниципального жилья, и жилищной политики, организации, получающие права на квартиры по взаимозачету учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, физические и юридические лица.
Отношения между участниками инвестиционного строительства жилых помещений и, в частности, между покупателями (соинвесторами) и продавцами (застройщиками и другими организациями) регулируются следующими нормативными актами:
•          Гражданским кодексом РФ;
•           Жилищным кодексом РФ;
•          Федеральным законом РФ от 25.02.1999 N2 39-ФЗ (в редакции от 2.01.2000 г.) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
•           Постановлением Правительства РФ от 21.04.06 N 233 «О требованиях к размеру денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»;
•           ФЗ NQ 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве ~ногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (В ред. ФЗ N2 111 от 18.07.2006 г.);
•           ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (о ред. ФЗ № 11 от 18.07.2006 г.);
•          ФЗ № 348 от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей»;
•          законами субъектов РФ.
В организационно-технологическом отношении существует несколько вариантов оформления о собственность (приобретение) квартир в новостройках. Но самым надежным и безопасным способом получения жилой площади является покупка квартир в домах, которые строят.  Гражданин оплачивает стоимость квартиры после приемки дома Госкомиссией, оформляет договор купли-продажи квартиры и регистрирует право собственности приобретателя жилья. Если дилер выкупит квартиры в новостройке в свою собственность, то далее он сам продает их гражданам в обычном порядке, но уже по более высокой цене.
Привлекательным является и вариант приобретения жилья гражданами у строительной компании, которая выполняет практически все функции по строительству жилого лома, в том числе и привлекает дольщиков и сама продает квартиры  без посреднических фирм или через свою уполномоченную компанию.
На практике же чаше всего договора с будущими владельцами квартир заключают не строительные организации (первоначальные собственники жилого дома), а различные компании (генеральный инвестор, риелторские фирмы, агентства недвижимости и др.), профинансировавшие строительство дома и аккумулирующие денежные средства дольщиков  или обычные посредники-уполномоченные. В таких случаях соинвестору (гражданину-дольщику) целесообразно убедиться в наличии у организации-инвестора права собственности на жилую площадь 13 строящемся доме, а для этого необходимо:
•          просмотреть инвестиционный контракт, зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья и жилищной политики, где в приложении указаны номера квартир в проекте, правом требования на которые обладает инвестор;
•           проанализировать технико-экономическое обоснование, утвержденное горэкспертизой. в котором приведены характеристики строящегося дома, размеры, расположение квартир и другие параметры;
•          внимательно изучить протокол распределения площадей между участниками инвестиционного проекта (инвесторами, заказчиком, застройщиком и другими лицами);
•          ознакомиться с разрешением на строительство основание для реализации инвестиционного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных норм.
Для защиты дольщиков (соинвесторов), вкладывающих свои средства на первичном рынке жилья, Постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 г № 233 значительно повышены требования к финансовой устойчивости строительных компаний, привлекающих средства граждан и других соинвесторов на начальной стадии строительства жилых домов.