Договор мены, как и договор купли-продажи, является договором возмездным, поскольку обязанность передать товар возложена по закону на каждую сторону. Сразу стоит отметить, что договор мены недвижимого имущества менее распространен, нежели договор купли-продажи.
Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
В случае; когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (ст. 568 ГК РФ). Следует отметить, что неравноценность товаров должна быть явно зафиксирована в договоре, в противном случае оплата разницы в ценах невозможна. Это положение играет важную роль в случаях, когда меняют разные виды недвижимого имущества, например земельный участок на квартиру или комнату. Такую позицию отразил ВАС РФ в информационном письме Президиума от 24 сентября 2002 г. № 69 « Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены».
Договор мены подлежит государственной регистрации в случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ. Переход права собственности к каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации.
Применительно к моменту возникновения права собственности по договору мены на недвижимое имущество в указанном выше письме ВАС РФ сказано следующее:
Установленное пунктом 1 статьи 551 ГК РФ правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и норма о том, что такое право у приобретателя возникает с момента регистрации прав на нее (пункт 2 статьи 223 Кодекса), применяются, если иное не установлено законом.
Согласно статье 570 Кодекса право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.
При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование.
Поскольку статья 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к статье 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым , имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной. Таким образом, право собственности возникает по договору мены с момента регистрации такого права.
На практике реализация рассматриваемой ситуации возможна в случае, если обе стороны сделки подали заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, на переход права, но одна из сторон не подала заявление на регистрацию своего права собственности на приобретаемый объект.
Нормы ЖК РФ, предусматривающие обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма. Сторонами в договоре мены могут выступать только правообладатели, или лица, имеющие право действовать от их имени. Однако действующее законодательство ЖК РФ предусматривает возможность обмена жилыми помещениями не только собственниками.
Так, СТ. 72 ЖК РФ право на обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, предоставляет нанимателям, т. е. не собственникам жилых помещений. Наниматели заключают договор обмена жилыми помещениями, именно договор обмена, а не договор мены, как предусмотрено ГК РФ. Таково буквальное прочтение СТ. 74 ЖК РФ. Данный, договор, как и договор мены, заключается в простой письменной форме, государственной регистрации он не подлежит.
Янв. 26, 2014, 11:35 д.п.
