Пособие для начинающего инвестора

На вопрос, становиться соинвестором строительства или нет, наверное, многие себе уже ответили. И чем больше горячих репортажей об обманутых гражданах промелькнуло перед глазами, тем, должно быть, ответ становился очевиднее... Неужели строительный рынок, сделав было шаг вперед, навсегда вернулся на прежние позиции? Конечно, нет. Когда где-то что-то убывает, в это же время где-то что-то прибавляется. Просто нужно вовремя узнать, где и что. Мы постарались это сделать для вас. Уверены, многим читателям  покажется интригующей идея приобретения прав не просто на отдельно взятый объект недвижимости, а на совокупность таких объектов. О простом и необременительном способе вливания в ряды пайщиков ЗПИФа наш корреспондент беседует с Сергеем ВАСИНЫМ, директором отдела паевых инвестиционных фондов недвижимости компании «Тройка Диалог». А вам решать, хотите вы быть пайщиками или нет.

Сергей Геннадиевич, расскажите о предпосылках появления первого закрытого паевого инвестиционного фонда на российском рынке.

- Из предпосылок можно выделить две: экономическую и юридическую. Последняя появилась в 2001 году с принятием Федерального закона №156 «Об инвестиционных фондах», что сделало возможным появление такого инструмента, как паевые инвестиционные фонды. В том числе отдельным пунктом была обозначена возможность появления фондов недвижимости, то есть фондов, в состав активов которых входят права на недвижимое имущество.

Экономическая предпосылка была предопределена доходностью данного сегмента рынка и наличием свободных средств у потенциальных пайщиков.

Мы предлагаем не финансисту и не специалисту в области недвижимости, а просто человеку с деньгами поучаствовать в процессе инвестирования. Инструмент в виде пая предполагает, что никакие административные заботы вас не касаются. С учетом нынешней ситуации на рынке это дает практически гарантированный дивидендный доход в размере от 10 до 12%. А для многих инвесторов важен не только доход, но и тот факт, что они являются владельцами части какой-либо недвижимости

- Чем отличается покупка пая в закрытом паевом инвестиционном фонде от помещения денег в банк?

- Если говорить о процедуре, то для приобретения пая в фонде нет необходимости собирать большой пакет документов, как для открытия депозита. Тем более что паи фондов обращаются на организованном рынке, то есть следует просто заполнить заявку, принести деньги и приобрести их. Экономически пай отличается ставкой доходности, которая значительно превышает процент по депозитным вкладам. Банковские депозиты проигрывают паям и по ликвидности. Вы легко купили пай и еще легче можете его продать, особенно если будете действовать через вашего персонального консультанта

- Из чего складывается доход пайщика?

- Из дивидендного дохода и дохода от прироста стоимости активов под управлением. Дивидендный доход сопоставим с арендной платой, а прирост стоимости имущества транслируется к приросту стоимости пая. К примеру,  мы купили пай за миллион, через два года он будет стоить полтора миллиона. Этот рост учитывается в его расчетной стоимости. Продавать его пайщик будет по соответствующей рыночной стоимости. При возможном падении цены для пайщика главное - сохранять самообладание и не поддаваться желанию немедленно продать свой пай.

- С какой суммы частному лицу есть смысл начать работать с таким паевым инвестиционным фондом?

- С 20 тысяч долларов. Пай - это ценная бумага, права на нее учитываются в системе ведения реестра, у регистратора. Но стоит помнить, что это не квартира, а всего лишь права на совокупность объектов недвижимости. С другой стороны, паи намного легче, чем недвижимость, вновь конвертировать в деньги путем их продажи.

- В какой сегмент недвижимости наиболее выгодно инвестировать сегодня?

- Лучше всего инвестировать в жилищную недвижимость, но наша компания этим не занимается. Это не в полной мере соответствует нашей инвестиционной стратегии и позиционированию фондов "Тройки Диалог» на рынке недвижимости. Мы в основном инвестируем в объекты коммерческой недвижимости, из них самые выгодные - высококлассные офисные помещения, логистические центры и складские помещения.

- На что ориентироваться при выборе управляющей компании?

- Полезно выяснить, есть ли в составе управляющей компании эксперты рынка  недвижимости. Самый оптимальный вариант это команда, состоящая из из специалистов разных уровней и квалификации: аналитики рынка недвижимости, финансисты и практики, понимающие как это рынок работает.

Если в управляющей компании есть необходимый состав специалистов, то она будет успешно развиваться на рынке, принося пайщикам стабильно увеличивающийся доход. Но должен предупредить, что эту информацию, к сожалению клиентов, управляющая компания раскрывать не обязана.

Выбирая УК, выясните, за какое вознаграждение она работает. Фиксированный размер вознаграждения не должен превышать 2%. Обратите внимание на состав активов и узнайте, преимущественно в какие виды активов компания инвестирует.

Высокая доходность часто предполагает ситуацию, при которой управляющая компания вкладывается в девелоперские проекты. В классических фондах недвижимости доходность пая составляет 10-12%, а в фондах девелоперов она варьирует от 35 до 50%. Однако девелоперские фонды для пайщиков - не самый хороший выбор. Дело в том, что, обещая высокую доходность, они могут ее так никогда и не достичь из-за высоких рисков. Например, проект может быть не введен в строй; право собственности на недвижимое имущество не будет зарегистрировано; на неопределенный срок затянется стройка... А инвестор, желающий вернуть свои средства вынужден будет ждать неизвестно чего... Поэтому с девелоперскими проектами я рекомендовал бы пока не связываться.

- При покупке паев закрытых ПИФов какие документы должен получить инвестор?

- С юридической точки зрения, правила управления при приобретении пая являются договором, который заключается путем подписания заявки на приобретение пая и направления его в УК. Это означает, что своим действием пайщик уже принимает условия существующих правил, и с этого момента именно они определяют его взаимоотношения с управляющей компанией.

Правила должны быть опубликованы в вестнике ФСФР (Федеральная служба финансового рынка), а также на сайтах компании, поэтому любой человек без труда с ними может ознакомиться.

- Вполне ли пригодна существующая законодательная база по инвестиционным фондам?

- Большие проблемы управляющим компаниям создает отсутствие четкого определения плательщика налога на имущество, переданного в доверительное управление.

По логике, таким налогом следовало бы  обременить пайщика. Но единого решения как не было, так и нет. Зато есть три разные позиции: платит управляющая  компания; платит управляющая компания, но потом она действует как агент; платят пайщики... И с этим связана вторая проблема. По налоговому кодексу, регистрация пайщиков должна производиться в налоговых органах по месту нахождения их недвижимого имущества. Но как быть, если объекты недвижимости разбросаны по всей России?... Наш фонд, например, имеет право инвестировать и в зарубежные объекты недвижимости, стало быть, возникает дополнительный вопрос о налогообложении.

Есть еще одна законодательная брешь О том, что вы являетесь пайщиком фонда, налоговые органы узнают по представлению управлений Росрегистрации. Туда информация о пайщиках поступает от управляющей компании, причем эти сведения она подает один раз - при регистрации своего права. Зарегистрировав право собственности, скажем, 1 февраля 2006 года, управляющая компания в дальнейшем не обязана информировать налоговые органы об изменении состава пайщиков. Значит, если вы, скажем, через 10 месяцев продали свой пай, то налоговые органы не знают, что вы перестали быть участником общей долевой собственности в конкретном объекте недвижимости, и рассчитают вам налог, как если бы вы таковым были. Налоговики не будут устанавливать, какое время вы были владельцем этого имущества, и рассчитывать пропорциональную долю вашей нагрузки. ФСФР интерпретирует закон таким образом, что не позволяет вносить сами объекты в оплату паев иначе как в момент формирования фонда, а это сильно ограничивает деятельность фондов.

Разумеется, мы делаем все, чтобы перечисленные проблемы не являлись таковыми для наших клиентов. Но при упорядочении законодательных норм работать было бы намного проще.

- Так есть ли у ЗПИФов будущее?

- Я думаю, что в ближайшие 5-10 лет отрегулируется нормативная база, которая регламентирует деятельность фондов. Одновременно с этим рынок недвижимости стабилизируется и будет менее подвержен глубоким спадам и непредсказуемым подъемам. Скорее всего, фонды недвижимости будут в большей степени сориентированы на финансирование проектов, связанных с девелопментом (как раз к тому времени их риски могут снизиться до приемлемого уровня). Прогноз таков, что фонды, лоббируя некоторые нормативные акты, будут активнее и смелее инвестировать в девелоперские проекты. А уровень ответственности, возлагаемый пайщиками и законами на управляющую компанию, станет несоизмеримо выше.

Журнал Салонъ Недвижимости