Категории

Долевое строительство. опасная выгода. екатеринбург.

7 минут на чтение

Долевое строительство. Опасная выгода.
Период 1998-2008 гг., наряду с общим экономическим подъемом в России, ознаменовался бурным развитием сферы строительства жилья и других объектов недвижимости.
Казалось бы, логичным следствием увеличения спроса на объекты недвижимости и количества предложений должны были стать привычность, отлаженность, юридическая прозрачность и безопасность заключаемых сделок. Однако сделки, предметом которых являются отношения, связанные недвижимостью, и различного рода схемы участия в долевом строительстве жилья и иных объектов недвижимости до сих пор являются рискованными, скрывающими немало «подводных камней».
Сказанное особенно актуально применительно к отношениям, связанным с участием в долевом строительстве жилья и иных объектов недвижимости.
Долевое строительство – это выгодный способ приобрести в собственность объект недвижимости. Однако, несмотря на значительные усилия законодателя в деле защиты прав участников долевого строительства, гражданам по-прежнему часто приходится отстаивать свои интересы в судебном порядке. Как правило, недобросовестность застройщика в исполнении своих обязательств, касаемо сроков сдачи и качества строительства, сопряжена с применением различных «серых» схем, цель которых - выйти из-под юрисдикции Федерального закона №214-ФЗ , как следствие, избежать ответственности им предусмотренной.
В настоящее время самым надежным, защищенным законом, способом приобретения недвижимости на этапе строительства является участие в строительстве, которое оформляется путем заключения договора участия в долевом строительстве.
Однако, при том, что привлечение средств граждан с целью участия в долевом строительстве, согласно ст.1 Закона №214-ФЗ, возможно только путем заключения договора участия в долевом строительстве (либо путем вступления в жилищно-строительный или жилищный накопительный кооператив, выпуска эмитентом особого вида облигаций – жилищных сертификатов), только около 10% от общего объема сделок оформляется посредством данного договора. То есть приблизительно 90% всех совершаемых сделок, целью которых является участие в долевом строительстве, противоречат закону. На практике это означает, что Ваша сделка может быть признана недействительной или не заключенной (т.е. не влекущей никаких правовых последствий), что позволяет застройщику пользоваться Вашими деньгами, не исполняя, со своей стороны, того, что Вам было обещано, когда подписывался договор.
Обязательными условиями договора участия в долевом строительстве являются:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменном виде и в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе РФ.
В случае, если договор не содержит хотя бы одного из вышеперечисленных условий либо не зарегистрирован, такой договор считается не заключенным.
Кроме того, Законом предусмотрены обязательные требования, которым должен удовлетворять застройщик:

  1. Застройщик должен являться юридическим лицом.
  2. Земельный участок, на котором будет вестись строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в целях строительства которого привлекаются денежные средства, должен быть в собственности застройщика либо принадлежать ему на праве аренды.
  3. Застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилье в строящемся многоквартирном доме, только в порядке предусмотренном ФЗ №214-ФЗ.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирного дома только после:

  1. Получения разрешения на строительство в установленном порядке;
  2. Опубликования, размещения и/или представления проектной декларации, в соответствии с ФЗ №214;
  3. Государственной регистрации права на земельный участок, предназначенный под застройку, финансируемую за счет привлеченных средств дольщиков.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан предоставить следующие документы:

  1. Учредительные документы застройщика;
  2. Свидетельство о государственной регистрации застройщика и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  3. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
  4. Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
  5. Разрешение на строительство;
  6. Технико-экономическое обоснование проекта строительства;
  7. Заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  8. Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  9. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Знакомясь с проектной декларацией, необходимо знать, что проектная декларация застройщика должна отвечать требованиям ст.19 ФЗ №214 и включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, в соответствии со ст.ст.20 и 21 Закона. В случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. При этом участник долевого строительства вправе требовать уплаты процентов за пользование денежными средствами.

При заключении договора участия в долевом строительстве настоятельно рекомендуем обращать внимание на вышеперечисленные аспекты и запрашивать указанные документы. Непредоставление документов или несоответствие договора, застройщика требованиям, указанным в Законе – повод усомниться в благонадежности застройщика и предлагаемой схемы участия в строительстве.

Иные, отличные от урегулированной ФЗ №214, схемы продажи квартир на этапе строительства можно назвать по-разному: альтернативными, серыми и т.д. – однако все они противоречат нормам действующего законодательства. Основная цель подобных схем – создать условия для привлечения денежных средств с наименьшими рисками ответственности для привлекающей стороны. Как правило, оформление в таких случаях происходит путем составления и подписи договоров соинвестирования, предварительной купли-продажи, переуступки прав требования, использованием в расчетах векселей. Используются и такие экзотичные (для данных отношений) договоры, как договоры подряда, где застройщик-подрядчик осуществляет деятельность по строительству квартиры для гражданина-заказчика, договоры о совместной деятельности, купли-продажи с рассрочкой платежа.
Подводя итог, можно сделать вывод, что абсолютное большинство сделок по продаже объектов недвижимости (квартир, автомобильных парковочных мест и боксов и т.д.) в стадии строительства осуществляется по рискованным для покупателя (дольщика) схемам. Гарантом подобных сделок, как правило, является только авторитет застройщика. Однако в случае, если проблемы со строительством или качеством объекта всё-таки обнаружатся, дольщик (инвестор, покупатель и т.д.) окажется не защищенным от произвола застройщика, если вовремя не обратится за помощью к юристу.
Количество «обманутых дольщиков» свидетельствует о том, что для обычного гражданина не так-то просто разобраться во всех тонкостях договора участия в долевом строительстве (если представленный на подпись договор вообще таковым является), в отличии от застройщика, имеющего в своем штате квалифицированных юристов.
Поэтому на любом этапе (будь то ознакомление, составление, исполнение или, тем более, заявление претензий относительно ненадлежащего исполнения договора) целесообразно обратиться за юридической консультацией или содействием в защите прав к юристам, специализирующимся на вопросах долевого строительства, в том числе даже в случае, если вы сотрудничаете с риэлтерами или иными посредниками, поскольку только для юриста характерно постоянное и непосредственное решение в процессе своей деятельности сложных проблем с учетом правовой специфики отношений.
Данные рекомендации продиктованы, прежде всего, осознанием масштабности и многоаспектности проблемы, перед решением которой оказалось множество граждан и их семей, профинансировавших строительство объектов, осуществляемое недобросовестными застройщиками, позиции которых с правовой стороны защищены деятельностью квалифицированного персонала.
Мы настоятельно советуем, не откладывая, обратиться за юридической консультацией и правовой помощью к любым, заслуживающим Вашего доверия специалистам в области права, в случае, если:

  1. ДОГОВОР НЕ является договором долевого участия в строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, при этом цель привлечения денежных средств – финансирование строительства жилья или участие в долевом строительстве иных объектов недвижимости;
  2. ЗАСТРОЙЩИК НЕ удовлетворяет требованиям, которые предъявляются к нему Законом;
  3. ДОГОВОР НЕ содержит обязательных условий либо не зарегистрирован (при этом рекомендуем не полагаться только на свое мнение и проконсультироваться с юристом).
  4. ВЫ НЕ имеете сведений о том, зарегистрированы ли права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство; опубликована ли проектная декларация; имеется ли у застройщика разрешение на строительство.
  5. ВАМ НЕ предоставлены сведения, согласно п.2 ст.21 ФЗ №214.
  6. У ВАС есть иные сомнения относительно благонадежности застройщика, подписанного договора, предложенной схемы участия в строительстве.

Возможно, со временем количество «серых» схем значительно уменьшится и произойдет полный, или почти полный, переход к работе по закону № 214-ФЗ, однако отстаивать свои интересы необходимо в любом случае, вне зависимости от того, по какой схеме привлечены денежные средства застройщиком.
Обходя закон №214-ФЗ застройщикам выгоднее нарушать закон, уходить от ответственности, пользуясь неспособностью дольщиков самостоятельно защитить свои права и привлечь застройщиков к ответственности, в том числе, согласно ФЗ № 214, в пользу граждан.

Обратившись за помощью к юристу, Вы можете получить консультацию по вопросам:
- относительно правовых последствий подписанных Вами и застройщиком документов (какие права и обязанности имеете Вы и застройщик);
- относительно требований, которые Вы имеете право предъявить к застройщику;
- о том, какие государственные органы могут оказать содействие в защите Ваших прав;
- возможно ли привлечь застройщика к ответственности, предусмотренной ФЗ №214-ФЗ, в том числе со взысканием неустойки по ст.395 ГК в двойном размере.
© Римский, Д.С. Специалист по правовым вопросам ООО «Юридическое Бюро», г. Екатеринбург. Тел.: 912-685-25-08; icq: 359-657-673; факс: 901-453-76-26; e-mail: RimskyDS@mail.ru .


Здесь и далее имеется в виду Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

См.: ст.4 указанного закона.

См.: п.2 ст. 20 и п.2 ст. 21 указанного закона.

 Янв. 12, 2010, полночь
Facebook Vk Ok Twitter Telegram Whatsapp

Похожие записи:

?Узнать о квартирах в Новостройках (варианты квартир - Долевое строительство)   Долевое строительство в Екатеринбурге – это выгодный метод приобретения недвижимости. Суть его заключается в том, что дольщик сначала вносит определенный процент от стоимости ква...
Долевое строительство и НДС 
      В России уже добрый десяток лет специалисты отмечают бум жилищного строительства. Причем большинство домов возводится не столько за счет организаций-застройщиков, сколько за счет привлечения средств будущих владельцев...
Долевое строительство вернется, но цены не упадут
 
 
 Михаил ХМЕЛЕВ: Частных инвесторов на рынке жилой недвижимости ждут перемены. Президент Путин утвердил поправки к закону «Об участии в долевом строительстве». Год назад, с пр...