Защита имущественных прав детей требует неформального подхода

Чиновники часто уверены: они лучше родителей знают, что нужно ребенку

Думая над тем, разрешать или не разрешать сделку с недвижимостью родителям, имеющим несовершеннолетних детей, чиновники из органов опеки и попечительства должны учитывать все детали, все плюсы и минусы возможного переезда. Каждый случай требует индивидуального и крайне внимательного рассмотрения, формально подходить к такому важному делу нельзя.

Примерно так рассуждали участники социологического опроса, проведенного «Журналом о недвижимости MetrInfo». Поскольку тема исследования была довольно специфической, стоит сказать несколько предварительных слов. Органы опеки и попечительства (ООП) – это инстанция на уровне района, председатель комиссии по опеке – глава муниципалитета. Но граждане имеют дело с инспектором отдела опеки и попечительства, чиновником районного масштаба. Масштаб, может, и несолидный, но от инспектора зависит, состоится сделка с квартирой или нет. (Подробнее см. в статье «Сделка с участием детей: как продать и купить квартиру без проблем. Когда нужно разрешение органов опеки».)

До 2005 г., пока в жилищное и гражданское законодательство не были внесены фундаментальные изменения, разрешение от органов опеки требовалось во всех сделках, где участвовали дети, и неважно, в каком статусе – собственников или нанимателей. Но вот уже восемь лет, как мы живем по несколько облегченным правилам: если дети просто прописаны в квартире, никакой собственности у них нет, то разрешения и не нужно. А вот если ребенок – владелец квартиры (либо доли в ней, либо квартира находится в общей собственности у родителей и детей), то согласовывать сделку надо обязательно. Таково требование Гражданского (ч. 2, ст. 37) и Семейного (ч. 3, ст. 60) кодексов РФ. Законодательство еще предусматривает некоторые случаи, когда разрешение ООП необходимо вне зависимости от того, владеет ребенок недвижимостью или нет (если у него нет родителей, если ему предстоит отказываться от наследства, если соседи по коммуналке продают свою комнату).

В первые годы существования рынка недвижимости конфликтов с органами опеки было достаточно. Раздумывая над тем, разрешить или не разрешить сделку, инспекторы зачастую ориентировались на какие-то собственные представления о благе ребенка, которые не всегда совпадали с общечеловеческими. Сегодня скандальных ситуаций стало намного меньше, большинство сделок одобряется. Стандартные требования ООП, как разъясняет Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам, – приобрести детям взамен продаваемой недвижимость не меньшей площади либо после продажи недвижимости поместить сумму, равнуюрыночной стоимости их долей, на личные счета. И все же государственные опекуны иногда «чудят».

«Я встречал социальных работников, которые считали, что они лучше родителей знали, что нужно ребенку», – иронизирует Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

Бывает, они требуют сначала купить новую квартиру для ребенка, а потом продавать старое жилье. Особенной нелюбовью инспекторов из опеки пользуются переезды семей из Москвы в Подмосковье. «Чиновники приводят различные мотивировки: «ребенок в Подмосковье получит худшее образование», «в Подмосковье худшие условия проживания», «пособия на ребенка в Подмосковье меньше», – говорит Константин Барсуков. – Самая одиозная мотивировка звучала так: ребенок вырастет и скажет вам (родителям): «Зачем вы лишили меня московской прописки».

При этом органы опеки совершенно не волнует, что у ребенка при переезде в Подмосковье появится большая жилая площадь, отдельная комната и пр. И перебороть такой подход не всегда представляется возможным. Сразу оговорюсь, речь не идет о каком-то вымогательстве взятки, это искреннее мнение представителей органов опеки. К сожалению, в большинстве случаев это мнение играет против ребенка».

Вот примерно так обстоят у нас дела с органами опеки и вокруг них. Что же касается социологического исследования, которое проводилwww.metrinfo.ru, то его целью было выяснить, насколько информированы граждане о тех проблемах, с которыми иногда приходится сталкиваться семьям, и об отношении аудитории к деятельности государственных защитников детей.

Оказалось, что москвичи в целом имеют представление о ситуации. 85% опрошенных знают о том, что родителям приходится получать соответствующее разрешение органов опеки, и респонденты в курсе, что за этим разрешением нужно обращаться, если ребенок имеет статус собственника недвижимости. 14% участников опроса не знали о данном «ритуале», а 1% так и не вспомнил – слышал об этом или нет.

«Что больше приносит процедура обращения к «опекунам» – пользы или вреда?» – таков был следующий вопрос к аудитории.

Более половины участников опроса – 57% – затруднились дать определенный ответ, 28% считают, что органы опеки все же более полезны. Интересно, что значительная часть респондентов из обеих групп дали очень похожие комментарии, объясняющие их позиции. Смысл таков: решение должно приниматься с учетом индивидуальных особенностей данной сделки. Надо смотреть, какая жилищная ситуация в семье, насколько адекватны и ответственны родители и действительно ли задуманная ими операция с жильем улучшит положение детей. Причем не только с точки зрения количества квадратных метров, но и принимая во внимание другие факторы – возможность получить хорошее образование или проживание недалеко от бабушки, которая сможет за ребенком, если что, приглядеть.

А 15% участников опроса полагают, что органы опеки больше вредят, чем помогают, так как они лишь усложняют, затягивают и даже срывают сделку.

Заключительным аккордом исследования стала просьба от организаторов опроса предложить меры, которые, на взгляд участников, защитили бы интересы детей. Расклад получился несколько хаотичным и рваным, но логика в нем все же прослеживается. Итак, 22%, не вдаваясь в детали, заявили о необходимости соблюдать законы, 21% считает, что надо больше доверять родителям, 19% советовали совершать сделки под руководством юристов, 17% призывали грамотно покупать-продавать квартиры, 8% уверены в том, что контролировать сделки необходимо государству, 7% предлагают писать на детей завещание или дарственную и 6% утверждают, что лучше органов опеки еще ничего не придумано. Если «отодвинуть» в сторонку группы, которые рекомендуют доверять родителям и оформлять завещания, то получается, что остальные (а их вместе набирается 72%) разными словами, но требуют одного – соблюдать закон в области защиты прав ребенка при сделках с жильем.

Значит, в любом случае респонденты против того, чтобы пускать ситуацию на самотек, при всей неоднозначности отношения к органам опеки. И получается, что за исполнением норм закона должен кто-то следить – если не органы опеки, то кто-то другой. Имеет ли смысл менять одну контролирующую инстанцию на другую? Вряд ли. А вот совершенствовать работу нужно, и свое видение этих принципов участники опроса уже изложили выше: подходить к каждой сделке индивидуально.

Журнал www.metrinfo.ru задал очень похожий вопрос и практикам рынка недвижимости – нужны органы опеки или не нужны? И получил, соответственно, близкие к «народным» ответы. Эксперты единодушно ответили – органы опеки необходимы. «Это правильно, и подобная практика распространена по всему миру, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Обязательное получение разрешения от ООП позволяет избежать ситуаций, когда неблагополучные семьи продают квартиры и фактически пропивают имущество, не предоставляя ребенку другую жилплощадь».

Но работу опекунов необходимо совершенствовать. «Решение органа опеки носит сугубо субъективный оценочный характер. То есть не существует четких правил, когда можно разрешить продажу такого жилья, а когда – нет», – констатирует Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус Финанс». Поэтому Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», считает, что «необходима разработка конкретных критериев и условий выдачи разрешений на совершение сделок с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетнего». А Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», добавляет, что органам опеки не хватает оперативности и организованности: «Люди сталкиваются с большими очередями и строго ограниченными днями приема. Нужно упростить сам процесс подачи документов и сократить сроки рассмотрения – тогда процесс прохождения этой инстанции будет заметно проще».

Полностью отчет о проведенном исследовании читайте в статье «Народное мнение: контроль за сделками, в которых участвуют дети, необходим».

Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.