Стоит ли покупать неприватизированное жилье

В рекламных изданиях и в Интернете до сих пор встречаются объявления о продаже дешевых квартир и комнат с пометкой «неприват». И хотя неприватизированного жилья на рынке купли-продажи становится все меньше, подобные квартиры существуют, и сделки с ними проводятся. Насколько они законны и безопасны?

Из истории «неприватов»

Десять-пятнадцать лет назад продажа неприватизированных комнат для некоторых агентств недвижимости была основным направлением деятельности. Покупателей неприватизированные комнаты привлекали, прежде всего, ценой. Ведь стоили они чуть ли не в два раза дешевле комнат, находившихся в собственности.

Директор территориального отделения «Центральное» «МИАН-агентство недвижимости» Павел Косов объясняет эту ситуацию следующим образом. Дело в том, что на начальном этапе приватизация коммуналок проводилась путем приватизации квартиры целиком в долевую собственность. Обязательным условием приватизации было согласие всех проживающих. Люди старшего поколения не стремились к приватизации, соответственно, было нелегко получить их согласие. Вот и получалось, что приватизированных коммунальных квартир было немного.

Тогда и был изобретен метод «подставного обмена». Схема этого метода в том, что человек, желающий приобрести неприватизированную комнату в коммунальной квартире, должен был сначала купить какую-то недвижимость, например, домик в деревне. Этот домик оформлялся в собственность покупателя неприватизированной комнаты. Затем на основании договора обмена он совершал сделку с человеком, проживающим в коммунальной квартире. В результате такой хитро-мудрой операции покупатель получал право на проживание в коммунальной квартире, а продавец комнаты – собственность, т.е. домик в деревне, который в дальнейшем продавал. Домик в деревне, на риэлторском слэнге – «подстава» или «буфер», реализовывался по нескольку раз при использовании в таких обменах.

Ситуация с продажей неприватизированных комнат изменилась тогда, когда была разрешена приватизация комнат в коммунальных квартирах без согласия соседей. С этого момента у собственника появилась возможность свободно распоряжаться своей недвижимостью. Надобность в таких обменах практически отпала. Хотя и сейчас они возможны, обмен права проживания в неприватизированном жилье на собственность не противоречит закону.

Когда нельзя приватизировать?

Несмотря на то, что сейчас операции на рынке проводятся в основном с приватизированной жилой недвижимостью, существует ряд ограничений на приватизацию. Их перечень содержится в статье 4 федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», которая утрачивает силу с 1 марта 2010 года.

Итак, нельзя приватизировать:

– жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, а также находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения).

К тому же, этой статьей предоставлено право собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир.

Иными словами, граждане, занимающие жилые помещения в коммунальных квартирах и служебное жилье, не вправе требовать в обязательном порядке положительного решения данного вопроса.

Возможен лишь обмен

Неприватизированная квартира принадлежит городу. Люди занимают ее по договору социального найма, поэтому напрямую продать такую квартиру как приватизированную нельзя. Единственная законная сделка с неприватизированным жильем – это обмен.

Сейчас существуют два варианта обмена неприватизированного жилья: на такое же – неприватизированное и на недвижимость, находящуюся в собственности.

«И сейчас неприватизированную недвижимость можно обменять на такую же неприватизированную жилплощадь, как это происходило раньше, в советские времена, – рассказывает о механизме обмена Павел Косов. – При этом требуется согласие собственника, т.е. города. В этом случае люди меняются не собственностью, а правами на проживание в определенном месте. Регистрируются подобные сделки в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (бывший «Мосжилсервис» влился в его состав). Здесь просматривают документы и выдают новые ордера. Это прямой обмен, в процессе которого риэлторы участия не принимают».

Кроме того, сегодня права проживания в неприватизированной квартире можно обменять на какую-либо собственность. После обмена собственности на права проживания человек, не использовавший свое право приватизации ранее, может приватизировать эту квартиру. Регистрацией обменов права проживания на собственность занимаются Центр арендного жилья (регистрация прав проживания) и Управление Федеральной регистрационной службы (регистрация прав собственности).

«Правила обмена жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном взяты из ранее действовавшего ЖК РСФСР, – уточняет юрист по городской недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Ольга Балбек. – Сохранены положения: о необходимости согласия членов семьи нанимателя жилого помещения (в том числе временно отсутствующих); о праве члена семьи нанимателя требовать принудительного обмена; о возможности обмена как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ; о необходимости согласия на обмен органов опеки и попечительства, если в обмениваемом жилом помещении проживает несовершеннолетний, а также недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин».

Обменять можно: неприватизированную квартиру целиком или только комнату в коммуналке, если заключен договор социального найма.

Но при обмене неприватизированного жилья есть ограничения.

Нельзя обменять неизолированные жилые помещения, например, смежные комнаты, связанные общим входом.

«Родственный обмен» ушел в историю

В статьи, касающиеся обмена неприватизированного жилья действующего Жилищного кодекса, были внесены значительные изменения.

О том, что изменилось, рассказывает Ольга Балбек.

– Ранее действовавшим законодательством (законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК РСФСР) допускался обмен жилыми помещениями, находившимися в домах государственного, муниципального жилищных фондов или в домах ЖСК. Собственники были вправе поменять жилое помещение на жилые помещения любых форм собственности. Соответственно, и круг лиц, имевших право обмена, был значительно шире. Сторонами обмена могли быть участники договора социального найма, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не выплатившие паевые взносы, лица, пользовавшиеся жилым помещением на условиях договора найма, а также собственники жилых помещений. Сейчас круг лиц, имеющих право на обмен неприватизированного жилья, значительно сужен.

ЖК РФ не предусмотрена и такая разновидность обмена, как «внутрисемейный» или «родственный» обмен. Его особенность заключалась в том, что договор найма жилого помещения в отношении остальных членов семьи продолжал действие, а один из его членов выбывал из состава семьи и с занимаемой ею площади. Вместо него, но тоже в качестве члена семьи (без заключения самостоятельного договора найма жилого помещения) вселялся другой человек. На прежнюю площадь этого человека приобретал право выбывший член семьи, совершивший обмен. Например, внучка жила с родителями в неприватизированной квартире. А бабушка жила одна также в неприватизированной квартире. По взаимному согласию можно было внучку прописать в квартиру бабушки, а бабушку – в квартиру, где была прописана внучка. Действующим законодателем исключена возможность обмена доли жилой площади, приходящейся на члена семьи нанимателя.

Так что «родственный обмен», широко использовавшийся в советские времена, стал частью истории.

Дешево, но безопасно ли?

Схема продажи неприватизированных квартир и комнат осталась той же, что и в девяностые годы. Но безопасно ли вкладывать деньги в покупку неприватизированной квартиры. Ведь, хоть неприватизированного жилья на рынке и немного, но цена на такие квартиры по-прежнему значительно ниже, чем на жилье, находящееся в собственности. Именно это привлекает некоторых покупателей.

По мнению Павла Косова, подобные сделки очень опасны для покупателя, т.к. они могут быть признаны недействительными.

Дело в том, что город, как собственник неприватизированной квартиры, может оспорить сделку, если удастся доказать, что имел место сговор покупателя и продавца. Такие случаи были. Если объект, приобретенный в собственность для последующего обмена, тот самый домик в деревне, уже участвовал в подобных сделках, то можно доказать, что эта площадь является подставным жильем. Владеют им недолго и продают по доверенности одни и те же лица. Это довольно легко установить. Так как объект многократно использовался таким образом, то сделка по обмену является притворной, т.к. этот дом в деревне человек не планировал покупать изначально, а собирался использовать его для дальнейшего обмена на право проживания в неприватизированном жилье.

Наталья Агафонова

 Окт. 20, 2008, полночь

 Наталья Агафонова

 6346