Профессиональное управление недвижимостью, девелопмент, сервейинг - всё это, по сути своей, разные названия одного большого процесса, который происходит в современной России. А поскольку инвестиции в недвижимость считаются делом прибыльным, то и интерес к этому процессу постоянно растет. Предлагаем Вашему вниманию серию небольших статей, посвященных этой теме. Начнем с истории.
Система профессионального подхода к управлению недвижимостью начинается в Англии XV-XVI веков, именно тогда была впервые сформирована первая государственная служба специально уполномоченных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Появление такой службы стало необходимостью в связи с тем, что земля в те времена была основой жизнедеятельности человека и главным источником дохода, а отсутствие законно обоснованных границ земельных участков создавало массу проблем и конфликтов. Тогда же получило широкое применение понятие "сервейинг" (от англ. Survey - межевание, обмер, инспектирование), представляющее собой реализацию системного подхода к анализу, развитию и управлению земельным участком, или объектом недвижимости. Развитие рынка требовало новых квалифицированных специалистов в этой области, и в 1868 году в Лондоне был основан институт по подготовке сервейеров. В 1881 году этому учебному заведению было присвоено звание "Королевский институт полномочных оценщиков" (Royal Institution of Chartered Surveyors). С тех пор до настоящего времени сервейеры занимаются всем комплексом работ, связанных с недвижимостью. Они владеют всей необходимой информацией по городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, реконструкции и модернизации зданий, принимают участие в оценке, продаже, аренде и управлении коммерческой недвижимостью.
В России слово "сервейер" встречается значительно реже, чем общепринятое понятие "девелопер" (от англ. Development - развитие, рост, улучшение, усовершенствование). Под этим понятием подразумеваются качественные преобразования, которые обеспечивают рост стоимости объекта недвижимости по сравнению с первоначальной. Эти изменения могут быть кардинальными (застройка пустующего участка), или совсем незаметными (перевод помещений из жилого фонда в нежилой), но именно они являются признаком и необходимым условием девелопмента.
В русском языке этот вид деятельности принято называть "профессиональным управлением недвижимостью". С появлением рыночных отношений в России возрождается класс собственников коммерческой недвижимости. В начале 90-х ими стали директора акционированных предприятий, успешные риэлтеры, крупные бизнесмены, вложившие свободные средства в недвижимость с целью защиты капитала от инфляции. Став собственниками, все они столкнулись с множеством проблем, главной из которых стало отсутствие квалифицированных кадров. Хозяйственные службы, или другие, специально созданные подразделения, на которые обычно возлагалось управление, не имели специалистов, способных правильно определить проблему объекта, провести маркетинг, разработать концепцию развития, рассчитать долгосрочный прогноз рынка аренды и пр. В то время в России не существовало учебных заведений, обучающих управлению коммерческой недвижимостью. Лишь в 1995 году Институт Управления Недвижимостью Национальной Ассоциации Риэлтеров США (Institute of Real Estate Management - IREM) совместно с Восточно-европейским фондом недвижимости впервые провел пробный недельный курс. В США членами IREM является лишь 9% всех управляющих, но именно они считаются наиболее квалифицированными, под их управлением находится 43% недвижимости. А в 1997 году Российская Гильдия Риэлтеров выиграла гранд и запустила программу в России. После успешного завершения курса слушатели становятся членами IREM и получают квалификацию CPM (Certified Property Manager - Сертифицированный управляющий собственностью). Эта квалификация является наиболее универсальной и востребованной не только в России, но и на Западе.
Итак: необходимость того времени вынуждает собственников организовывать дочерние компании и подразделения, предназначение которых - получение дохода от эксплуатации объекта коммерческой недвижимости. Главной задачей менеджера, занимающегося таким объектом, является проведение мелких текущих ремонтов и сдача в аренду свободных площадей. Такое управление нельзя назвать профессиональным, его результаты, как правило, не удовлетворяют ни собственников, ни арендаторов и к сегодняшнему дню те здания, управление которыми ведется "по старинке" не способны конкурировать на рынке. Такой объект обычно не имеет четкой концепции дальнейшего развития, текущие и капитальные ремонты проводятся не вовремя, арендные ставки - занижены, подбор арендаторов проходит по принципу "лишь бы платили". Такие здания, а порой и целые промзоны, до сих пор существуют в российских городах.
Отдельно следует отметить, что мера ответственности наёмного менеджера и профессиональной управляющей компании перед собственником - нанимателем просто несопоставима. Увольнение несостоявшегося руководителя никогда не вернет собственнику упущенной выгоды, тогда как специализированная компания отвечает за свою деятельность не только запятнанной репутацией, но и вполне реальными деньгами.
Наиболее прогрессивная часть владельцев коммерческой недвижимости выбрала другой путь. Они вовремя признали, что управление недвижимым имуществом является самостоятельным видом бизнеса, и заниматься им, впрочем, также как и всеми другими, должны профессионалы. Конец 90-х годов в России ознаменовался таким кризисом, что большинство предпринимателей были вынуждены всё своё время уделять основному бизнесу, и появление на рынке профессиональных управляющих компаний дало возможность передать развитие недвижимости в руки сертифицированных специалистов. В то время большинство объектов приносило своим хозяевам лишь убытки, связанные с содержанием полупустых зданий, тогда как профессионалы смогли не только удержать вверенную им недвижимость на уровне безубыточности, но и провели перепрофилирование и реконструкцию объектов. Эти мероприятия позволили повысить цену одного квадратного метра в разы. Таким образом, если собственник на начало кризиса имел 1000 метров на первом этаже бывшего НИИ, стоимостью $500 за 1 кв. м., то после перепрофилирования он стал обладателем торговой площади, каждый метр которой оценивался уже в $2000. Заметьте, что эти мероприятия были проведены именно в тот момент, когда площади были не востребованы. Такое изменение стоимости объекта называется ростом капитализации. Обычно владельцы зданий не задумываются о таком виде дохода от недвижимости, но ведь в нашем случае собственник стал богаче в четыре раза, в то время, когда большинство людей в России потеряли свои вложения.
Этот пример наглядно показывает, что в настоящее время на рынке Екатеринбурга управлением недвижимостью занимаются не только фирмы и частники, заинтересованные в своем развитии и управлении объектами своей недвижимости. Кроме строительных организаций, риэлтерских компаний, и промышленных предприятий, сдающих в аренду излишки производственных и складских площадей, на рынок аренды вышли профессиональные управляющие компании. Предлагаю Вам рассмотреть основные задачи, которые выставляет владелец здания перед такой компанией в момент заключения договора доверительного управления.
Главный мотив, по которому собственник привлекает профессиональную компанию - получение ею более высоких результатов по сравнению с самостоятельным управлением:
- Увеличение получаемого с объекта дохода, что подразумевает одновременное сокращение расходов на эксплуатацию. (Величина вознаграждения управляющей компании зависит от величины полученного дохода, что обеспечивает необходимые стимулы к эффективной работе).
- Увеличение стоимости объекта за счет проведения специальных мероприятий, направленных на усовершенствование технических и эксплуатационных характеристик объекта.
- Подготовка к перепродаже с выгодой, как и в предыдущем случае за счет реализации целого комплекса мероприятий, основанных на усовершенствовании объекта.
- Управление недвижимостью с целью защиты капитала от инфляции.
- Придание объекту управления свойств, благодаря которым он становится предметом гордости владельца.
- Освобождение собственника от проблем, связанных с содержанием эксплуатационных служб и взаимоотношений с организациями, занимающимися теплоснабжением, энергоснабжением, водоснабжением и связью.
Каждая из перечисленных задач для своего решения требует специальных знаний и опыта. Большинство профессионалов, занимающихся этим видом бизнеса, кроме специального образования, имеют свои наработки, сформированные клиентские базы, сложившиеся отношения с подрядчиками, арендаторами и коммунальными службами. Постоянное внедрение новых проектов обязывает управляющую компанию поддерживать тесные отношения с банками и инвесторами. А структура такой компании предусматривает обязательное наличие подразделений, отвечающих за бесперебойную работу и охрану всех объектов, переданных ей в управление:
Конечно, приведенная выше схема не является догмой, подразделений может быть больше, а взаимоотношения между ними могут быть другими. Но отсутствие, какого либо из этих отделов значительно осложнит профессиональную деятельность управляющей компании, или повлечет дополнительные расходы на оплату услуг посредников. Поскольку о назначении большинства отделов говорит их название, остановимся только на некоторых из них:
1. Управляющий объектом - на основе данных маркетинга разрабатывает стратегию и тактику развития объекта, занимается подбором арендаторов, контролирует денежные потоки, связанные с его объектом, направляет и контролирует работу служб охраны и эксплуатации.
2. Отдел эксплуатации - обеспечивает хозяйственное обслуживание и надлежащее состояние (в соответствии с правилами и нормами производственной санитарии и противопожарной защиты) зданий и помещений, в которых расположены подразделения предприятия. Контролирует исправность оборудования (лифтов, освещения, систем отопления и вентиляции); принимает участие в разработке планов текущих и капитальных ремонтов основных фондов предприятия (зданий, систем водоснабжения, воздухопроводов и других сооружений). Тесно сотрудничает с подрядными организациями и коммунальными службами.
3. Отдел капитального строительства - заключает договора на проектирование, реконструкцию и строительство объектов, находящихся в собственности, или переданных в управление управляющей компании, контролирует работу подрядных организаций, занимающихся этими видами деятельности.
4. Юридический отдел - постоянная работа с собственниками, арендаторами, и всевозможными государственными органами делает наличие юриста в управляющей компании просто необходимым.
О том, как происходит процесс передачи коммерческой недвижимости в доверительное управление, и некоторые этапы развития объекта мы рассмотрим в следующих статьях, посвященных этому виду бизнеса.
Директор по развитию УК "Норан" Сергей Миронов.
Окт. 23, 2008, полночь
