Новые механизмы защиты прав дольщиков: быть или не быть?
Последние годы в России отмечены неуклонным ростом объемов жилищного строительства. Такое строительство, как правило, осуществляется за счет привлеченных застройщиком средств. При этом основным способом привлечения денежных средств для финансирования строительства становится заключение договоров долевого участия в строительстве. Это обуславливает необходимость установления надежного правового механизма защиты прав дольщиков.
Существующий порядок
В настоящее время способы защиты имущественных прав дольщиков описаны в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года. Положения указанного закона, в первую очередь, направлены на обеспечение интересов инвесторов в ситуации, когда застройщик нарушает сроки передачи объектов долевого строительства. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона в таком случае застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки передачи объекта. А если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Более того, в таком случае дольщик вправе вообще отказаться от договора и потребовать возврата внесенных денежных средств. При этом на внесенные по договору инвестором денежные средства также начисляются проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если же участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Однако, на практике в случаях отсутствия у застройщика денежных средств реализация указанных выше положений зачастую сталкивалась со значительными трудностями. В связи с этим в настоящее время законодательство предусматривает обязательное обеспечение обязательств застройщика по возврату дольщику внесенных последним денежных средств и уплате неустойки за нарушение условий договора в виде залога или поручительства. И тем не менее эффективность данных мер иногда также вызывает сомнения.
Защита по-новому
В конце 2006 года группой депутатов был подготовлен и внесен на рассмотрение в Государственную Думу РФ проект Федерального закона «О реструктуризации строительных организаций». Указанный законопроект предусматривает новые механизмы защиты финансовых интересов участников долевого строительства.
В соответствии с законопроектом основными способами борьбы за права дольщиков должны стать:
• реструктуризация строительных организаций,
• добровольное страхование вкладов участников долевого строительства.
В целях осуществления реструктуризации строительных организаций и обеспечения функционирования системы страхования вкладов предусматривается создание специализированной государственной корпорации — Агентства по реструктуризации строительных организаций. В качестве одной из функций, возлагаемых на корпорацию, выступает управление строительными организациями, привлекающими для финансирования строительства денежные средства по договорам долевого участия в строительстве. Осуществление реструктуризации строительных организаций предполагается именно и исключительно под управлением агентства. При этом необходимо отметить, что строительная организация может перейти под управление агентства как добровольно, так и принудительно.
Добровольно или принудительно
Добровольный переход под управление корпорации осуществляется на основании заявления строительной организации. При этом между строительной организацией и агентством заключается договор о порядке взаимодействия в рамках проведения мероприятий по реструктуризации.
Строительная организация переводится под управление агентства в целях ее реструктуризации в принудительном порядке в случаях:
• просрочки исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве сроком более чем три месяца;
• если сумма обязательств строительной организации перед участниками долевого строительства и (или) иные обязанности, вытекающие из заключенных договоров участия в долевом строительстве, превышает стоимость принадлежащего строительной организацией имущества.
Впрочем, заинтересованные лица вправе обжаловать решение о принудительном переводе строительной организации под управление государственной корпорации в судебном порядке.
Стоит отметить, что под управлением строительной организацией, по смыслу законопроекта, понимается не принятие на себя функций единоличного исполнительного органа (как, например, в случае арбитражного управляющего), а осуществление мероприятий по реструктуризации строительной организации в условиях, позволяющих агентству определять решения строительной организации по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания ее учредителей (участников). Как правило, агентство реализует предусмотренные законопроектом меры по реструктуризации строительной организации через органы управления последней.
Проведение обследования
Возможность принятия строительной организации под управление агентства устанавливается при проведении обследования, порядок которого достаточно подробно описан в законопроекте. Для обеспечения баланса интересов дольщиков, строительной организации, ее учредителей (участников), чьи полномочия, к слову, приостанавливаются с момента начала процедуры обследования, и государственной корпорации законопроект предусматривает предельный срок проведения обследования, равный 90 дням. В течение этого срока агентство изучает финансовое состояние организации и принимает решение о переходе строительной организации под управление агентства либо об отказе от перехода строительной организации под управление агентства. Такое решение подлежит обязательному опубликованию в «Российской газете» в течение 15 дней с момента принятия.
Права агентства
Права агентства в отношении строительной организации, находящейся под его управлением, крайне обширны. Агентство вправе:
• принимать решения об осуществлении мер по финансовому оздоровлению строительной организации;
• увеличивать и уменьшать уставный капитал строительной организации;
• принимать решения о реорганизации строительной организации;
• продавать или иным образом передавать права на акции (доли) и иное имущество строительной организации третьим лицам. При этом активы строительной организации могут быть проданы на открытых торгах (за исключение активов, относящихся к ограниченному в обороте имуществу, которое продается на закрытых по составу участников торгах), организатором которых выступает агентство. Более того, государственная корпорация без участия собрания кредиторов вправе осуществить даже продажу предприятия (бизнеса) строительной организации;
• при наличии установленных законодательством Российской Федерации оснований обращаться в суд с требованием о признании сделок, совершенных строительной организацией в течение трех лет до момента перехода строительной организации под управление агентства, недействительными;
• организовывать предоставление займов, размещать депозиты, предоставлять обеспечение, оказывать иные виды финансового содействия строительной организации, как самостоятельно, так и через финансового агента;
• осуществлять иные меры и мероприятия в целях восстановления финансового положения строительной организации;
• осуществлять процедуры ликвидации строительной организации (принимать чрез органы управления строительной организации решение о ликвидации, обращаться в арбитражный суд с требованием о признании строительной организации банкротом и выполнять функции ликвидатора или конкурсного управляющего);
• отстранить на срок не более одного месяца от исполнения обязанностей либо ограничить полномочия руководителей исполнительных органов, главного бухгалтера, руководителей филиалов строительной организации и иных ее сотрудников в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о труде, и приостановить (при отстранении от исполнения обязанностей) выплату им заработной платы.
План реструктуризации
При этом все мероприятия по реструктуризации осуществляются на основании плана, срок реализации которого не должен превышать три года и может быть продлен агентством на срок не более 12 месяцев. Такой план должен включать в себя:
• мероприятия по реструктуризации обязательств строительной организации;
• мероприятия по формированию резервов, необходимых для продолжения строительной деятельности;
• мероприятия по формированию резервов, необходимых для обеспечения соблюдения и максимально возможной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.
С момента принятия решения о переходе строительной организации под управление агентства вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов организации по ее обязательствам, возникшим до момента перехода под управление агентства. В то же время, обязательства строительной организации, возникшие после перехода под управление государственной корпорации, подлежат исполнению в полном объеме.
Система страхования вкладов
Далее, законопроект предусматривает введение системы страхования вкладов участников долевого строительства. Участниками такой системы являются:
• участники долевого строительства (выгодоприобретатели);
• строительные организации (страхователи);
• агентство (страховщик);
• финансовый агент.
Участие строительной организации в системе страхования вкладов является добровольным. Никто не вправе обязать строительную организацию вступить в систему или, наоборот, выйти из нее. Для того, чтобы стать участником системы страхования, нужно только встать на соответствующий учет путем подачи соответствующего заявления. На основании заявления агентство осуществляет включение организации в реестр участников системы страхования вкладов участников долевого строительства. В таком случае страхование привлеченных у участников долевого строительства денежных средств будет производиться в силу закона и не требует заключения договора страхования.
Строительные организации, вступившие в систему страхования, обязаны уплачивать страховые взносы в фонд добровольного страхования вкладов участников долевого строительства. Ставка взноса устанавливается агентством и не может превышать 0,05% всех денежных средств, привлеченных строительной организацией по договорам долевого участия в строительстве за расчетный период (календарный квартал года). За просрочку внесения страховых взносов предусмотрены пени.
При наступлении страхового случая участники долевого строительства могут получить возмещение за счет средств указанного фонда. Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в агентство. При этом под страховым случаем понимаются:
• начало процедуры ликвидации строительной организации;
• введение агентством моратория на удовлетворение требований кредиторов строительной организации.
Размер возмещения определяется в размере 100% от суммы привлеченных по договору долевого участия денежных средств, но не более 500 тыс. руб. в отношении одной строительной организации (независимо от количества заключенных с ней договоров). Однако, если страховой случай наступил в отношении нескольких строительных организаций, размер страхового возмещения исчисляется отдельно в отношении каждой строительной организации.
Тем не менее, законопроект до настоящего времени так и не принят. Тогда как количество нарушений, допускаемых застройщиками перед участниками долевого строительства, неуклонно растет…
Авг. 8, 2008, полночь
