Гарантии обретения права собственности Покупателем при покупке квартиры, один из важнейших моментов обретения жилья в собственность.
Самый верный способ избежать неприятностей - не попадать в ситуации, которые могут их спровоцировать. Поэтому лучше всего, если вы обратитесь в профессиональное агентство недвижимости, доверив ему проведение экспертизы документов на покупаемую вами квартиру, а в идеале - поручить агентству проведение всей операции по покупке. Но при самостоятельных действиях вам следует учесть, что одно из наиболее распространенных оснований для расторжения сделок - обнаружение впоследствии неучтенных лиц, которые на момент оформления квартиры в вашу собственность были временно выписаны. Всего же таких оснований около 30. Следует подумать, достаточно ли хорошо вы знаете гражданское и жилищное законодательство, чтобы определить, нет ли в документах на квартиру каких-либо сомнительных моментов. Особого внимания требует знакомство с историей квартиры, особенно если квартира не «первой свежести» и неоднократно переходила из рук в руки.
Сложности начинаются с самой обычной проверки - получения архивной выписки. Получить архивную выписку сложно даже собственнику, жэки и дезы очень неохотно дают такую справку, но даже если собственник ее и получит, то, возможность извлечь из архивных книг все, что было с этой квартирой с момента заселения, требует дополнительных знаний и усилий. Но там-то обычно и скрываются обстоятельства, которые делают эту сделку рискованной. К «группе риска» относится жилье, из которого временно выписан кто-либо не проживающих.
Например, человек служит в армии или отбывает срок в местах лишения свободы. При продаже квартиры ее владельцем предъявляется выписка из домовой книги, в которой временно выбывший жилец может не числиться. Ничего не подозревающий покупатель оформляет покупку, переезжает, обустраивает новую квартиру. И через некоторое время он обнаруживает возвратившегося бывшего жильца. Тот, имея законное право пользования квартирой, может вселиться на площадь, принадлежащую новому владельцу. Суд сочтет его претензии правомерными и может расторгнуть сделку. Покупателю квартиры надо иметь в виду, что если когда-то кто-то не зарегистрированных на этой жилплощади попал за решетку, то рано или поздно он придет обратно. Лица, которые выбыли в места лишения свободы, выбывали туда на постоянную прописку, но по закону, принятому в 1995 г., по возвращении их обязаны зарегистрировать по месту прежней регистрации. Поэтому, если человека «посадили» на 15-20 лет, то по истечении этого срока он вернется именно в эту квартиру, и никто не имеет права ему отказать в регистрации.
Давно создан судебный прецедент, на основании которого такие дела решаются в пользу бывших заключенных. Проблемой могут стать временно снятые с регистрационного учета люди - выехавшие в дома престарелых, на военную службу, в длительные командировки. Они должны вернуться и зарегистрироваться по прежнему месту жительства, поэтому отчуждение такой квартиры без их согласия и ведома - нарушение законодательства. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).
А еще есть квартиры, приватизированные в 1992- 1994 годах. Законы тогда были новые, непривычные, и каждая местная власть понимала их по своему разумению, иногда с явным нарушением прав несовершеннолетних детей. С этим тоже приходится считаться. Что делать в таких ситуациях, как защитить себя, покупателя, хорошая риелторская компания всегда подскажет. Здесь масса вариантов в зависимости от конкретной ситуации. Сделкам, где имеются несовершеннолетние дети (собственники, зарегистрированные по месту жительства в данной квартире, либо когда-то были зарегистрированы, либо вообще нигде не зарегистрированы по месту жительства), необходимо уделить особое внимание. Легко расторгаются сделки по некоторым квартирам, перешедшим в собственность по наследству. Допустим, после продажи такого жилья появляются неизвестные ранее родственники умершего, имеющие законное право на свою долю наследства. Суд, как правило, учитывает их интересы. Легко расторгаются сделки по квартирам, перешедшим в собственность с нарушением прав несовершеннолетних.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно при этом дееспособные члены семьи собственника , если затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ). Определенные сложности представляет покупка новостройки при альтернативной сделке, когда один человек продает свою квартиру и покупает новостройку с отсрочкой заселения. Здесь при подписании договора купли-продажи продавец с покупателем вносят в договор купли-продажи пункт, в котором оговаривается длительное юридическое освобождение. Произвести отчуждение и покупку новостройки при отсутствии другого жилья, где возможна регистрация, можно только таким образом. Это, конечно, определенный риск для покупателя, потому что в случае, если стройка затягивается, бывшие владельцы не смогут сняться с регистрационного учета, об этом покупатель квартиры должен знать, и либо он на это соглашается, либо нет. Единственный выход - дожидаться того, чтобы построился дом. Если продавец квартиры является одиноким пенсионером, то на совершение сделки с ним необходимо согласие специальной комиссии префектуры.
Окт. 6, 2014, 9:27 д.п.
