Категории

Старт на рынке недвижимости

11 минут на чтение

 

Старт на рынке недвижимости Москвы – комната. Цены – от 1,3 млн рублей. Есть способы превратить ее в отдельную квартиру. Перспективы для инвестиций, столичная прописка, хорошие районы

 

Текст : Ольга Агуреева | Фото: abeautifulmess.org

Дата: 17 января 2013 | www.metrinfo.ru

Не хватает денег на отдельную квартиру, но жить хочется непременно в Москве? Есть вариант: купить комнату. Эта недвижимость, хоть и небольшая и не такая комфортабельная, но все-таки своя, что прежде всего и привлекает потенциальных покупателей.

Ну а чтобы легче было определиться с выбором, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, чем привлекательны и опасны комнаты в коммунальных квартирах и какие объекты предлагаются ныне в Москве.


Московские коммуналки
Как утверждают эксперты, доля комнат на московском рынке недвижимости не превышает 4-5% от общего объема жилья. По данным Риммы Балясниковой, директора отдела информации компании ЕГСН, на сегодня в Москве выставлено на продажу около 7 тыс. комнат в коммунальных квартирах. А в базе недвижимости WinNER подобных предложений примерно 4,5 тыс. Правда, как отмечают эксперты, часть объектов в этих перечнях – это вовсе не комнаты в коммуналках, а доли в обычных многокомнатных квартирах, а доля – это совсем не обязательно отдельная комната.

Лидером по количеству комнат в коммунальных квартирах долгие годы остается Центральный административный округ, где, по данным Риммы Балясниковой (ЕГСН), на сегодняшний день предлагается 1143 объекта. «На втором месте Южный административный округ с 1138 комнатами, на третьем - Юго-Восточный административный округ, где продается 950 комнат, - сообщает эксперт, - а меньше всего коммуналок в Западном и Северо-Западном округах».

В центре столицы наиболее широкий выбор комнат в коммунальных квартирах, по данным Алексея Шленова, исполнительного директора компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», представлен в Мещанском районе – 25,8% от всего предложения данного сегмента в ЦАО. На втором месте Басманный район, где сосредоточено порядка 19,3% подобных объектов, а замыкает «тройку лидеров» Пресненский район, где расположено 16,1% комнат. Также довольно много предложений (примерно по 9-10% от общего объема) в переулках Арбата и в Хамовниках, а в Красносельском и Таганском районах их значительно меньше, не говоря уже о Тверской, Якиманке и Старом Арбате, где основная часть коммунальных квартир была выкуплена или расселена еще в девяностые.

За пределами же ЦАО, как сообщает Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», комнаты в коммунальных квартирах чаще всего предлагаются в давно сложившихся районах, вблизи станций метро «Академическая», «Аэропорт», «Бауманская», «Беговая», «Октябрьское поле», «Савеловская», «Семеновская» и т.д. «Также богаты рассматриваемыми предложениями Кузьминки, Рязанский проспект и Печатники», - отмечает Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости».

Большинство предлагаемых комнат, как отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», находятся в домах экономкласса старого жилого фонда, чаще всего это здания довоенной эпохи или панельные и блочные дома 1950-60-х гг.

Встречаются предложения и в дореволюционных объектах и даже в домах, представляющих историческую ценность, но, как правило, нереставрированных. Удача для покупателей – комнаты в сталинках, ведь они отличаются большими размерами, высокими потолками, просторными кухнями, а сами дома обычно очень хорошо расположены.

«Проще всего купить комнату в 3-комнатной квартире, - утверждает Римма Балясникова (ЕГСН), - на данный момент на продажу выставлено 4 184 подобных объекта. В двухкомнатных коммуналках представлено 1 541 комната, а в четырехкомнатных – 1 106».


Цены и спрос
Все эти предложения рано или поздно найдут своих хозяев. «Ведь коммуналки являются самой дешевой московской недвижимостью», - полагает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», а низкая цена для большинства потенциальных покупателей жилья пока еще остается решающим фактором при принятии решения. Поэтому комнаты в коммунальных квартирах привлекают одиноких молодых специалистов и молодые семьи, которые пока не могут себе позволить отдельную квартиру и не хотят или не имеют возможности привлечь ипотечный кредит. «Подобные варианты часто интересуют и родителей, которые помогают своим детям приобрести первое жилье», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «Комнаты часто покупают и приезжие, чтобы хоть как-то зацепиться в столице (получить крышу над головой и прописку. – От ред.)», - добавляет Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис».

Комнаты покупают при разъездах, когда полученных при этом средств не хватает на полноценную квартиру. Они могут оказаться и неплохой инвестицией: их можно успешно сдавать в аренду (спрос всегда есть, так как арендовать комнату значительно дешевле, чем целую квартиру) или перепродать через несколько лет. «В ожидании второй волны кризиса комнаты – один из самых надежных активов для сохранения капитала», - уверяет Сергей Шевченко, генеральный директор БН «Агент 002». Это прекрасно понимают московские пенсионеры, которые разменивают свои многокомнатные квартиры в столице на жилье в Подмосковье и комнату в Москве, сами переезжают за МКАД, а комнату сдают.

Еще бОльший доход могут принести комнаты в коммуналках, подпадающих под программу сноса морально устаревшего и ветхого жилья. «В таком случае комната в будущем превращается в отдельную квартиру», - говорит Сергей Власенко («Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»). Правда, продавцы обычно осведомлены о планах по сносу и перспективные объекты стоят значительно дороже. К тому же, по мнению Павла Лепиша («Домус финанс»), их число с каждым годом становится все меньше, а самые выгодные варианты уже реализованы, поэтому доля покупателей, надеющихся выиграть от сноса дома, не превышает 1-2% в общем объеме. Чаще комнаты в коммуналках приобретают даже в надежде на выкуп других комнат: таким образом можно постепенно получить отдельную квартиру, не прибегая к ипотеке.

Максимальным же спросом, как отмечает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), пользуются комнаты в домах в пределах ЦАО. Покупатели в угоду расположению даже соглашаются на панельные дома. «Также обращают внимание на близость от метро, этаж (не первый и не последний), наличие в квартире холодной и горячей воды, а в комнате - собственного балкона, удовлетворительное состояние мест общего пользования, отсутствие газовой колонки и т.п. Предпочтительнее железобетонные перекрытия, а метраж комнаты – не менее 12 кв. м», - рассказывает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). Важный фактор - количество соседей. Предпочтение отдается вариантам с 2-3 комнатами.

«Комната в двушке обходится примерно в 2 млн руб., тогда как в четырехкомнатной квартире можно подобрать вариант за 1,8 млн руб.», - утверждает Сергей Шевченко (БН «Агент 002») . «Однако стоимость разнится и в зависимости от расположения дома, района, метража комнаты, а также от состояния жилья и обстановки, которая царит в коммуналке, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», – причем разброс по цене довольно сильный».

Как сообщает Алексей Шленов, в базе объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» самая недорогая комната в Москве стоит 1,7 млн руб. Это вариант площадью 9,2 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 45 кв. м в районе Измайлово. По данным Сергея Шевченко (БН «Агент 002»),  цены на комнаты начинаются от 1,6 млн рублей: за такую сумму можно купить объект площадью 9 кв. м в трехкомнатной квартире в спальном районе. А Дмитрий Таганов («ИНКОМ») уверяет, что минимальная стоимость комнаты в Москве в настоящее время составляет 1,3 млн руб. За такую сумму предлагается комната площадью 15 кв. м на улице Летчика Бабушкина. Предложения же в самом центре столицы, например, в Хамовниках, на Якиманке, в Арбатском и Тверском районах, в 10-15 минутах ходьбы от Кремля, особенно если дом находится в хорошем состоянии, могут стоить и 15-20 млн руб. «Например, в нашей базе есть вариант за 18,5 млн руб. Это две смежные комнаты в трехкомнатной квартире, расположенной в районе Хамовники, на втором этаже трехэтажного старинного дома. Площадь двух комнат – 46 кв. м при общей площади квартиры – 109 кв. м», - рассказывает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Но, впрочем, крайности крайностями, а средняя цена комнаты в коммунальной квартире в пределах ТТК в хорошем состоянии и с дружными соседями составляет 2,5 - 3,5 млн руб. «Например, довольно много предложений в районе метро «Семеновская», и стоимость подобных вариантов около 2,9 млн руб.», - свидетельствует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Стоит отметить, что отдельные однокомнатные квартиры в этом же районе Москвы предлагаются в среднем за 6,1 млн руб.

В принципе, квартиру в столице можно купить и с меньшим бюджетом, на вторичном рынке есть варианты от 5 млн руб., за эти же деньги предлагаются и строящиеся новостройки на окраинах, в районах за МКАД или в Новой Москве. А за 3 - 3,5 млн руб. реально купить квартиру в Подмосковье, например, в городах Железнодорожный, Подольск, Пушкино и др. - небольшой площади (до 30 м кв.) либо на начальной стадии строительства.

Подальше же от МКАД (более 30-40 км) за такие деньги предлагаются и готовые, причем довольно просторные, варианты. «И безусловно для постоянного проживания отдельная однокомнатная квартира, даже небольшой площади, гораздо удобней, чем комната в коммуналке. Это жилье совсем другого качества», - говорит Павел Лепиш («Домус финанс»). Но Подмосковье для тех, кто работает в столице, означает вечные разъезды и пробки. «Кроме того, если квартира строится, ее придется ждать 2-3 года, в комнату же можно заселиться сразу», - отмечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

Также новостройка требует внушительных затрат на ремонт. «А комнаты в Москве хоть и медленнее растут в цене, чем отдельные квартиры в Подмосковье, и дольше продаются, но способны принести бОльший рентный доход. И к тому же все-таки всегда есть шанс превратить комнату в квартиру, со временем расселив соседей», - рассуждает Римма Балясникова (ЕГСН). Пожалуй, эти факторы делают комнаты в столичных коммуналках даже более привлекательными, чем новостройки в Подмосковье, и многие покупатели, не желающие ждать, выбирают именно их.


Ипотечная помощь
На руку играет и тот факт, что для покупки комнаты в коммуналке сегодня можно привлечь ипотеку, что несколько лет назад было практически невозможно. «Дело в том, что банки считают комнаты в коммуналках и доли в квартирах неликвидными. По мнению кредитных учреждений, в случае неплатежеспособности заемщика их трудно реализовать», - говорит Евгения Таубкина, генеральный директор «НБИК». Ситуация лучше, лишь когда заемщик выкупает у соседей их комнаты и становится владельцем всей квартиры.

Но, несмотря на такие нюансы и тот факт, что круг банков очень невелик, ипотека для покупателей комнат стала доступной. «Оформить кредит можно, обратившись в Московский кредитный банк (МКБ), банк «ЗЕНИТ», Сбербанк, Транскапиталбанк и др.», - сообщает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). «Ипотека выдается только на комнату с отдельным лицевым счетом, при условии, что в доме, где она расположена, железобетонные перекрытия и центральные коммуникации. Плюс особенные требования могут предъявлять к домам с исторической ценностью в пределах Бульварного кольца», - рассказывает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). Но при этом все, что касается документов и требований к заемщику, довольно стандартно. «Но необходимо предоставить в банк нотариальный отказ других соседей по квартире от права преимущественного приобретения собственности либо заявление, так как по закону первоочередное право выкупа комнаты принадлежит соседям по коммуналке», - отмечает Сергей Власенко («Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»).

«Чтобы купить комнату в ипотеку, достаточно располагать 10% собственных средств на первоначальный взнос, при этом процентная ставка составит 12,9% при кредитовании на срок до 10 лет. А при первоначальном взносе 30% от стоимости недвижимости процентная ставка будет 11,9%», - сообщает Евгения Таубкина («НБИК»). «Наши клиенты могут оформить ипотеку с первоначальным взносом от 10% до 30%. Важно, чтобы дом был не деревянным и не пятиэтажкой (исключением являются лишь кирпичные сталинки), а возраст заемщика на момент подачи заявки был не более 59 лет. Тогда при предоставлении справки 2-НДФЛ ставка составит 14%», - приводит пример Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».

Рисковый товар
Однако не стоит забывать, что комнаты в коммуналках – это все же более рисковая недвижимость, чем отдельная квартира. Прежде всего, из-за наличия соседей. «Соседи не всегда бывают рады новому собственнику», - отмечает Алсу Нихматулина, эксперт по недвижимости ЗАО «Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА».

Кроме того, комнаты в коммунальных квартирах очень часто имеют весьма богатую историю смены собственников, продаж, обменов и т.п. Для подобных вариантов риск потери права собственности после покупки весьма высок.

Также для комнат в коммунальных квартирах действуют определенные правила: «Преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты согласно действующему гражданскому законодательству имеют собственники других комнат в данной коммунальной квартире. Поэтому продавец комнаты должен направить соседям уведомления о продаже с указанием цены и условий сделки. И у них есть право в течение одного месяца с момента получения такого уведомления приобрести в собственность продаваемую комнату на предложенных условиях. Если они этим правом не воспользуются, то должны написать отказ от покупки», - рассказывает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). Нередко продавцы игнорируют данное правило, а это значит, что сосед по коммуналке сможет оспорить сделку, а так и до потери недвижимости недалеко.


Советы покупателям
Чтобы снизить риски, при покупке комнаты в коммунальной квартире нужно быть очень внимательными. Необходимо изучить характеристики дома и его историю, лично пообщаться с будущими соседями, чтобы проверить их адекватность, наладить контакт и выяснить, какие проблемы есть в квартире с проводкой или центральными коммуникациями, а также удостовериться, что они не против продажи комнаты, а у ее владельца нет каких-либо подводных камней.

Конечно, не обойтись без проверки юридической чистоты сделки, тем более тщательной, чем внушительнее история квартиры. И кстати, большое количество перепродаж в истории комнаты может свидетельствовать о весьма нехороших соседях.

«Нужно попросить продавца представить домовую книгу не менее чем за 15 лет до нынешней сделки с приложением заверенных выписок из нее. Надо получить выписку из единого государственного реестра (ЕГРП) о том, что комната никем не оспаривается и не арестована судебными приставами, не находится в залоге и т.п., а также взять у продавца (особенно если он не внушает доверия. – От ред.) справки, что он не является пациентом нарколога и психиатра», - советует Сергей Власенко («Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»).

«Не помешает проверить и отказы соседей от первоочередного права покупки (если комнаты соседей приватизированы) или отказ города от покупки (если комнаты соседей не приватизированы)», - напоминает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Причем необходимо помнить, что и отказ должен быть от каждого владельца комнаты.


Резюме www.metrinfo.ru
Для тех, кто пока не накопил на отдельную квартиру и не хочет воспользоваться ипотекой, решением квартирного вопроса может стать комната в коммунальной квартире, ведь бюджет для ее покупки всего 2-3 млн руб. Это старт для студентов, молодых семей и приезжих из регионов и стран СНГ. Но при покупке не надо забывать о рисках и не стоит отказываться от помощи профессионалов.
 

 

 Май 31, 2013, 5:46 п.п.
Facebook Vk Ok Twitter Telegram Whatsapp

Похожие записи:

Особо впечатлительные личности ещё не успели отойти от переживаний по поводу предыдущего обсуждения падения продаж в жилой недвижимости в Екатеринбурге («Пресс-завтрак по понедельникам», тематика встречи: «Истерия на рынке недвижимости Екатеринбурга, что будет...
Сравнительный подход к оценке недвижимости 
 
 Сравнительный поход к оценке недвижимости основан на
 принципе замещения – покупатель не приобретет объект недвижимости, если
 стоимость этого объекта превышает все издержки по приобретению на рынк...

 Не доверяйте доверенности
 Один из наиболее часто применяемых сегодня видов мошенничества на рынке загородной недвижимости основан на том, что покупатели, приобретая дома и участки, стремятся сэкономить. Желание сэкономить – дело не...