О составлении завещания задумываются даже самые убежденные оптимисты. А кто из нас не мечтал стать богатым наследником? Особо ценное имущество, к которому, несомненно, прежде всего относится недвижимость, меняет своих владельцев довольно редко. И зачастую новые собственники квартиры или дома являются наследниками прежних.

Стать богатым наследником или оказаться щедрым наследодателем дело довольно хлопотное.

Первая проблема, с которой сталкиваются люди, задумавшие, скажем, передать в наследство квартиру детям - это проблема налогов. И впрямь, как сделать свое наследство необременительным для кошельков наследников?
В последнее время многие печатные органы освещают эту проблему. Называются варианты: завещать, подарить и даже? продать! В чем же все-таки разница?

За комментариями мы обратились к заместителю генерального директора агентства недвижимости "Пересвет-Инвест" Олегу Валентиновичу Пронину.

- Действительно, зачастую по разным причинам люди заменяют завещание дарением. И здесь есть несколько нюансов.
После регистрации договора дарения "одаряемый" сразу становится собственником дара, в данном случае - квартиры.

И, разумеется, волен распоряжаться ею по своему усмотрению.
Что же касается завещания, то действительным считается завещание, написанное последним. Сам факт составления завещания не ограничивает прав завещателя относительно его собственности. Все это порой ставит наследников в щекотливые ситуации. Скажем, бывали случаи, когда на момент смерти нотариус составляет опись имущества и сообщает родственникам, что квартира, обозначенная в завещании, уже продана и они не имеют на нее никаких прав. Или бабушка, разобидевшаяся на ухаживающего за ней племянника по какому-то пустяковому поводу, перед смертью переписывает завещания в пользу соседей?

Но, предположим, все обошлось, завещание вступило в силу. И вот тут-то некоторые сталкиваются с очень важной, но мало кому известной юридической тонкостью.

Пример из жизни. У женщины было двое детей: дочь и сын-инвалид, сильно пьющий человек, отравляющий существование всей семье. Естественно, мать завещала квартиру дочери. Но после вступления завещания в силу сын получил 2/3 от половины жилплощади матери. Почему?

Закон предусматривает, что вне зависимости от того, кто назван в завещании наследником, нетрудоспособные или находящиеся на иждивении завещателя лица (инвалиды, несовершеннолетние) из числа наследников первой очереди - сюда относятся супруги, дети и родители - имеют право на 2/3 от причитающейся им по закону доли имущества.

Конечно, в описанной ситуации матери и дочери разумнее было бы заключить договор дарения. Тогда на момент смерти матери владельцем квартиры была бы дочь. Соответственно, сын уже никоим образом не мог бы претендовать на свою долю наследства.

Поэтому при составлении завещания необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы быть уверенным: ваша воля будет исполнена именно так, как вы себе это представляете.

В судебной практике так же известно немало случаев, когда завещание, написанное человеком в конце жизни, в период долгой болезни или в очень преклонном возрасте, оспаривается обиженными родственниками. При этом говорится, что при составлении завещания на завещателя оказывали давление более счастливые наследники, что завещатель употреблял в данный момент слишком много седативных препаратов, был невменяем.

Такие процессы тянуться годами. Разумеется, когда на имущество, которое вы собираетесь указать в завещании, может претендовать много наследников, то подобный ход развития событий вполне возможен. Тогда разумнее решить вопрос с собственностью еще при жизни завещателя, воспользовавшись тем же дарением или другими вариантами, которые будут рассмотрены ниже. И лучше не пренебрегать визитом к юристу - экономия на его услугах, как правило, себя не оправдывает.

Если помните, не так давно в средствах массовой информации мелькала довольно некрасивая квартирная история: бабушка подарила внучке квартиру, после чего буквально была выброшена последней на улицу. К сожалению, такая ситуация вполне вероятна. Время от времени приходиться слышать, что если человек подарил кому-либо свою квартиру, но оттуда не выписался, то без его согласия новый владелец не сможет ни продать, ни обменять эту жилплощадь. Но прописка сама по себе - не гражданско-правовое понятие, она не порождает личного права. При заключении договора дарения собственник теряет все свои права на квартиру, и новый владелец может добиться решения суда о принудительной его выписки. Другая картина складывается в том случае, когда на подаренной или купленной жилплощади остаются прописанными родственники дарителя или продавца. Новый собственник квартиры действительно не может их выписать, но может потребовать от них заключения договора найма.

Стоит только добавить, что многие ошибаются, считая дарение необратимым процессом: судебной практики известны случаи отмены договора дарения.
Дело в том, что, согласно законодательству, даритель может потребовать в судебном порядке подаренное имущество обратно в следующих случаях:

1)в случае покушения одаряемым на жизнь самого дарителя, членов его семьи или других родственников, а так же в случае нанесения дарителю одаряемым тяжких телесных повреждений;

2)если обращение одаренного с подаренной вещью, имеющей большую неимущественную ценность, создает угрозу безвозвратной утраты оной.

Ну, первый пункт, надеюсь, для нас не актуален, а вот что же касается второго... На деле это может выглядеть так: вам подарили какую-нибудь историческую квартиру на Тверской.

Не помня себя от счастья, вы решили сделать в обшарпанных стенах этой реликвии евроремонт. Нанятые дизайнеры советуют вам сделать перепланировку...

Стоп! А вдруг в результате перепланировки будет снесена стена, на которой Маяковский нацарапал шарж и эпиграмму на прежнего хозяина дома? Или сломается камин, где, по преданию, жег свои черновики Есенин?.. Чувствуете теперь свою ответственность за подаренное имущество? А ведь все может быть гораздо прозаичнее: вовсе не обязательно связывать причины отмены дарения с громкими именами. Просто ваш даритель именно у этого окна сделал предложение любимой женщине.

Да, звучит абсурдно, но примите во внимание тот факт, что человек, сделавший столь значительный подарок, как квартира, будет выглядеть в глазах судей щедрым чудаком, этаким Дон-Кихотом, которого необходимо защищать от его же рыцарства.

Меж тем как вы, скорее всего, будете смотреться счастливчиком, на которого пролился внезапно золотой дождь. А счастливчиков у нас не любят.

Итак, что выгоднее - завещать или подарить?
Попробуйте подсчитать возможные налоговые издержки, учитывая, что стоимость подаренной или унаследованной квартиры рассчитывается не по рыночным ценам, а по справке БТИ, и что ММОТ - установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда - составляет на сегодняшний день 132 рубля.

И, наконец, самая приятная тема - льготники. Не облагается налогом:
1)имущество, переходящее в порядке наследования или дарения от супруга к супругу;
2)жилые дома (квартиры) и паенакопления в ЖСК, если наследники или одаряемые проживали в этих домах (квартирах совместно с наследодателями или дарителями на день открытия наследства или оформления договора дарения;
3)имущество лиц, погибших при защите СССР и РФ в связи выполнения ими долга гражданина СССР и РФ по спасению человеческой жизни, охране госсобственности и правопорядка;
4)жилые дома и транспортные средства, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II групп;
5)транспортные средства, переходящие в порядке наследования членам семей военнослужащих, потерявших кормильца (таковыми считаются члены семьи умершего или погибшего военнослужащего, имеющие право на получение пенсии по случаю потери кормильца).

На ваш выбор остается еще 2 варианта передачи жилплощади родственникам. Первый довольно скользкий с точки зрения морали, но уголовно не наказуемый.

Речь идет о возможности передать жилплощадь по договору продажи. Сам договор будет настоящий, но денег за квартиру, естественно, сын или дочь вам не отдают. Если такой договор проводится по справке БТИ, то налог с подобной сделки сравнительно невелик.

Конечно, сложно предположить, что в данном случае найдутся лица, заинтересованные в признании этого договора недействительным. Все же необходимо иметь в виду, что в данном случае с точки зрения закона де-юре у нас получается купля-продажа, а де-факто - дарение. Если последнее удастся доказать, то судом подобная сделка будет признана притворной, а следовательно - ничтожной.

Как известно, богатство портит людей. И вполне естественным будет ваше желание обезопасить себя, если вдруг ваши дети окажутся, согласно поговорке, Иванами, не помнящими родства. Поэтому вы можете заключить договор продажи с правом пожизненного проживания. Как говориться, и волки сыты, и овцы целы. Кстати, Ваше право пожизненного проживания можно оговорить при заключении любой сделки, будь то купля-продажа, собственно дарение и т.п.

Внимание!
После всей этой хитроумной операции ваш родственник может стать владельцем двух квартир: вашей и той, где он прописан. В таком случае, формально приобретая вашу жилплощадь, он должен оплачивать здесь и все коммунальные услуги. Оплата же эта будет производиться по полной стоимости, то есть без городских дотаций. Правда, долго ли, скоро ли эти дотации все равно отменят, но все же просчитайте, насколько экономичен подобный вариант. И если нет, то смело его отвергайте. Ведь у вас может быть в запасе Договор с пожизненным содержанием или договор ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением или договор ренты.
Здесь все очень просто: ваш родственник обязуется в обмен на жилплощадь, которая отойдет ему после вашей смерти, оказывать вам какие-либо услуги по уходу и/или денежную помощь. Расторгается подобный договор по решению суда. Вообще, это - замечательная вещь для детей, забывающих о своем долге перед родителями.

Один из вариантов этой темы можно считать продажу с правом пожизненного содержания. Вам наверняка приходилось читать такие объявления: "Продается квартира с отсрочкой заселения?" - и далее какое-нибудь обольстительное предложение. Например, двухкомнатная квартира в кирпичном доме за 8 тыс.$. Или однокомнатная за 5 тыс.$. Когда вы звоните по указанному телефону, то выясняется, что покупаемой вами квартиры будет жить бабушка или дедушка "до самой смерти". Кроме того, вместе с правом на данную жилплощадь вы еще приобретаете обязанность ежемесячно выплачивать своему престарелому "жильцу" энную сумму денег.

Да-да, такое вполне возможно. Просто некий пенсионер продал частному лицу или организации свою квартиру с сохранением за собой права пожизненного проживания с иждивением. Вот вам пример: одна пожилая женщина, кстати сказать, очень пьющая дама, продает свою квартиру с правом пожизненного содержания. Когда же бабушка умерла, спокойные дни нового владельца этой жилплощади были сочтены: объявилась дочь покойной, раздобыла справку, согласно которой ее матушка давно состояла на учете в наркологическом диспансере, и теперь активно добивается признания сделки недействительной.

Поэтому если вы все же решитесь на подобное приобретение, действуйте через риэлторов: тогда у вас будут хоть какие-то гарантии необратимости данной сделки.

Итак, думайте, решайте, советуйтесь. Конечно, предугадать все в нашей жизни не возможно. Но все же народ давно подметил, что Бог бережет людей предусмотрительных. А.А.Трушин.