Елена СМЕЛИК: Сказать, что с жильем в России дело обстоит просто плачевно, значит, ничего не сказать.

Елена СМЕЛИК: Приобрести квартиру среднестатистическому россиянину не по карману. Надежды получить ее от государства тоже никакой - в очередь на ""бесплатное жилье" поставят не каждого, а если и дадут такую возможность, то квартиру можно и до пенсии ждать.

Елена СМЕЛИК: Есть и еще несколько возможностей. Например, ипотека. И самый; наверное.

Елена СМЕЛИК: рискованный способ - долевое строительство. Выстроить свои "хоромы", внося ежемесячные платежи - обходится гораздо дешевле, нежели выплачивать кредит, да еще и с процентами. Но, как известному каждой медали есть и оборотная сторона.

Елена СМЕЛИК: ПОДВОДНЫЕ РИФЫ

Елена СМЕЛИК: Решиться на долевое строительство - шаг весьма смелый. Чтобы не быть обманутым, нужно знать множество юридических тонкостей, в которых порой сложно разобраться даже специалисту. Именно этим зачастую и пользуются мошенники, старающиеся заставить простого человека выложить энную сумму за мифическую квартиру. Они убеждают, приводят доводы, рассказывают и обещают, и люди им верят.

Елена СМЕЛИК: Прошедшие недавно во всей стране акции протеста разоренных людей вполне закономерны. Ведь масштаб этой проблемы эксперты оценили высоко: в долевом строительстве "крутится" 15 миллиардов рублей, примерно на эту сумму могут обмануть людей недобросовестные строители!

Елена СМЕЛИК: Попробуем разобраться в причинах происходящего. В начале прошлого года вступил в действие закон о долевом строительстве. Он предоставил многочисленные гарантии физическим лицам (гражданам), начисто "забыв" о самих застройщиках, оставив им на откуп только обременительные обязанности. Закономерно, что застройщики работать по новому закону не захотели и стали его избегать.

Елена СМЕЛИК: Новый закон предписывает строителям заключать договор с первым дольщиком только в том случае, если земля под новостройку оформлена, разрешение на строительство получено, и проект прошел государственную экспертизу. Видимо, именно поэтому строительство зачастую ведется без разрешительных документов. В ряды обманутых дольщиков попадают граждане, купившие квартиры в возводящихся без разрешения властей домах.

Елена СМЕЛИК: Остаться без денег и без недвижимости рискуют и те, кто заключил с застройщиками договоры, не попадающие под действие Федерального закона №214 "О долевом строительстве...". Единственный договор, попадающий под действие названного закона, - это договор об участии в долевом строительстве. Все остальные договоры не гарантируют вам получение квартиры.

Елена СМЕЛИК: Не лучше и для дольщиков, и для застройщиков обстоит ситуация с договорами, под действие вышеназванного закона попадающими. В частности, спорным моментом является пункт закона, предусматривающий обязанность строительной компании в случае расторжения договора выплатить противной стороне (то есть гражданину) 72 процента годовых в качестве "штрафных санкций". Достаточно лишь небольшого количества подобных исков вкладчиков, чтобы обанкротить строительную компанию, оставив остальных дольщиков ни с чем. Опасаясь подобных ситуаций, застройщики применения нового закона стараются избегать.

Елена СМЕЛИК: Уже давно не секрет, что некоторые недобросовестные застройщики умудрялись "продавать" квартиру по 3-4 раза.

Елена СМЕЛИК: КЛАССИЧЕСКИЙ ПРИМЕР ОБМАНА

Елена СМЕЛИК: Екатеринбуржец (назовем его Петров Иван Генрихович), работающий рядовым менеджером, очень хотел иметь собственное жилье. Нашел строительную компанию, заключил договор инвестирования и, ежемесячно уплачивая установленную договором сумму, спокойно ждал завершения строительства. Прошел год. Начался второй, - возведение многоэтажки застыло на уровне прошлого года. Сроки сдачи новостройки оттягивались, и, наконец, дольщик решил пойти в компанию застройщика. Пришел.

Елена СМЕЛИК: Строительство затягивается, ничего страшного. Подождите еще немного, - успокоили Ивана Генриховича в строительной компании. Прошел месяц, другой, третий... Миновало полгода. Строительство все не заканчивалось, и дольщик снова отправился к застройщику. Помыкавшись перед закрытой дверью компании, гражданин отправился прямиком в прокуратуру. Там провели проверку и выяснили: компания-застройщик, собравшая с дольщиков деньги, исчезла, оставив своих "клиентов" и без средств, и без квартир. Вскоре стало известно, что уже выстроенные по названному Иваном Генриховичем адресу квартиры не только проданы другим лицам, но и перепроданы. Таким образом, вложивший немалые деньги в строительство собственной квартиры, он остался ни с чем, более того - застройщики "кинули" и того, кому была продана уже купленная дольщиком квартира.

Елена СМЕЛИК: Эта история - яркий пример популярной в наши дни схемы мошенничества. По закону, человек, заплативший за квартиру и зарегистрировавший сделку в государственном органе, уполномоченном их утверждать, становится полноправным хозяином своей недвижимости. Но стать собственником можно только после окончания строительства. Именно этой прорехой в законодательстве и пользуются мошенники, чтобы продать одну квартиру нескольким лицам. Когда дом построят, выясняется, что у квартиры сразу несколько хозяев. И пока обманутые дольщики пишут заявления в суд, строительная компания успевает исчезнуть, прихватив с собой деньги пострадавших. Жертвой именно такой схемы мошенничества и стал Иван Генрихович.

Елена СМЕЛИК: По закону все застройщики обязаны заключать с гражданами только договор об участии в долевом строительстве. Предложения строительных компаний заключить договор инвестирования, соинвестирования, а, тем более, посреднических или информационных услуг, указывают на то, что перед вами либо аферисты, либо организация, чьей основной деятельностью строительство не является. Кроме того, вам должны показать документы, подтверждающие разрешение на строительство.

Елена СМЕЛИК: Но что же делать тем, кто в результате "деятельности" нечестных людей лишился не только денег, но, может быть, и последней надежды обрести долгожданную квартиру? Как раз в этот момент и требуется вмешательство государства. Не только в части привлечения виновных к ответственности, но и в связи с возвращением дольщикам хоть какой-то части потерянных денег. Разумеется, расплачиваться "по счетам" мошенников государство не может. В этом случае остается только одно решение названной проблемы - завершить возведение недостроенных домов и отдать квартиры пострадавшим дольщикам. Именно так решили поступить столичные и подмосковные власти. Выход, безусловно, правильный.

Елена СМЕЛИК: И хотя против ряда фирм-застройщиков возбуждены уголовные дела, вопрос о том, как дольщики получат обратно свои деньги, остается открытым.

Елена СМЕЛИК: ЧТО ДЕЛАТЬ?

Елена СМЕЛИК: Для начала не полениться и узнать все о той организации, с которой вы собираетесь заключать договор. Придя в офис компании, не постесняться попросить разрешительные документы на ведение строительства, бумаги, подтверждающие право собственности или аренды застройщика на земельный участок, на котором будет возводиться новостройка, а также опубликованную в печати проектную декларацию. Обязательно следует поинтересоваться, на какой стадии находится стройка. По закону застройщик не имеет права привлекать средства граждан, если строительство находится на нулевой стадии - создания котлована и фундамента.

Елена СМЕЛИК: Важен и пункт 3 статьи 4 "Закона о долевом строительстве". Согласно ему, договор, заключаемый гражданином со строительной компанией, должен быть зарегистрирован. Это обязательное условие, поскольку незарегистрированный договор считается незаключенным, и не выполнивший это условие человек становится реальным кандидатом в жертвы мошенников. Регистрация договора проводится в специализированном государственном органе (в нашем случае в Управлении федеральной регистрационной службы по Свердловской области), о чем на документе делается соответствующая отметка, а сам её факт заносится в специальный реестр. Это лишает аферистов возможности заключать договоры на участие в долевом строительстве одной квартиры с несколькими лицами.

Елена СМЕЛИК: В силу всего вышесказанного наиболее предпочтительным, на мой взгляд, является ипотечное долевое строительство. Это самый надежный способ приобрести квартиру, поскольку банки, предоставляющие ипотечные кредиты на долевое строительство, тщательно проверяют финансовую чистоплотность строительных компаний, занимающихся долёвкой, поэтому риск стать "клиентом" мошенников в этом случае минимален.

Елена СМЕЛИК: И все-же, несмотря на большое количество мошенников, честных строительных компаний на рынке жилья тоже много. Надо просто их найти.

Елена СМЕЛИК: Кстати, с участием Союза строителей Свердловской области создан сайт DOLEVOYDOM.RU, В котором уважающая себя строительная организация может опубликовать проектную декларацию, и такая публикация признается официальной для последующего заключения и регистрации договоров по долевому строительству жилья.

Елена СМЕЛИК: Заметим, что союзы строителей всех субьектов РФ направили в Государственную Думу России свои предложения по внесению в закон "О долевом строительстве..." изменений, которые должны сбалансировать взаимные требования и претензии между дольщиком и застройщиком. Обе стороны ждут поправок в закон!