Еще несколько лет назад ипотечное кредитование на рынке загородной недвижимости было чуть ли не диковинкой. Банкам была не вполне понятна ликвидность нетиповых загородных объектов. Сегодня ситуация изменилась. Правительством взят курс на развитие малоэтажки, в области строится много организованных коттеджных поселков, недвижимость в которых доступна по ипотеке. Но, собираясь купить домик с землей в кредит, нельзя забывать про ипотечную страховку. В загородном сегменте она имеет определенную специфику.
Закон об ипотеке (залоге недвижимости), естественно, не разделяет загородную и городскую ипотеку. Все нюансы и различия обусловлены реалиями российского рынка и сложившейся конъюнктурой.
О жизни и смерти
Согласно требованиям закона, обязательному страхованию подлежит только сам объект залога (в нашем случае коттедж и/или земельный участок) — от повреждения и полного уничтожения. Данное требование защищает прежде всего интересы банка: если с домом что-то случится (например, он сгорит), кредитор, который всегда является выгодоприобретателем по договору, получит от страховой компании ту сумму, которую не успел вернуть заемщик.
Страхование объекта залога покрывает целый спектр рисков. Некоторые из них весьма актуальны для загородного жилья: уже упомянутый пожар, противоправные действия третьих лиц (кража, взлом, вандализм), падение разного рода объектов (например, деревьев, опор линий электропередач). Степень актуальности риска «стихийные бедствия» зависит в первую очередь от места расположения объекта. Например, если объект находится в низине, нельзя исключать вероятность подтопления или затопления.
Многие банки по собственной воле расширяют «объем понятия» ипотечного страхования. Так, почти всегда от заемщика требуют дополнительно застраховать жизнь и трудоспособность. Хорошо это или плохо? С точки зрения закона это нарушение прав гражданина. Причем на сегодняшний день есть прецедент — недавнее решение Высшего арбитражного суда о незаконности требований «Амурского ипотечного агентства» (регионального оператора АИЖК) об обязательном страховании жизни и трудоспособности. Другими словами, теперь любой заемщик в принципе может оспорить требование кредитора и не страховаться от рисков смерти и утраты трудоспособности. Только надо ли? Во-первых, отношения, начатые с конфликта, ни к чему хорошему обычно не приводят. Но главное даже не это. По сути, сам заемщик заинтересован в страховании своей жизни и способности трудиться. Поясним это на конкретном примере.
В январе 2008 года ОАО СК «Русский мир» выплатила свыше 20 млн рублей в связи со смертью заемщика ипотечного кредита (это одна из крупнейших единовременных выплат российских страховщиков по ипотечному страхованию). Руководитель коммерческого предприятия оформил в банке ипотечный кредит на приобретение жилого дома и земельного участка в Московской области и в соответствии с требованиями банка заключил договор комплексного ипотечного страхования в СК «Русский мир». Договор предусматривал страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование предмета залога (загородного дома) от различного рода рисков и страхование риска утраты права собственности на объект. Через полгода после оформления ипотечного кредита заемщик скоропостижно скончался. По договору комплексного ипотечного страхования в случае смерти заемщика страховая компания выплачивает указанную в договоре страховую сумму в счет погашения оставшейся перед банком задолженности. СК «Русский мир» после детального рассмотрения дела выплатила выгодоприобретателю (банку) возмещение в размере страховой суммы — 20,254 млн рубля (825 тысяч долларов США).
«Но ведь деньги получил банк!» — воскликнет, быть может, кто-то из читателей. Да, это так, но квартира в подобных случаях остается родственникам умершего, с нее снимается обременение и она оформляется в собственность членов семьи заемщика. А теперь представьте, что гражданин в описанной ситуации не стал бы оформлять страховку… Тогда его семье пришлось бы вернуть банку 20 миллионов либо продать обремененную недвижимость (с согласия банка), чтобы погасить долг, а самим перебраться к родственникам.
При этом, конечно, наивно полагать, что страховая компания — это благотворительная организация и без разбора конкретных обстоятельств произошедшего готова выкладывать миллионы рублей. Если страхователь расстался с жизнью по собственной глупости — а договор такие случаи не относит к числу страховых, — никакой компенсации родственники погибшего не получат. Допустим, если гибель наступит в результате обгона по встречной полосе на автомобиле, компенсации не будет.
На здоровье!
Мы поговорили о важности страхования жизни. Но ведь не всегда страховые случаи связаны со столь трагическими событиями. Ипотечная страховка также предусматривает компенсацию в результате утраты заемщиком трудоспособности. Естественно, речь идет не о потере привычного уровня дохода из-за увольнения (это проблемы заемщика). При увольнении максимум, на что может рассчитывать заемщик, — договориться с банком об отсрочке платежей по кредиту на время, необходимое для поиска нового места работы.
Полная и постоянная утрата трудоспособности — это когда в результате болезни или несчастного случая заемщик становится инвалидом первой или второй группы и не может работать. Тогда рассчитываться с банком будет страховщик. Размер выплаты зависит от конкретных правил страховой компании — партнера банка. Одни компании при получении заемщиком второй группы инвалидности могут выплатить лишь 80% страховой суммы, другие оплачивают даже третью группу, правда, на 50%.
Временная потеря нетрудоспособности не является элементом «обязательной программы». Этого пункта нет, в частности, в стандартах Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Не настаивают на нем и многие аккредитованные при коммерческих банках страховые компании.
Если же временная нетрудоспособность страхуется, возможны варианты. Чаще всего по такому риску страховые компании напрямую переводят банку тридцатую часть месячной задолженности заемщика за каждый день «больничного». Иной способ — расчет объема выплаты как доли страховой суммы. В денежном же эквиваленте размер реальных платежей у всех практически одинаков.
И еще один важный момент. Если заемщик (или его работодатель) ранее застраховал жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании и не хочет менять страховщика этих рисков, ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий страховой полис, несмотря на то что этот страховщик не является его партнером.
Цена вопроса
Еще один аргумент в пользу страхования жизни и трудоспособности — относительно невысокие тарифы. В среднем расходы заемщика по этой статье составляют 0,3–1% в год от остатка по кредиту с учетом процентов. Страховые платежи осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает страховой компании размер остатка задолженности заемщика, и исходя из этой суммы и рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту.
Если же речь идет о комплексной ипотечной страховке, куда входят «жизнь и трудоспособность», страхование объекта залога и права собственности (титула) от риска их утраты, то в сумме получится 0,9–1,5% (при условии что заемщик молод, трудоспособен, не страдает серьезными заболеваниями, а объект приобретается с более или менее понятной историей).
Обязательное страхование титула, как вы помните, тоже в законе не предусмотрено. Однако некоторые банки требуют страховать риск его утраты на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на три года (таков срок исковой давности по недействительным сделкам).
Страхование титульной ответственности обеспечивает защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи коттеджа недействительной. Страховой случай здесь — вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки.
Ряд кредиторов, напротив, сейчас не включает титульное страхование в обязательную программу (даже АИЖК отменило данное требование). Но тут опять встает вопрос о разумности и целесообразности. Исключение из ипотечной страховки титула удешевляет полис на доли процента. Экономия не такая уж и большая, если учесть, что в случае утраты права собственности на объект заемщик, по сути, остается у разбитого корыта. Дома у него больше нет, а плату по ипотечному кредиту никто не отменял.
Разумеется, страховать титул едва ли необходимо, если приобретается новый коттедж без «прошлого». В этом случае с титулом вряд ли что-то может случиться. Но если дом планируется купить на вторичном рынке недвижимости, а о его прежних владельцах и их судьбе известно мало (или неизвестно ничего), тогда лучше не искушать судьбу.
Другое дело, если вы собираетесь купить коттедж у застройщика на стадии фундамента, в этом случае банк наверняка потребует вместо титула застраховать ваши финансовые риски как соинвестора.
Страховать инвестиции, скорее всего, не потребуется, если застройщик и банк являются партнерами (а таких «тандемов» на рынке сейчас немало). Но, если вдруг строительная компания разорится или не в полном объеме выполнит свои обязательства (а в жизни случается всякое), погашать кредит заемщику все равно придется. В связи с этим специалисты рекомендуют страховать риск потери инвестиций, даже когда банк этого не требует.
Специфика ипотечного страхования такова, что оно является как бы факультативным по отношению к самому ипотечному страхованию. Другими словами, когда заемщик оформляет ипотеку, ему надо собрать множество документов, оперативно подобрать объект недвижимости для покупки на заемные средства, заказать его оценку, добиться положительного заключения банка по выбранному объекту… Естественно в такой ситуации, когда на кону миллионы рублей и будущая крыша над головой, заемщик порой подписывает страховой договор почти не глядя. Хотя от ипотечной страховки, возможно, зависит будущее всей его семьи. Поэтому мы призываем всех претендентов на загородную ипотеку, все-таки найти время и вникнуть в суть ипотечного страхования. Это поможет в будущем избежать многих неприятных моментов.
Загородное обозрение
Дек. 2, 2008, полночь
