Понятие «управление развитием недвижимости» или «девелопмент» (от англ. develop развивать, совершенствовать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей повышение его стоимости. Это особый процесс и вид профессиональной деятельности (бизнеса), существующий в странах с развитой рыночной экономикой и развитым рынком недвижимости.
К объектам девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но также развитие бизнес проектов, информационных технологий и другие направления. Однако не следует считать, что эти объекты принципиально различны, ведь во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции. Федеральный закон № 39 ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет инвестиции как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности, в целях получения прибыли и достижения положительного экономического и социального эффекта».
Таким образом, общим признаком девелопмента как вида человеческой деятельности является комплексная организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.
Понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных аспекта. Во-первых, девепопмент это такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта, т. е. девепопмент это процесс развития объекта недвижимости. Во-вторых, девелопмент это профессиональная деятельность по организации и управлению процессом девелопменга. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, проявление деловой активности на рынке.
Как качественное преобразование недвижимости девелопмент характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов.
Любое развитие объекта недвижимости связано, прежде всею, с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у него новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), или не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в нежилой). Но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.
В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к тем решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.
Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента. Именно это обстоятельство является существенным для пони мания девелопмента как прироста ценности объекта, которая обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента. Создание каждого объекта недвижимости особый способ инвестиций, поэтому основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.
Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.
Развитию девелопмента как профессиональной деятельности способствует реакция рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок недвижимости будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости.
Суть девелопмента сосредоточенна в управлении инвестиционными проектами в сфере недвижимости, включающими в себя:
выбор экономически эффективного девелоперского проекта;
выбор оптимального времени для реализации проекта;
получение необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;
определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;
поиск и привлечение инвесторов;
отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
использование строительных «ноухау»;
реализация созданного объекта недвижимости или
передача его в эксплуатацию заказчику.
Девелопмент характеризуется рядом специфических особенностей:
комплексная ответственность за конечные результаты работ;
высокая капиталоемкость проектов;
длительность инвестиционного цикла;
неделимость (как правило) создаваемого проекта;
инновационный характер;
максимальное комплексирование услуг/продукции;
улучшение финансовых результатов деятельности;
обеспечение высокого качества работ.
Сфера девелопмента обладает собственным понятийным аппаратом, без понимания которого невозможно полноценное осуществление процесса управления развитием недвижимости.
Сен. 4, 2013, 8:38 д.п.
