Арендовать подходящий офис в новом бизнес-центре или площади для открытия магазина в современном торговом комплексе — непростая задача. Особенно в больших городах. Недостаток предложений вынуждает арендаторов заключать предварительные договора аренды, которые, по словам специалистов, являются юридическим подтверждением намерений сторон.
Обычно выбирают этот вариант в тех случаях, когда арендатор хочет быть уверен, что подходящая площадь не уйдет другому, рассказывает Марина Аграчева, руководитель департамента брокериджа компании «Торговый Квартал». Как правило, такие гарантии могут дать крупные девелоперские фирмы, уже имеющие ряд реализованных проектов и обладающие хорошей репутацией. К тому же им это выгодно. В компании «Новое Качество» отметили, что основным достоинством заключения договоров предварительной аренды для застройщика является минимизация рисков и привлечение средств на ранних этапах проекта за счет выплат страхового депозита — денежных сумм, которые вносят компании, претендующие на возводимые площади. А после принятия объекта Госкомиссией и оформления всех необходимых документов он начинает полноценно функционировать, так как не надо тратить время на поиск арендаторов. То есть предварительный договор обеспечивает гарантированную заполняемость здания и исключает простаивание полезных площадей, — считает Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow.
Кто раньше встал, того и площадь…
По словам Олега Львова, начальника отдела маркетинга компании «ДоминионМ» (входит в ГК «Пересвет-Групп»), наибольшее количество предварительных договоров заключают в сегменте торговой недвижимости. Например, Бутик Pal Zileri в ТЦ «Гименей» на Якиманке стал одним из первых арендаторов еще в 2000 году, хотя открытие комплекса состоялось почти пять лет спустя.
Как правило, повышенный интерес к возводимым торговым центрам проявляют «якоря» — ритейлеры, арендующие самые большие площади (от 1000 кв. м и более). Например, компания Eurogarden стала первым «постояльцем» строящегося ритейл-парка BIG-BOX (общая площадь — 68 тыс. кв. м) на Новорижском шоссе. В ТЦ «Щукинский», открытом в прошлом году, якорные арендаторы — супермаркет «Алые Паруса», магазин «Детский мир», кинотеатр «Каро Фильм» и развлекательный центр «Кибер Драйв» — предварительные договоры аренды тоже заключали на этапе строительства объекта. По словам Ольги Широковой, руководителя департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, в случае успешного проекта офисные и торговые центры к моменту открытия бывают заполнены на 90%.
Немаловажным является и тот факт, что предварительный договор позволяет заблаговременно предусмотреть срок вхождения арендатора в проект конкретного ТЦ. Если многие претенденты на офисные площади (кроме якорных) подписывают договоры за год до сдачи объекта в эксплуатацию, то в торговом сегменте арендаторы стараются «застолбить» площадь как минимум за два-три года. В первую очередь это относится к крупным и активно развивающимся операторам. Такой подход О. Широкова связывает с тем, что ТЦ должен соответствовать определенной концепции. Она во многом зависит от привлеченных арендаторов, которые, в свою очередь, обращают внимание на то, кто будет их соседом в торговой галерее.
По данным компании Becar Commercial Property Moscow, практически все качественные офисные объекты, выходящие на рынок, заполнены арендаторами на 70–80%. При этом для класса А и для офисных центров, расположенных ближе к центральной части города, этот показатель порой равен 100%. Например, в БЦ Lotte Plaza (Новый Арбат, 21) или «Аквамарин» (II очередь, Озерковская набережная, 26) вакантных площадей не было задолго до официального открытия. Кстати, одним из самых крупных арендаторов 2007 года названа компания PricewaterhouseCoopers (32,5 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-центре «Белая площадь», ул. Лесная, 27). А самым значимым событием стало подписание первого предварительного договора аренды в Nordstar Tower по Беговой улице. Компания IBS зарезервировала за собой 13 из 42 этажей башни площадью 36,8 тыс. кв. м. По оценке экспертов, это была самая заметная сделка в сегменте офисных помещений класса A. И еще один важный штрих. По словам Р. Сокова, в прошлом году доля предварительных договоров аренды составила более 60%. Едва ли их станет меньше и в нынешнем.
Заключая предварительный договор, девелоперы всегда обращают внимание на объемы арендуемых площадей. Порой от этого зависит успех сделки. По мнению О. Широковой, взаимопонимание сторон может быть достигнуто достаточно быстро, если речь идет об офисных блоках площадью 2 тыс. кв. м и более. Например, одной из крупнейших сделок в 2008 году стало подписание нефтяной компанией ТНК-ВР предварительного договора аренды на 37 тыс. кв. м в бизнес-парке класса А «Западные ворота» (ул. Беловежская, 21). Ввод объекта запланирован на третий квартал. Но самое главное, что ТНК-ВР едва ли смогла бы найти такую же площадь в уже действующем бизнес-центре, так как на рынке готовых объектов аналогичных предложений практически не существует, считают эксперты.
Кроме того, технические параметры уже эксплуатируемых помещений не всегда могут соответствовать требованиям потенциального клиента. Заключение предварительного договора и заблаговременное вхождение в проект на начальном этапе помогает арендаторам избежать множества проблем. Особенно если речь идет о площадях, сложных для проектирования, резюмирует Алексей Сиднев, директор по развитию бизнеса компании «МТ Девелопмент».
И «застолбить», и сэкономить
Максим Загоруйко, директор департамента брокерских услуг компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» еще одним достоинством заключения предварительного договора называет возможность сэкономить на арендных платежах. Коммерческие условия на начальном этапе более привлекательны, так как ставка, по данным компании Blackwood, может быть на 30–50% ниже среднерыночных. А стоимость аренды в концептуальном торговом центре до начала работ и после сдачи в эксплуатацию отличается в среднем на 200–300 долл./кв. м в год, считают в Becar Commercial Property Moscow, (данные на I квартал 2008 года), что является серьезным стимулом для ритейлеров.
Например, компания «МТ Девелопмент» заключила договоры на стадии проектирования ТРЦ «Фристайл парк» (за четыре года до открытия) в среднем по ставке 2,5 тыс. долл./кв. м в год. С началом работ застройщик планирует поднять цену еще на 30%, а перед открытием — на 50%.
Нюансы юриспруденции
Предварительный договор аренды, по мнению экспертов, должен содержать пункты, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Например, в нем указывают срок, в который стороны обязуются окончательно закрепить свои отношения. Если таковой не определен, то по закону основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания (в простой письменной форме) предварительного договора. Его регистрация законом не предусмотрена. Для эффективного взаимодействия сторон документ должен быть четко структурирован и понятен исполнителям. Нелишним будет указать и сроки действия основного договора.
Вообще, договоры аренды принято делить на краткосрочные, долгосрочные и бессрочные. Бессрочные, то есть заключенные на неопределенный срок, встречаются весьма редко, собственно, как и краткосрочные. Наиболее ходовые — это долгосрочные, сроком на пять лет и более. В дальнейшем все они подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Как подчеркивает А. Сиднев, несоблюдение правил оформления документа о намерениях влечет за собой его ничтожность. В случаях, когда один из участников сделки, заключивших предварительный договор аренды по всем правилам, уклоняется от подписания основного документа, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Он, в частности, гласит: «если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки».
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если в указанный срок не произошло подписание основного документа. В этом случае арендатор теряет обеспечительный взнос (весь или частично). Как правило, он приравнивается к арендной ставке за два месяца. Если же застройщик отказывается от подписания правильно составленного предварительного договора, то арендатору возвращают обеспечительный взнос.
Наконец, следует обратить внимание на то, что у арендатора после заключения предварительного договора могут возникнуть трудности ведения бухгалтерской отчетности, поскольку застройщик получает свидетельство о праве на собственность в лучшем случае в течение года после фактического завершения строительства.
Елизавета Шольковская
Ноя. 1, 2008, полночь
