В чем суть договора ренты и пожизненного содержания с иждивением?

В чем суть договора ренты и пожизненного содержания с иждивением?

Суть договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением сводится к передаче имущества одним лицом (рентополучатель) другому (плательщику ренты) в собственность. В обмен рентополучатель обеспечивается содержанием в виде денежных средств и (или) другого имущества. Эти средства на содержание предоставляются рентополучателю персонально и пожизненно. Имущество становится собственностью плательщика ренты сразу же после заключения договора и еще при жизни рентополучателя.
Договор пожизненного содержания с иждивением предназначен только для передачи под выплату ренты жилых домов, квартир, земельных участков или иного недвижимого имущества.
При этом обязанность плательщика ренты, помимо выплаты денежных сумм, может заключаться в предоставлении получателю ренты иного содержания, например, в оказании ему ухода и т.п. Обязанность по уплате ренты может быть бессрочной (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Договор пожизненной ренты рассчитан на получение денежных средств в счет предоставленного имущества и может быть заключен как в отношении недвижимого, так и в отношении движимого имущества.
Жилое помещение передается плательщику ренты путем купли-продажи или дарения. В зависимости от этого сделка оформляется разными договорами в рамках действующей нормативно-правовой базы.
Договора ренты через куплю-продажу или дарение обязательно заверяются у нотариуса.
При этом стороны должны заранее определить периодичность и сумму ренты, которая по закону должна быть не ниже минимального размера оплаты труда (МРОТ).
Договора ренты подлежат государственной регистрации. Таким образом, оформление договора происходит в два этапа:
- Нотариальное оформление (удостоверение) договора;
- Государственная регистрация договора в Федеральной регистрационной службе (Росрегистрация). Она сопровождается уплатой государственной пошлины в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 50% от МРОТ для детей, супругов, родителей, родных братьев и сестер; в размере 1,5% от суммы договора, но не менее однократного размера МРОТ - для других лиц.
После государственной регистрации договор ренты приобретает юридическую силу. Плательщик ренты становится собственником имущества, получатель ренты приобретает право получать от него содержание.
В то же время стоит иметь в виду, что собственность плательщика ренты регистрируется с обременением - залогом в пользу получателя ренты (т.н. залог в силу закона).
Перечень документов, необходимых для нотариального оформления договора ренты:
• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, включая свидетельство о праве собственности, а также документ-основание (договор купли-продажи, дарения, договор передачи, если квартира приватизировалась, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, решение суда).
• Справка БТИ по форме 11а.
• Технический паспорт помещения, содержащий экспликацию и поэтажный план строения.
• Согласие супруга (нотариально удостоверенное) на заключение договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.
• Выписка из домовой книги.
• Копия финансового лицевого счета.
• Паспорта сторон договора.
На этапе регистрации сделки потребуются те же самые, что и для нотариуса документы и кроме того нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания с иждивением или договор пожизненной ренты.
В договоре ренты со стороны рентополучателя может участвовать как одно, так и несколько лиц, при этом выплата ренты может осуществляться как только одному, так и сразу нескольким лицам. Регулярные расчеты с получателем ренты лучше производить банковскими переводами или под расписку.
Выплата ренты по закону производится поквартально, но в договоре можно обозначить и иные сроки выплат.
Надо иметь в виду, что законодательство защищает в большей степени интересы рентополучателя.
Ведь очевидно, что такие договора чаще всего заключаются с пожилыми, часто одинокими людьми, поэтому государство старается по возможности оградить их от мошенников.
Так, например, в случае несоблюдения условий договора плательщиком ренты (просрочка платежей, утрата платежеспособности и т.п.) рентополучатель может потребовать с плательщика выкупа ренты, т. е. досрочного исполнения договора. При этом сумма выкупа постоянной ренты определяется договором. Если выкупная цена в договоре не указана, то по закону она равняется годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же жилье было передано плательщику ренты по договору дарения, то к этой сумме добавляется стоимость аналогичного жилья в том же населенном пункте.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания, то есть расторжения договора. Расторжение договора осуществляется в суде по иску получателя ренты и при предоставлении им доказательств неполучения содержания от плательщика ренты.
Если же для плательщика ренты условия содержания рентополучателя становятся слишком обременительными, то он может освободить себя от дальнейших выплат путем выкупа ренты (досрочного исполнения договора). О своем намерении он должен заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплат.
Следует также знать, что при расторжении договора ренты право собственности переходит обратно к получателю ренты, а вот получить обратно деньги для плательщика ренты практически невозможно.
Для покупателей недвижимости на условиях ренты или пожизненного содержания с иждивением - это всегда лотерея. Нет никаких гарантий, что вы переживете получателя ренты. Кроме того, практика показывает, что способ данного приобретения недвижимости является впоследствии причиной большого количества обращений в суд за расторжением договоров, причем как со стороны плательщика, так и со стороны получателя ренты. Однако есть и неоспоримые преимущества. Во-первых, есть возможность купить квартиру существенно ниже ее рыночной стоимости, что стало особенно актуально в период резко выросших цен (особенно в Москве). Во-вторых, при таких договорах автоматически решаются проблемы, связанные с уплатой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения.
Источник: http://sob.ru/