ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ
Что понимается под жилым домом?
В гражданском законодательстве нет четкого определения жилого дома. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит здания и сооружения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что законодатель рассматривает как родовое понятие здание, обладающее специальным назначением, - для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий (ст. 7 ЖК РСФСР).
Что представляет собой кондоминиум и необходима ли его государственная регистрация?
В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах жилищной политики" под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные, предназначенные для жилых и иных целей, части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности. Исходя из данного определения, можно сказать, что кондоминиум - это совокупность прав собственников на различные объекты, входящие в единый комплекс недвижимого имущества в жилищной сфере. Например, многоквартирный дом, в котором квартиры принадлежат различным собственникам (государству, муниципальному образованию, частным лицам). Согласно ст. 14 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" кондоминиум (как единый комплекс недвижимого имущества), права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения. Из этого определения однозначно следует, что государственной регистрации подлежит как сам кондоминиум, так и права, действующие на отдельные объекты недвижимого имущества. Сам кондоминиум (как комплекс недвижимого имущества) подлежит регистрации в территориальных или местных бюро технической инвентаризации с оформлением и выдачей паспорта домовладения на основании натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, органов по управлению государственным имуществом. Закон о регистрации (в п. 2 а. 23) устанавливает особые правила регистрации права общей долевой собственности на общее имущество: государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, нет необходимости отдельно регистрировать право общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в кондоминиум.
Каким образом происходит государственная регистрация
кондоминиума на базе уже имеющегося жилого фонда? Права собственников были зарегистрированы в установленном порядке еще до введения в действие Закона о регистрации. Правильно ли будет в данной ситуации аналогичным образом определить порядок государственной регистрации кондоминиума через обязательную государственную регистрацию в ЕГРП права собственности владельцев на помещения? Не будет ли в данном случае нарушения п. 1 ст. 6 Закона о регистрации?
При регистрации прав в образуемом на базе уже имеющегося жилого фонда кондоминиуме следует руководствоваться общими правилами, установленными действующими нормативными актами. Особенностью регистрации в таком случае будет внесение в ЕГРП записи о ранее зарегистрированном праве на жилые помещения. Регистрация таких прав может осуществляться путем перенесения в ЕГРП записей о правах, ранее зарегистрированных органами регистрации.
Кто уполномочен осуществлять перевод жилых помещений в нежилые?
1) собственников жилых помещений;
2) унитарных предприятий, в хозяйственном ведении которых находятся жилые помещения;
3) учреждений, в оперативном управлении которых находятся жилые помещения.
Закон о ЗАТО ограничивает права граждан по распоряжению принадлежащих им жилых помещений и жилых домов (п. 3 ст. 8 Закона о ЗАТО), однако никаких ограничений в отношении распоряжения нежилыми помещениями не содержит. Может ли гражданин продать, подарить, обменять принадлежащее ему нежилое помещение любому физическому либо юридическому лицу, как проживающему (зарегистрированному) в ЗАТО, так и не проживающему (не зарегистрированному) без всяких ограничений?
Аналогичная ситуация возникает и с объектами недвижимости, принадлежащими юридическим лицам на праве собственности (т.е. негосударственным имуществом). Статья 8 Закона о ЗАТО требует разрешения органов местного самоуправления на совершение сделок с государственным или муниципальным имуществом в случаях, если покупатель не проживает или не зарегистрирован в ЗАТО. Однако в отношении имущества, находящегося в собственности юридического лица, такого ограничения нет.
Может ли юридическое лицо распорядиться принадлежащим ему на праве собственности имуществом без каких-либо ограничений?
Статья 8 Закона о ЗАТО регулирует:
- отношения, возникающие по поводу приватизации недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО (в том числе ;иных помещений);
- отношения, возникающие при совершении сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО (в том числе с жилыми помещениями).
Пункт 2 ст. 8 Закона о ЗАТО предусматривает, что граждане, не проживающие постоянно на территории ЗАТО, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные не на территории ЗАТО, совершают сделки с недвижимостью (т.е. покупают, продают, отдают в залог и проч.) после получения разрешения органов местного самоуправления. Такое разрешение орган местного самоуправления вправе дать после согласования с органами государственной власти субъекта РФ и соответствующими федеральными органами исполнительной власти.
Таким образом, законодательством установлены ограничения для совершения сделок с недвижимостью как для граждан, так и для юридических лиц.
Может ли подвал в нежилом здании быть самостоятельным предметом договора купли-продажи, или это является вспомогательным помещением здания, предназначенным для обеспечения его эксплуатации, и переход права на него возможен только в общую собственность соразмерно доле в праве на само нежилое здание?
Подвал в нежилом здании, предназначенный только для обеспечения его эксплуатации, а не для самостоятельного использования, не может быть самостоятельным предметом купли-продажи.
В выписке из техпаспорта на садовый дом, расположенный в садоводческом товариществе, указана площадь данного строения, а также его назначение - нежилое помещение. Вправе ли органы, осуществляющие техучет недвижимого имущества, определять его назначение? Подлежит ли такой договор регистрации?
Назначение объектов недвижимости определяется на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа (п. 23 Правил ведения ЕГРП). Государственной регистрации подлежит договор продажи жилого дома (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Таким образом, в случае, когда организация, осуществляющая технический учет объектов недвижимости, указывает нежилое назначение садового дома, договор продажи такого объекта государственной регистрации не подлежит. В этом случае государственной регистрации подлежит переход права собственности на садовый дом и соответствующего права на земельный участок.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях" религиозные организации вправе основывать и содержать культовые здания и сооружения, иные места и объекты, специально предназначенные для богослужений, молитвенных и религиозных собраний, религиозного почитания. Кроме указанной нормы, законодательством не определен порядок придания зданиям, сооружениям и другим объектам недвижимого имущества статуса культового. Можно ли при регистрации права на такой объект указать в качестве назначения их культовый статус?
Понятие "статус" применяется для характеристики правового положения того или иного субъекта (например, статус регистратора прав, статус гражданина, статус учреждения юстиции по регистрации прав и др.), а не объекта. Применительно к объекту недвижимости применяют понятие "назначение".
К сожалению, п. 30 Правил ведения ЕГРП не учитывает классификацию объектов. На наш взгляд, классификация объектов не движимости должна содержать как минимум два уровня: первый - деление объектов на жилые и нежилые; второй - деление нежилых объектов по их назначению (производственные, торговые, культовые и др.). Буквальное толкование названного пункта Правил допускает внесение в графу "Назначение" применительно к культовым сооружениям записей: "нежилое здание" или "культовое здание". В графе "Наименование" указывается наименование объекта (когда оно существует), например: храм Христа Спасителя... (п. 29 Правил ведения ЕГРП).
Подраздел I ЕГРП заполняется на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа (п. 23 Правил ведения ЕГРП). Таким образом, во-первых, для описания объекта следует указывать не статус объекта, а его назначение; во-вторых, назначение объекта определяют организации, осуществляющие технический учет объектов недвижимости, а не настоятели соответствующих религиозных объединений и организаций.
Объектом незавершенного строительства зарегистрировано встроенно-пристроенное нежилое строение к жилому дому. Отвод земельного участка выдавался под строительство одного объекта - данного нежилого строения, встроенного в жилой дом. Лицо, строящее данный объект, желает поделить его на несколько частей и зарегистрировать право на каждую часть как на самостоятельный объект незавершенного строительства. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли разделение объекта незавершенного строительства на несколько частей и можно ли рассматривать такую часть объекта незавершенного строительства в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства?
Из буквального толкования ст. 25 Закона о регистрации следует, что:
1. При регистрации права на объект незавершенного строительства объектом права является весь объект незавершенного строительства, а не его часть.
2. Регистрация права на объект незавершенного строительства производится в случае необходимости совершения сделки с таким объектом, т.е. предметом сделки будет весь объект незавершенного строительства, а не его часть.
3. Земельный участок выделяется для создания объекта недвижимости.
На основании изложенного следует вывод о том, что общим правилом является регистрация права на объект незавершенного строительства в целом (ст. 25 Закона о регистрации). Вместе с тем объект регистрации формируется организациями технического и кадастрового учета, а учреждение юстиции регистрирует права при наличии законных оснований. Поэтому в случае предоставления заявителем правоустанавливающих документов на часть объекта незавершенного строительства с обязательным приложением плана земельного участка, удостоверенного органом, ответственным за проведение кадастровых работ, и плана объекта недвижимости, удостоверенного органом учета объектов недвижимости (ст. 17, 18 Закона о регистрации), регистрация права на указанный в названных документах объект незавершенного строительства возможна.
Отчуждение муниципальной собственности осуществляется в соответствии с приватизационным законодательством, приоритет которого над общегражданским закреплен ст. 217 ГК РФ. Означает ли это, что продажа недвижимости в данном случае возможна исключительно способами, предусмотренными
ст. 13 Федерального закона "О приватизации государственного o и муниципального имущества"? Следует ли учреждению юстиции отказывать в регистрации договора, который был оформлен без выставления недвижимости на торги?
Государственное и муниципальное имущество может быть закреплено за юридическим лицом на праве оперативного управления, хозяйственного ведения либо находиться в казне соответствующего уровня. Правило, установленное ст. 217 ГКРФ, применяется в отношении имущества, не закрепленного за предприятием или учреждением. Распоряжение закрепленным недвижимым имуществом осуществляется с согласия собственника в порядке, установленном гл. 19 ГК РФ.
Статьи 217, 235 ГК РФ устанавливают правило, в соответствии с которым имущество, не закрепленное за юридическим лицом на ограниченном вещном праве, может перейти в частную собственность в порядке, предусмотренном законами о приватизации. По общему правилу договоры продажи недвижимости государственной регистрации не подлежат, регистрируется только переход права собственности. Исключение составляют договоры продажи отдельных видов недвижимого имущества - жилых помещений и предприятий (имущественных комплексов).
Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" из ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" исключены слова "совместную или долевую". Получается, что с момента принятия данного закона приватизировать жилое помещение в совместную собственность членов семьи нельзя. Возможно ли без брачного договора приватизировать жилье в совместную собственность супругов, ведь приватизация - безвозмездная сделка, а значит, имущество (согласно п. 1 ст. 36 § СК РФ) переходит в личную собственность каждого из супругов?
В соответствии со ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилое помещение может быть приватизировано в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц. Супруги приватизируют жилье в совместную собственность (т.к. они являются субъектами совместной собственности, брачный договор может изменить этот режим собственности). В иных случаях приватизации жилого помещения двумя и более лицами возникает долевая собственность. Если жилое помещение приватизирует один из супругов, то они вправе брачным договором изменить режим собственности, установив совместную собственность на имущество, приобретенное одним из супругов в порядке приватизации.
Подлежит ли договор приватизации обязательной государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав?
Договор приватизации государственной регистрации не по лежит. Государственной регистрации подлежит право собственности (ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ).
В тех случаях, когда жилой фонд остался собственностью Российской Федерации (при приватизации государственных предприятий, реорганизации совхозов), должен ли уполномоченный
1 государственный орган подтверждать право собственности I Российской Федерации, и кто в данном случае должен выступать стороной в договоре приватизации: само Минимущества края или то АО или СХП, у которого на балансе остался государственный жилой фонд, но по доверенности уполномоченного государственного органа?
В случае приватизации государственных (муниципальных) предприятий путем их реорганизации в акционерные общества жилищный фонд остается на их балансе или передается в муниципальную собственность. Независимо от этого граждане сохраняют отношения найма и право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений (ст. 18 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ, ст. 9 Закона "Об основах федеральной жилищной политики"). Если фонд остался на балансе приватизированного предприятия, то безвозмездную передачу осуществляет акционерное общество как правопреемник государственного (муниципального) предприятия. В этом случае от имени акционерного общества действует его руководитель. Доверенности от территориального органа по управлению государственным имуществом не требуется (ведь сделка совершается не от имени государства как собственника), если в субъекте Федерации или муниципальном образовании не установлен иной порядок оформления договоров безвозмездной передачи.
Возможна ли регистрация сделки купли-продажи объектов незавершенного строительства, если из представленных документов видно, что таким объектом является жилой дом?
Действующее законодательство допускает регистрацию прав на объект незавершенного строительства независимо от назначения строящегося объекта.
На вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации сделка и переход права или только переход права, следует отвечать с учетом того, что жилой дом, строительство которого не завершено, не является жилым помещением, т.к. не может быть использован по этому назначению. Следовательно, регистрации подлежит только переход права собственности, а не договор продажи такого объекта.
При отчуждении доли жилого дома, например 27/100, если в договоре купли-продажи указано: "продавец продал, а покупатель купил 27/100 доли жилого дома, находящегося по адресу:
нужно ли раскрывать, что "27/100 доли жилого дома состоят из: жилой комнаты 15,0 кв. м, кухни 14,0 кв. м", или же такая расшифровка необязательна?
Продавец - участник долевой собственности вправе продать свою долю (п. 2 ст. 246 ГК РФ), а не часть общего имущества, соразмерную его доле. Эта часть имущества может быть предоставлена участнику долевой собственности во владение и пользование, но не для совершения сделки. Поэтому предметом договора купли-продажи в рассматриваемом случае является 27/100 доли в праве собственности на жилой дом.
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым помещением. Очевидно, что требование данной нормы закона должно соблюдаться и при заключении одним из участников долевой собственности договора купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение.
В связи с этим возникает вопрос, должны ли в договоре продажи доли указываться в качестве лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, не только члены семьи продавца доли, но и другие сособственники и члены их семей? Такой вопрос часто возникает на практике при отчуждении доли в праве общей собственности на коммунальную квартиру, когда фактически происходит отчуждение соразмерной доле комната коммунальной квартире, а в других комнатах проживают и остаются проживать другие участники долевой собственности со своими семьями.
Сделки с долей в праве собственности совершаются по правилам, установленным для соответствующих видов сделок. Поскольку существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (п. 1 ст. 558 ГК РФ), постольку и при продаже доли в праве собственности на жилое помещение необходимо указывать это существенное условие.
При продаже доли в праве собственности на жилой дом или квартиру можно ограничиться перечнем лиц, сохраняющих право пользования комнатой, в том случае, если сособственниками заключено соглашение о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, в соответствии с которым продавец доли владеет и пользуется этой комнатой.
Положения Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233) противоречат п. 1 ст. 16 Закона о регистрации. Согласно Закону заявление на государственную регистрацию только права может подать одна из сторон договора при его нотариальном удостоверении. Однако инструкцией разрешена подача заявления только одной стороной нотариально удостоверенного договора при регистрации самого договора, ссылаясь на п. 1 ст. 16 Закона о регистрации.
Закон о регистрации в п. 1. а. 2 переходит от понятия "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к понятию "государственная регистрация прав". Далее
по тексту закона употребляется именно это понятие, под которым следует понимать как государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, так и государственную регистрацию сделок с ним. И в статье 16 понятие "государственная регистрация прав" следует понимать в смысле, установленном п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, т.е. установленные этой статьей правила относятся и к регистрации прав на недвижимое имущество, и к регистрации сделок с ним. Поэтому абзац 4 п. 5 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения не противоречит п.1 ст. 16 Закона о регистрации.
Возможно ли одновременное производство трех регистрационных действий: подтверждение ранее возникших прав продавца до момента вступления в силу Закона о регистрации, регистрация прав продавца, возникших после вступления в силу Закона, договора о регистрации, а также регистрация перехода права?
В случае совершения сделки с недвижимостью государственная регистрация ранее возникших прав обязательна (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации). При заключении договора продажи жилого помещения государственной регистрации подлежит сама сделка. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, после которой у сторон возникают обязательства: продавец обязан передать жилое помещение, а покупатель - принять и оплатить его. После исполнения сторонами договора своих обязательств по договору возникает основание для регистрации перехода права собственности. Широкое распространение получила практика совершения трех регистрационных действий одновременно - регистрация ранее возникшего права продавца, регистрация договора и регистрация перехода права собственности к покупателю. Это законом не запрещено.
Может ли отец выдать несовершеннолетнему сыну в возрасте 17 лет доверенность на покупку (за цену и на условиях; по своему усмотрению) на имя представляемого квартиры, предоставив полномочия подписать в учреждении юстиции договор ее купли-продажи и все необходимые заявления, передаточный акт, получить зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права собственности представляемого?
Или согласно ст. 21, 26 ГК РФ несовершеннолетний в возрасте 17 лет не является в полном объеме дееспособным и не может без письменного согласия своих законных представителей совершать требующие государственной регистрации сделки?
В случаях, когда конкретные общественные отношения не урегулированы законодательством, следует применять аналогию закона (ст. б ГК РФ). Поскольку действие доверенности прекращается вследствие признания гражданина ограниченно дееспособным (ст. 188 ГК РФ), постольку невозможна выдача доверенности ограниченно дееспособному гражданину, в т.ч. несовершеннолетнему, не достигшему 18-летнего возраста.
Согласно п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 Закона о регистрации. Необходимо ли регистрировать право собственности должника на не завершенный строительством объект недвижимости в ЕГРП до его отчуждения на специализированных торгах?
Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Закона о регистрации, поэтому необходимым условием продажи объекта недвижимого имущества независимо от способа заключения договора и его формы является государственная регистрация прав продавца (п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 2 Закона о регистрации).
Исключение из этого правила составляют объекты недвижимости, права на которые возникли до момента вступления в силу Закона о регистрации. Такие права признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации (п. 1 ст. 6).
Если собственник 1/2 доли приобрел еще 1/2 долю, может ли он получить Свидетельство на объект в целом?
В случае, когда правообладателю принадлежит 1/2 доля в праве собственности на объект недвижимости и он приобретает еще 1/2 долю, по его заявлению в ЕГРП и в Свидетельстве о регистрации права указывается, что правообладателю на праве собственности принадлежит объект недвижимости. В этом случае новое право не возникает.
В каких случаях при отчуждении доли в праве общей собственности на жилое помещение сохраняется право преимущественного приобретения доли другими сособственниками?
Статья 250 ГК РФ устанавливает два случая отчуждения доли в праве общей собственности, в которых действует право преимущественного приобретения участниками долевой собственности: купля-продажа и мена. На остальные случаи отчуждения доли в праве общей собственности это правило не распространяется.
Каков порядок организации и проведения торгов по отчуждению доли в праве общей собственности на жилой дом?
Следует определить, в каких случаях необходимо прибегнуть к публичным торгам при отчуждении доли в праве общей собственности. Так, в соответствии с абз. 2 ч 1. ст. 250 ГК РФ торги проводятся в случае: наличия согласия всех участников долевой собственности на проведение публичных торгов, а при его отсутствии в случаях, предусмотренных в ч. 2 ст. 255 ГК РФ, а именно в случае отказа участников общей собственности от приобретения доли должника-сособственника, кредитор вправе требовать по суду обращение взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов. В первом случае организация публичных торгов по продаже доли в общей собственности регулируется общими положениями о заключении договоров на торгах ст. 447-449 ГК РФ. А в случае проведения публичных торгов на основании судебного решения необходимо принимать во внимание требования процессуального законодательства, например, ст. 54 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (о необходимости привлечения специализированных организаций для проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества); а. 62, 63 этого закона (общие требования к проведению публичных торгов приставами-исполнителями и сроки их проведения).
Вправе ли собственник производить отчуждение здания без регистрации своих прав на земельный участок?
Собственник здания должен обладать правом (собственности, иным вещным правом или правом аренды) на земельный участок. Если речь идет о правах, возникших до момента вступления в силу Закона о регистрации, то они признаются юридически действительными (п. 1. ст. 6 Закона о регистрации). Если правоустанавливающие документы оформлены после введения в действие Закона о регистрации, права должны быть зарегистрированы в ЕГРП.
Каков порядок признания жилых домов аварийными и каковы последствия для нанимателей квартир в этих домах?
Признание того или иного жилого дома аварийным устанавливается на основании нормативно-правовых актов субъектов РФ. Так, в Москве порядок признания того или иного жилого здания аварийным установлен постановлением Правительства Москвы от 26 августа 1997 г. № 643 "О порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в г. Москве". После признания жилого дома аварийным договоры пользования жилыми помещениями расторгаются в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Каким образом происходит замена стороны в договоре со множественностью лиц на стороне арендаторов в случае перехода права на помещение к другому собственнику: замена стороны в договоре или заключение нового договора? Какие записи должны быть сделаны в ЕГРП? Должен ли новый правоприобретатель подавать заявление на регистрацию договора аренды?
Каким образом должно быть выражено согласие сторон но вступление в договор иных правообладателей: в виде письменного согласия или в виде пункта договора аренды? Необходимо ли учреждению юстиции проверять наличие согласия сторон договора аренды?
Следует ли распространять требование о наличии согласия сторон договора аренды на вступление в договор иных право-приобретателей и на случаи, когда здание (помещение в нем) принадлежит нескольким лицам на праве собственности?
В случае перемены лица в обязательстве нет необходимости заключать новый договор. Закон требует в этом случае зарегистрировать соглашение о перемене лиц в обязательстве, которое должно быть заключено в соответствующей форме (ст. 389 ГК РФ).
Условие о согласии сторон на вступление в договор иных правообладателей должно быть указано в договоре (п. 3. ст. 36 ЗК РФ). Требование об указании в договоре аренды согласия на вступление в него иных правообладателей должно применяться и в тех случаях, когда здание (помещения в нем) принадлежит нескольким лицам на праве собственности.
Вправе ли учреждение юстиции по регистрации прав отказывать в регистрации договоров ипотеки зданий (сооружений) в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором соответствующего земельного участка?
Договор залога предусматривает последующую продажу предмета залога для удовлетворения требований кредитора при неисполнении должником обеспечиваемого залогом обязательства.
Следовательно, к предмету залога предъявляется требование о возможности его продажи. Иными словами, заложить можно только то имущество, которое впоследствии можно продать; и заложить его можно, предусмотрев соблюдение условий, установленных для его продажи. Отсюда вытекает, в частности, требование об одновременном (вместе с залогом здания) залоге земельного участка или права его аренды. Но продать можно и здание, находящееся на земельном участке, расположенном на чужой земле, например, на земельном участке, имеющем публичного собственника и принадлежащем юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования. При принятии решения о государственной регистрации договора ипотеки предмет ипотеки следует рассматривать как предмет возможного в будущем договора купли-продажи. И если этот предмет можно продать, то почему его нельзя заложить?
В каких случаях государственная регистрация прав и сделок на здание, сооружение, иной объект недвижимости не может быть произведена без наличия прав на соответствующий земельный участок, на котором эти объекты располагаются?
В связи с тем, что пользование зданием (сооружением) сопряжено с пользованием земельным участком, на котором расположено это здание (сооружение), государственная регистрация сделок созданиями (сооружениями) без наличия прав на соответствующий земельный участок невозможна.
После подачи документов на государственную регистрацию, но до внесения записи о сделке в ЕГРП, стало известно о факте смерти стороны по сделке (продавца). В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Так как регистрация не успела состояться, то договор считается незаключенным. Можно ли регистрировать в этом случае договор, учитывая, что со смертью прекращается правоспособность гражданина (ст. 17 ГК РФ) и начинают применяться нормы наследственного права? Формально (даже при отсутствии фактических разногласий) возникает спор о праве между покупателем и наследниками, который должен решаться в судебном порядке. Имеет ли значение тот факт, что одновременно с представлением документов для регистрации сделки представлены документы и для регистрации перехода права, из которых следует, обязательства по сделке исполнены на момент подачи документов?
Все граждане обладают возможностью иметь имущество на праве собственности и совершать любые не противоречащие закону сделки, в том числе сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 17, ст. 18 ГК РФ).
В соответствии со ст. 20 Закона о регистрации договор, подлежащий государственной регистрации, не может быть зарегистрирован в случае прекращения правоспособности гражданина (смерти) до момента внесения записи о сделке в ЕГРП или если документы, представленные на регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Сделка, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента внесения записей о сделке в ЕГРП (ст. 16 Закона о регистрации), а это значит, что на момент государственной регистрации (т.е. совершения сделки) лицо должно быть правоспособно. Правоспособность гражданина прекращается смертью (п. 2 ст. 17 ГК РФ), что влечет, во-первых, прекращение права собственности гражданина и, во-вторых, прекращение возможности совершать сделки.
Для принятия решения о регистрации не имеет значения тот факт, что одновременно с предоставлением документов для регистрации сделки представлены документы и для регистрации перехода права, из которых следует, что обязательства по сделке исполнены на момент подачи документов.
Необходима ли государственная регистрация прав на объекты, находящиеся в полуразрушенном состоянии, объекты, пострадавшие при пожаре?
Внесение записей об объекте права в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним производится на основании представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав документов, удостоверенных органами учета объектов недвижимости (п. 23 Правил ведения ЕГРП).
При решении рассматриваемого вопроса следует иметь в виду, что гибель или уничтожение имущества являются основаниями прекращения права собственности (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Критерием отнесения объектов в полуразрушенном состоянии и объектов, пострадавших при пожаре, к числу объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации, является, на наш взгляд, возможность их использования по назначению.
Органам технического учета и инвентаризации следует исходить из констатации наличия объекта недвижимости, т.к. факт наличия объекта подтверждает запись в Едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности (п. 7 Правил ведения ЕГРОГД).
На каком основании судебный пристав-исполнитель вправе регистрировать права должника на объект незавершенного строительства при продаже объекта с публичных торгов? Как применять п. 1 ст. 16 Закона о регистрации?
Пункт 1 ст. 16 Закона о регистрации устанавливает общее правило, в соответствии с которым государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) лица. Вместе с тем государственная регистрация может осуществляться не только по заявлению заинтересованного лица, но и в силу должностных полномочий государственного регистратора прав, например, в случае возникновения ипотеки жилого помещения в силу закона. Обременение ипотекой жилого помещения, в случае ее возникновения в силу закона, регистрируется без заявления и без оплаты (п. 30 Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной приказом Минюста России, Госстроя России, ФКЦБ от 16 октября 2000 г. № 289/235/290). Судебный пристав-исполнитель вправе зарегистрировать права должника на объект незавершенного строительства на основании судебного решения в общем порядке.
В учреждение юстиции за регистрацией права собственности обращается лицо, осуществившее самовольное строительство. В качестве правоустанавливающего документа представляется решение суда о признании права собственности на самовольную постройку. При этом суд, принимая данное решение, основывается но заключении соответствующего органа местного самоуправления о возможности предоставления указанному гражданину земельного участка под возведенную постройку после оформления на нее документов о праве собственности. В регистрирующий орган документы о предоставлении земельного участка под возведенной постройкой гражданин не представляет.
В связи с этим возникает вопрос, должно ли учреждение юстиции в указанной ситуации, исходя из п. 1 ст. 28 Закона о регистрации, регистрировать право собственности на объект недвижимого имущества на основании решения суда без землеотводных документов? Или их наличие в описываемом случае является обязательным?
При решении вопроса о регистрации права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать следующее.
Во-первых, право собственности на самовольную постройку суд может признать при условии, что соответствующий земельный участок в установленном порядке предоставлен под возведенную постройку (п. 3. ст. 222 ГК РФ).
Во-вторых, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, осуществляется на общих основаниях (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации). А это значит, в частности, что в качестве обязательного приложения к документам, необходимым для государственной регистрации прав на строение и сделок с ним (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации), является план земельного участка (п. 1. ст. 17 Закона о регистрации).
Исходя из изложенного, вывод о том, что до принятия решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должен быть решен вопрос о предоставлении земельного участка, является обоснованным. Это подтверждает и положение п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что "требование в силу п. 3. ст. 222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка".
Юридическое лицо обратилось в учреждение юстиции за регистрацией права собственности на помещения, являющиеся частью объекта незавершенного строительства, и перехода права собственности по договору купли-продажи. Согласно техническому паспорту, справке БТИ объект обозначен как производственные помещения 6-этажного кирпичного дома, состоящие из подвала с пристроенными подземными гаражами, спортзалом. По технической экспликации подвал включает в себя помещения кафе, сауны, бассейна, комнат отдыха, прачечной, элеваторных узлов, электрической щитовой, складские помещения.
При этом в качестве правоустанавливающего документа представляется решение уполномоченного органа об отводе этому юридическому лицу земельного участка под строительство жилого дома с подземными гаражами.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 7, 8 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" общие помещения жилого многоквартирного дона
(в том числе подвалы, технические этажи, коридоры), оборудование, обслуживающее более одной квартиры, и т.д. принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности. В связи с этим возникает вопрос, можно ли, учитывая, что результатом строительства должен стать жилой дом, и принимая во внимание ст. 290 ГК РФ, зарегистрировать переход права собственности за одним субъектом на часть объекта незавершенного строительства, фактически представляющую собой подвальное помещение?
Регистрация права собственности на часть объекта незавершенного строительства, на наш взгляд, возможна только в случае, когда эта часть предназначена не для обслуживания всего объекта, а для самостоятельного использования. Так, например, возможно самостоятельное использование кафе, сауны, бассейна, складских
и других нежилых помещений, если это не связано с эксплуатацией или обслуживанием жилых помещений. Наличие электрической щитовой и других помещений, предназначенных для обслуживания всего дома, а не для самостоятельного использования, в составе предмета сделки может служить основанием для отказа в государственной регистрации. В этом случае документы, представленные на государственную регистрацию, по содержанию не будут соответствовать требованиям действующего законодательства (ст. 20 Закона о регистрации), т.к. общие помещения дома, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, должны принадлежать собственникам квартир (ст. 290 ГК РФ). Авг. 8, 2008, полночь
