Текст : Людмила Чичерова | Фото: ural.ntk-intourist.ru
Дата: 11 октября 2012 | www.metrinfo.ru
Осенью на вторичном рынке загородной недвижимости фактически закрывается горячий сезон. Покупателей становится меньше, и появляются предложения по новым более низким ценам. Правда, на существенный дисконт в обжитом коттеджном поселке можно рассчитывать не всегда. Есть поселки, за домами в которых клиенты охотятся.
География предложения
Современный рынок загородной недвижимости довольно разнообразен, но в базе предложений риелторов больше всего фигурирует отдельных домов, потом идут таунхаусы, а на третьем месте - квартиры в малоэтажных домах. «Это обусловлено тем, что дома строились с начала образования рынка загородной недвижимости, - объясняет «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». - Таунхаусы появились позже, малоэтажного жилья, набирающего популярность, сейчас на вторичном рынке совсем немного».
«Абсолютное большинство покупателей предпочитают жилье в организованных поселках и жилых комплексах с благоустроенной территорией, круглосуточной охраной, инфраструктурой и однородным окружением», - говорит Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless.
«Преимущество в пользу вторички, - добавляет Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость», - достигается за счет более высокой степени готовности или более низкой цены». Кроме того, такие дома реализуются в уже сложившейся среде: коммуникации работают отлажено, сформировано социальное окружение, затраты на отделку составляют куда меньшие суммы, чем вложения в создание интерьеров из голых стен, фактически с нуля.
География запросов во многом зависит от места проживания или работы потенциального покупателя. При этом бОльшая часть ориентированных на предложения в элитных коттеджных поселках стремятся ограничить свой выбор престижным западный и юго-западным направлениями – это Рублевское, Новорижское, Калужское шоссе. Покупатели, нацеленные на коттеджные поселки бизнес-класса, предпочитают Новорижское, Киевское. Дмитровское и Ярославское шоссе. В экономклассе львиная доля предложений в коттеджных поселках сосредоточена на востоке и юге Московской и смежных областей.
Продажи по замедляющей
Качество предложений на вторичном рынке очень разное. По мнению Антона Архипова («ИНКОМ-Недвижимость»), наиболее интересные вторичные предложения в организованных коттеджных поселках – это объекты от инвесторов: домовладения, купленные на заре рынка загородной недвижимости с инвестиционными целями. В целом же вторичный рынок не слишком велик, в наиболее ликвидных проектах – это вовсе единичные предложения. Например, в поселке таунхаусов «Бристоль» (7 км от МКАД по Киевскому шоссе) доля вторички составляет не более 5%.
По наблюдениям эксперта, сегмент вторичных продаж в коттеджных поселках в том формате, в котором он существует на сегодня, зародился совсем недавно, а именно после кризиса, отсюда и небольшие объемы.
«Лучше всего по срокам – за год и менее продаются современные дома в комплектации под ключ: спрос тяготеет именно к такому продукту, а на первичном рынке преобладает предложение под отделку», - отмечает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».
Спрос на вторичные предложения в коттеджных поселках неравномерный, и если цена не завышена, а объект стоящий, даже возникает лист ожидания. В частности, такие листы на дома стоимостью от $3,5 до $5 млн есть в поселках «Николино» (24-й км Рублево-Успенского шоссе), а также в упомянутом ранее поселке таунхаусов «Бристоль». В поселке «Жуковка 21» (8-й км Рублево-Успенского шоссе) с начала года продано 3 коттеджа по цене 15 млн долларов; срок экспозиции предложений составлял всего 3-5 месяцев.
Продажи с дисконтом
Цены на домовладения в коттеджных поселках отличаются в зависимости от многих характеристик – это и класс поселка, в котором они находятся, и стадии готовности всего проекта. К слову, по подсчетам риелторов, дом примерно с одинаковыми характеристиками в жилом поселке и в том, который заселяется, примерно на 10-15% дороже, чем в том, строительство которого еще не завершено. Имеет значение загородное направление, загруженность шоссе и многие другие условия. Так как коттеджные поселки классов элит и бизнес начали строиться гораздо раньше, чем экономкласса, то и предложений из дорогих поселков гораздо больше.
Если предложение действительно интересное, то срок его экспозиции составляет от месяца до полугода, а цена практически не меняется, отмечает Ирина Мошева (RDI Group и Limitless). Впрочем, нам удалось найти примеры, иллюстрирующие обратное.
Например, в элитном коттеджном поселке «Благовещенка» (17 км от МКАД по Пятницкому шоссе) продается дом общей площадью 401 кв. м на участке 34 сотки за $ 3,7 млн. Для жителей имеется лесная зона отдыха площадью 3 га. В поселке действуют центральные коммуникации, подведен стационарный телефон, интернет. Дороги заасфальтированы, проложены пешеходные дорожки, проведены ландшафтные работы, общественные зоны поселка освещены.
В КП «Вешки» (2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе) выставлен на продажу коттедж общей площадью 470 кв. м на участке 13 соток. В доме 5 спален, сауна с комнатой отдыха и бассейном, бильярдная, тренажерная, каминный зал, комната для прислуги с отдельным входом, гараж на два машино-места. Цена предложения $1,55 млн.
Цены коттеджей, которые долго экспонировались, неоднократно пересматриваются. Например, дом общей площадью 405 кв. м на 10 комнат и четыре санузла в КП «Лесная пристань-2» (52 км от МКАД по Новорижскому шоссе) в начале июня текущего года вышел на рынок по цене 21,2 млн руб., но в июле цена была снижена до 19,8 млн руб.
Еще больше потерял в цене коттедж под отделку общей площадью 400 кв. м на лесном участке 24 сотки в элитном охраняемом коттеджном поселке «Ласковый май» (34 км от МКАД по Новорижскому шоссе). В августе 2011 года коттедж пытались продать за $1,25 млн, в апреле 2012 фигурировала цена $840 тыс., а в сентябре – 20 млн руб. (это менее $700 тыс.).
Осенью даже в успешном КП «Резиденция Бенилюкс» появились предложения со скидкой. Так, дом общей площадью 560 кв. м под ключ и с мебелью на участке 20,6 сотки сначала выставили за $6,2 млн, но в начале октября цену снизили до $5,99 млн.
Один миллион долларов – дисконт, с которым продается другое домовладение в этом же поселке. Два коттеджа площадью 360 и 420 кв. м, полностью отделанные и меблированные, на участке 22 сотки пытались продать за $5,5 млн. В начале октября цена опустилась до $4,5 млн.
Не удается собственникам удерживать цены и в поселках более низкого класса. Например, в практически полностью заселенном коттеджном поселке бизнес-класса «Единство» (Симферопольское шоссе, 35 км от МКАД, рядом находится отель Foresta Festival Park с бассейном, сауной, мини-гольфом, теннисными кортами и пр.) продается коттедж общей площадью около 300 кв. м под отделку. Водопровод и канализация - центральные, заведены в дом и подключены к магистрали. В августе 2012 года домовладение начали продавать за 12 млн руб., а в конце сентября цену снизили до 8 млн руб.
Более уверенно себя ощущают продавцы таунхаусов, которых, напомним, на рынке немного. Например, хозяин таунхауса в КП «Экопарк» в поселке Томилино в 10 км от МКАД по Егорьевскому шоссе, не торопится снижать цену на квартиру-секцию общей площадью 108 кв. м на участке 3 сотки. Ее цена – 5,4 млн рублей. В поселке все коммуникации: центральный водопровод и канализация, электричество, магистральный газ, разводка отопления по дому, свой палисадник. Территория поселка огорожена.
Среди предложений, которые сложнее всего продать, - поселки с неудачным расположением, дома с какими-то некорректными документами, с неадекватно высокими ценами. «Но бывает и так, что неликвид – это не ошибка, связанная с качеством проекта, а последствия кризиса и изменения структуры спроса, - рассказывает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). - То есть до кризиса поселок позиционировался как бизнес-класс, а когда рынок просел, такой дорогой поселок оказался мало кому нужен, потому что пока экономкласс более востребован, и спрос даже превышает предложение».
Основная сложность реализации предложений в коттеджных поселках – это поиск целевой аудитории. Чаще всего покупателями выступают друзья или родственники жителей поселка, поэтому даже самая агрессивная реклама в СМИ или в интернете оказывается малоэффективной.
Чем поможет застройщик
Вторичные продажи есть и в строящихся коттеджных поселках и загородных ЖК. Ирина Мошева (RDI Group и Limitless) рассказала, что ее компания помогает владельцам таунхаусов, квартир и машино-мест в «Загородном квартале» в Химках продавать их на вторичном рынке. Для этого застройщик готов разместить объявление о продаже на своем сайте и на доске объявлений в офисе продаж, помочь с поиском покупателя и с оформлением переуступки прав требования на продаваемый объект. Однако пока не поступало ни одного сообщения от покупателей, желающих перепродать объекты. Продажи в «Загородном квартале» идут всего 7 месяцев, и за это время цены на недвижимость выросли на 10-20% (на 10% на квартиры и на 20% на машино-места). «И хотя среди наших покупателей довольно много частных инвесторов, последние не спешат перепродавать квартиры, таунхаусы и машино-места в подземном паркинге, ожидая дальнейшего роста цен на них», - отмечает эксперт.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
На вторичном рынке представлено немало предложений, хотя по-настоящему современный ассортимент сложился сравнительно недавно, поскольку некоторые форматы загородной недвижимости очень молоды. Покупатели выходят на вторичку, потому что стремятся найти готовый вариант в уже обжитом поселке, с подведенными коммуникациями. Наплыва на этом рынке покупателей не наблюдается, да и горячий сезон уже заканчивается. Зато те, кто продолжит поиски и в холодное время года, могут найти выгодное предложение с хорошей скидкой.
Май 28, 2013, 9:22 п.п.
