Замруководителя IRN.RU в эфире радио «Москва-24»
Около 20% сделок на вторичном рынке жилья массовых сегментов в настоящее время фактически происходят с использованием иностранной валюты, хотя в 100% случаев такое жилье оценивается и экспонируется в рублях. К такому выводу пришли в компании «ИНКОМ-Недвижимость». Комментируя эту тенденцию в интервью радио «Москва-24», Сергей Жарков, заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», отметил, что все это – не что иное, как возвращение к хорошо забытому старому.
В 1990-е годы и первой половине 2000-х гг. гиперинфляция и рост курса валют не по дням, а по часам привели к тому, что в Москве изначально сформировался валютный рынок жилья, говорит эксперт. Все цены, зарплаты во многих компаниях были привязаны к валюте. Те, кто мог позволить себе улучшить жилищные условия, оперировали ценами в долларах и ими же расплачивались. А «деревянные» были «для бедных» и для покупки сигарет.
Покупатели квартир закладывали деньги в банковские ячейки, которые можно было открыть только после регистрации договора купли-продажи. Та же схема применяется и сейчас. Покупатели боятся на фоне резких валютных скачков хотя бы на день перевести накопленные валютные активы в рубли. А для продавцов получение долларов – шанс иметь в запасе лаг времени, чтобы лишний раз осмотреться на рынке и подобрать себе что-то стоящее.
Законны ли такие операции? «Даже не будучи юристом, отвечу отрицательно», – говорит Сергей Жарков. Можно ли поймать участников сделки «за руку»? Вряд ли. Учитывая предстоящий секвестр бюджета, правоохранительным органам других забот хватит.
«Закон обязывает производить расчеты на территории РФ только в рублях, и формально эта норма не нарушается. В ходе сделки стороны оперируют рублевой стоимостью недвижимости, она же указывается в соответствующих документах. Однако все более распространенной становится практика конвертации оговоренной сторонами рублевой суммы в доллары и евро по курсу ЦБ на день сделки после подписания договора купли-продажи. Такая схема по закону была бы невозможна, если бы на российском рынке жилья в массовом порядке использовался безналичный расчет. Однако специфика иная: деньги закладываются в банковскую ячейку, и продавец получает их только после завершения государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, человек имеет возможность заложить в ячейку банка любую валюту, чем сегодня активно пользуются участники сделки с жильем», - отмечает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Но важнее два других следствия из результатов исследования «ИНКОМ-Недвижимости», считает Сергей Жарков. Во-первых, на рынке может появиться новая волна мошенничества. Операции с наличными средствами всегда этому способствуют. Например, в договоре купли-продажи квартиры указано, что договор считается исполненным после вскрытия банковской ячейки. Но в момент вскрытия покупатель просит продавца «на всякий случай» написать расписку в получении всей суммы. Последний соглашается и через две недели получает повестку в суд, который на основании двух документов – расписки и договора – выносит решение, что продавец незаконно получил оплату за квартиру дважды. И судебные исполнители на основании закона забирают все деньги у продавца в пользу покупателя.
Во-вторых, говорит Жарков, это сигнал о том, что оставшиеся у населения валютные накопления перестают поступать на первичный рынок жилья, где возможны только безналичные операции (если девелопер работает по ФЗ-214). А это должно быть тревожно для застройщиков. Цены и так падают, а тут еще и 20% платежеспособного спроса уходит из-под носа. Учитывая, что сейчас в московском регионе на рынке выставлены рекордные объемы жилья, а спрос сокращается, можно ожидать применения застройщиками новых серых схем, которые позволят оттянуть покупателей с вторичного рынка.
IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье
Март 4, 2016, 8:07 п.п.
