Основная цель сдачи в аренду жилья - получение прибыли. И для того чтобы доход был максимальным, перед заселением нанимателей нужно реально оценить стоимость объекта недвижимости. А после решать, стоит ли в квартиру делать дополнительные денежные вливания или же оставить все как есть.
Многие думают, что стать рантье - человеком, получающим доход от сдачи в аренду недвижимости, - очень просто. Запустил жильцов - и спокойно собирай деньги каждый месяц. В принципе, мысль верная. До той поры, пока не захочется поднять арендную ставку. А такое желание рано или поздно возникнет.
Популярный экономкласс
Быть рантье в большом городе очень выгодно, так как спрос на временную жилплощадь превышает предложение, и ценники постоянно растут.
В конце лета - начале осени на рынке аренды царит ажиотаж, свободное жилье уходит мгновенно. Особенно, если это комната в коммуналке или однокомнатная квартира. Стабильную популярность подобным объектам экономкласса в мегаполисе обеспечивает приток трудовых мигрантов, студентов, туристов.
В Петербурге существует категория деловых людей, которые покупают жилье для дальнейшей сдачи его в аренду. Обычно это элитные квартиры в центре города или в престижном районе.
Обладатели объектов экономкласса, допускающие типичные ошибки при сдаче квартиры или комнаты, условно делятся на две категории. Первую составляют те, кто практически не занимаются жильем - не делают никакого ремонта, даже элементарного, косметического. Кроме того, заполняют квартиру или комнату старой, ветхой мебелью. Вторую - те, кто в погоне за высокой прибылью делают очень дорогой ремонт в квартире без оглядки на район и общее состояние дома. Сделав дорогой ремонт в однушке на "выселках", они удивляются, что квартиру не сдать более чем за у.е. в месяц. А расчет на скорейшую окупаемость инвестиций оказывается катастрофически неверным.
Рантье обеих категорий впоследствии разочаровываются в ожиданиях сверхприбылей. Потому что истина, как всегда, лежит посередине. Специалисты советуют перед сдачей внаем оценить состояние самой квартиры, дома и, что немаловажно, прилегающей к нему территории.
Географические параметры
Если район, где расположена квартира, не котируется в городе, вкладываться в обновление жилья не имеет смысла. И, наоборот, объект, находящийся в престижном месте, будет сдаваться по высокой цене при условии качественного ремонта. Кстати, эти вложения оправдаются, если жилплощадь сдавать в течение нескольких лет.
Следующий параметр - местонахождение дома. Если от него до метро можно дойти не более чем за 10-15 минут, ставка значительно возрастает. Вкладывать большие деньги в переделку жилища неразумно, если дом расположен на окраине спального района, и до подземки можно добраться только на маршрутном такси. Ремонт все равно не поднимет арендную плату. Нужно также учесть инфраструктуру микрорайона: наличие магазинов, детских садов, школ, предприятий службы быта.
Оцените сам дом, его внешний вид. Есть ли рядом с ним парковка или стоянка? Установлен ли на парадной двери домофон, в каком состоянии подъезд, работает ли лифт? А что можно сказать про социальный статус соседей? Все перечисленные факторы весьма существенны. Ответив на эти вопросы, нужно действовать дальше и решаться на изменение внешнего вида квартиры, чтобы как-то сгладить не совсем приятные параметры ее окружения.
Подготовка квартиры
Посмотрите на ваше владение глазами будущего квартиросъемщика. Насколько надежна входная дверь и замок на ней? Не протекают ли трубы? Не искрят ли розетки? Не засорена ли канализация? Раскладывается ли старенький диван и не заедает ли шпингалет на двери в ванную?
Не стоит оставлять в квартире старые вещи, к которым вы привыкли и которые вам дороги как воспоминание, ведь их новые жильцы, скорее всего, сочтут ненужным хламом. Пожелтевшие школьные тетради, подшивки старых газет и журналов, старые детские игрушки, треснутые чашки и тарелки, закопченные кастрюли и сковороды - все это должно покинуть сдаваемое жилье. Потравите тараканов, вытрите пыль и уничтожьте въевшуюся грязь, проветрите помещение. То есть, произведите генеральную уборку. Постарайтесь создать в квартире здоровую и благоприятную атмосферу, ведь ваш потенциальный арендатор в этих стенах начнет новую жизнь. И если ему понравится, он постарается остаться здесь как можно дольше. Что будет вам только на пользу.
Стоит даже сделать легкий ремонт: покрасить рамы, поклеить пусть недорогие, но новые обои, освежить потолки. Но если это не по карману или вам некогда этим заниматься, можно договориться, что ваш квартирант улучшит состояние жилища в счет арендной платы. Только заранее уточните все расходы, чтобы потом он не выставил вам немыслимый счет.
Кстати, если в квартире голые стены - не беда. Не стоит захламлять жилье чем попало или, наоборот, обставлять по полной программе. В первом случае это может вызвать неприязнь, во втором - принести убытки. А для пустующей квартиры всегда найдутся арендаторы, которые с радостью расставят собственную мебель по своему вкусу.
Вечные стандарты
В завершение еще ряд нестареющих истин от специалистов. Двухкомнатные квартиры ненамного дороже однушек. Сдать трех- и четырехкомнатные апартаменты в спальном районе очень сложно. Жилье в ближнем пригороде практически стоит столько же, сколько и в Питере.
Для определения оптимальной арендной ставки стоит обратиться к газетам и каталогам с объявлениями о сдаче внаем похожих вариантов. Можно также зайти на интернет-сайт какого-нибудь агентства недвижимости, задать параметры квартиры: район, удаленность от метро, тип дома, планировку, этаж, и стоимость аренды будет определена.
И все-таки каждая квартира индивидуальна, есть множество нюансов, которые невозможно предусмотреть. Идеальным решением будет консультация со специалистом прямо на объекте.
Окт. 15, 2008, полночь
