Если вы владелец добротного коттеджа, который принадлежит вам на праве собственности, с покупкой страхового полиса проблем не возникнет. А если хотите застраховать домик в садоводстве, документы на который выданы «прежней властью» и, возможно, уже напоминают древнеегипетский папирус? Трудностей в этом случае, конечно, не избежать, но и отчаиваться не стоит. Желающие застраховать свой дом обязательно сделают это.
Чтобы заключить договор страхования дачного домика, необходимо предъявить документы, подтверждающие имущественный интерес страхователя (то есть лица, в пользу которого заключен договор страхования, или, иначе, выгодоприобретателя). Согласно Гражданскому кодексу, это должно быть свидетельство о праве собственности или договор аренды. Между тем в советское время (а садоводства принадлежат именно к той эпохе) участки выдавались на самых разных основаниях, вплоть до решений трудовых коллективов. Правоустанавливающими такие документы не являются.
Искупление земельных грехов
Более того, со временем границы многих наделов незаконно изменились или, проще говоря, «поплыли». Так что шесть соток у кого-то превратились в семь с половиной, а у кого-то и во все десять. А на них за прошедшие десятилетия выросли незарегистрированные постройки: сараи, гаражи, бани.
Многие садоводы оказываются в весьма сложном положении. С одной стороны, хочется застраховать нажитое имущество, дабы воры и бродяги не спалили его и не растащили. С другой — имея, по сути, нелегальную недвижимость, как-то боязно обращаться в регистрирующие органы, а иначе полис не продадут. Решение проблемы предложили сами власти. С 2006 года вступила в силу так называемая «дачная амнистия», призванная помочь гражданам оформить право собственности на проблемные объекты.
По словам руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти Галины Волчецкой, с 1 сентября 2006 года по 14 января 2007-го в службу обратились 2015 человек. Дальше больше. Каждый месяц регистрационные органы посещали 1–1,3 тыс. человек. На середину ноября поступило 17 067 обращений. Много это или мало? В настоящее время в северной столице и области, по данным регистрирующих органов, примерно 1 млн 800 тыс. объектов, которые могут явиться предметом оформления прав в упрощенном порядке. Так что работа еще предстоит большая. Но не будем отвлекаться: ведь дачников интересует не общая статистика — их волнует судьба родного надела.
Только для садоводов
Сразу скажем, в некоторых случаях застраховать домик в садоводстве можно и без правоустанавливающих документов. Еще до принятия документа, прозванного в народе «дачной амнистией», некоторые страховые компании, зная о проблемах садоводов, приняли решение снизить свои требования к документам. До сих пор ряд страховщиков продают полисы на основании только лишь книжки садовода («Росгосстрах Северо-Запад», «АльфаСтрахование», «Спасские ворота» и др.). При этом, однако, садовод должен предъявить справку об отсутствии задолженностей перед налоговыми органами.
Страхование имущества на основе книжки садовода и иных не устанавливающих право документов носит не вполне законный — компромиссный — характер. Но учитывая невысокую стоимость дач, некоторые фирмы соглашаются отступить от правил. Конечно, если «не вполне легальный» дом сгорит, по закону обязать страховщика возместить ущерб трудно. Но, поскольку крупные компании дорожат своей репутацией, сложности с выплатами вряд ли возникнут. Между тем большинство участников рынка требуют от клиентов более «серьезных» документов. Скажем, «РОСНО» предлагает застраховать дачу на основании свидетельства о праве собственности на землю и членской книжки садоводческого товарищества либо свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимости. Страховщика устроит и постановление главы местной администрации о разрешении строительства жилого дома на отведенном участке, а также акт госкомиссии о приемке объекта в эксплуатации либо справка о регистрации строения в БТИ. Наконец, купить полис в «РОСНО» садовод может на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иного договора об отчуждении недвижимости. На другом полюсе рынка — компании, предлагающие страхование недвижимости в садоводствах и вовсе без официальных бумаг (при этом полис зачастую оформляется без выезда на место страхования и без письменного заявления ввиду невысокой стоимости страхуемых объектов). Но тут надо понимать, что без документов можно обойтись только на этапе заключения договора. Если наступит страховой случай, предъявить их все равно придется.
Что касается строений, расположенных на арендованных участках, то они, как правило, принимаются на страхование без особых проблем. Садоводу достаточно предъявить договор аренды земли. Но в этом случае сооружение может быть застраховано только в пользу собственника и на срок, не превышающий времени действия договора аренды.
Страхование без страха
Итак, можно, конечно, подыскивать наиболее лояльные программы страховщиков и надеяться на их милость, но лучше все-таки оформить надлежащим образом документы, став полноценным собственником загородной недвижимости. Тогда и со страхованием сложностей не возникнет. Насколько проста дачная «упрощенка»? По статистике, число отказов в регистрации не превышает 1%. Ведь по закону 2006 года органы власти обязаны принимать к рассмотрению любые ранее выданные документы на землю, с какими бы нарушениями они ни были оформлены. При этом возможные нестыковки трактуются в пользу граждан. Закон устанавливает двухнедельный срок для рассмотрения заявления и минимальный перечень документов, необходимых для приватизации. Оснований для отказа может быть только два: неполный пакет документов или запрет на приватизацию.
По правилам амнистии, землепользователям разрешается легализовать прихваченные в процессе «освоения территории» куски.
По действовавшему ранее законодательству такую «прирезку» нужно было выкупать либо оформлять в аренду. Теперь при согласии соседей, садоводческого товарищества и муниципалитета излишки передают гражданам безвозмездно. Впрочем, присоединить позволяется лишь небольшую территорию, из которой невозможно сформировать участок.
Необходимо отметить, что «дачная амнистия» упрощает регистрацию права собственности, но не делает ее бесплатной. Приватизация участка, как и раньше, невозможна без постановки на кадастровый учет, что, в свою очередь, требует межевания территории.
А как же быть с самовольными постройками? Известно, что раньше капитальные строения, возведенные на дачных участках без разрешения, можно было легализовать только в судебном порядке. С 2006 года проверять дома на соответствие строительным нормам и градрегламентам по упрощенному порядку могут органы местного самоуправления. Причем для «госприемки» нужно представить лишь три бумаги: техпаспорт на здание, правоустанавливающий документ на землю и кадастровый план участка. Порядок оформления нежилых помещений (садовых домиков, дач, гаражей, бань) устанавливается как декларативный. Владелец заполняет и направляет в регистрирующие органы декларацию, на основании которой право собственности должно быть зарегистрировано без участия БТИ и других структур. С конца
2007 года действует ФЗ № 268 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки». Теперь право на участок может зарегистрировать и тот, к кому в наследство или по иным основаниям (в том числе по договорам купли-продажи) перешло право собственности на расположенное на данном участке строение. При этом возможность госрегистрации права собственности на участок не зависит от даты приобретения права собственности на стоящий на нем дом.
Для регистрации права собственности на участок в упрощенном порядке необходимо представить свидетельство о праве на наследство или иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности на строение. Вместе с ним подается один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право любого прежнего собственника здания на данный участок. Кроме того, необходимо приложить кадастровый план участка.
Законом № 268-ФЗ также установлено, что государственная регистрация права собственности в упрощенном порядке осуществляется в случае, если кадастровый план не содержит в полном объеме сведений о земельном участке. В том числе сведений о местоположении границ земельного участка (либо эти сведения нуждаются в уточнении). Упрощенный порядок вступает в действие также, если в плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная, и сведения о его границах не позволяют однозначно определить данный участок земли в качестве объекта недвижимости.
Если земля и постройки в садоводстве принадлежат вам на праве собственности, об оформлении страховки беспокоиться не стоит. Причем, вероятнее всего, вам даже не придется приглашать представителя страховой компании для осмотра страхуемого имущества. Достаточно будет предъявить необходимые документы в офисе страховщика. Возможно, вас попросят предоставить фотографию страхуемого объекта. Об этом должны предупредить заранее, так что время на фотосессию у вас будет.
Поскольку домики в садоводствах, как правило, страхуются без осмотра и, соответственно, без оценки, клиенту приходится выбирать некую условную фиксированную сумму страхового покрытия. И тут главное — не перестараться и трезво оценить свое дачное имущество. Если вашему домику красная цена — 300 тыс. рублей, а вы застрахуете его на миллион, при полной гибели строения более 300 тыс. никто не заплатит.
Загородное обозрение
Дек. 2, 2008, полночь
