Недвижимость екатеринбург - долевое строительство.

РЕГИСТРАЦИЯ
Что понимается под "...руководителями органов местного самоуправления и руководителями органов государственной власти субъекта РФ..."? Например, вправе ли учреждение предоставить конфиденциальную информацию руководителю комитета по внешней экономике либо имеется в виду глава администрации области, мэр города и т.п.?
Государственную власть в субъектах Федерации осуществляют образуемые ими органы государственной власти (ст. 11 Конституции РФ). Как правило, структура органов государственной власти в субъектах аналогична структуре органов государственной власти в Российской Федерации, которую осуществляют: Президент РФ, Федеральное Собрание (Совет Федерации и Государственная Дума), Правительство РФ, суды РФ. Источник достоверной информации по этому вопросу - устав субъекта Федерации.
К органам местного самоуправления относятся: выборные и другие органы, образуемые в соответствии с уставами муниципальных образований, в которых и содержится ответ на вопрос.

При применении судом двусторонней реституции каким образом учреждение юстиции должно произвести восстановление прав предыдущего правообладателя: путем переноса прежней записи о праве с тем же номером и без взимания платы за данные действия или путем проведения новой регистрации?
Еще одна проблема порождена все еще имеющим место смешением понятий "признание договора недействительным" и "расторжение договора".
В первом случае каждая из сторон сделки обязана возвратить гой стороне все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Например, в случае признания судом договора купли-продажи жилого дома недействительным покупатель обязан передать продавцу жилой дом по передаточному акту, а продавец обязан возвратить полученную в качестве платы по договору сумму (цену АЛОГО дома). Решение суда и передаточный акт являются в этом чае основанием для погашения регистрационных записей о переходе права к покупателю и внесении записи о праве собственности продавца. При этом правоустанавливающим документом остается документ, на основании которого продавец приобрел право собственности до совершения признанной недействительной сделки.
Во втором случае следует иметь в виду, что при расторжении говора стороны не вправе требовать того, что было исполнено по договору до момента расторжения (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Если недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью (стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке), то при расторжении договора стороны не вправе требовать возвращения о, что было исполнено по обязательству до момента расторжения, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Известен случай, когда суд принял решение о расторжении договор купли-продажи жилого помещения в связи с существенным изменением обстоятельств, обязывая при этом продавца вернуть денежную сумму, полученную от покупателя в качестве платы по дополнительные меры, продавец оказался бы без жилья и денег, а покупатель не только приобрел жилье (его право на момент расторжения было уже зарегистрировано в ЕГРП), но вдобавок по решению суда должен был получить обратно свои деньги от продавца. В связи с этим следует обратить внимание на то, что расторжение договора - это способ прекращения обязательств, возникающих на основании договора, следовательно, расторгнуть можно только такой договор, обязательства по которому еще не исполнены. Если передача недвижимости к моменту расторжения состоялась, то суд по заявлению истца устанавливает обязанность покупателя передать недвижимость продавцу.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации). Для государственной регистрации заинтересованное лицо подает в учреждение юстиции по регистрации прав заявление с приложением вступившего в законную силу судебного акта и иных документов, необходимых для государственной регистрации. Момент возникновения права определяется судебным актом. Если такой момент в нем неуказан, считается возникшим по общему правилу - с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Так, в случае признания дом сделки недействительной регистрационные действия совершаются по общему правилу, т.е. по заявлению заинтересован лица. Оплате в этом случае подлежит внесение изменений в регистрационные записи, а право продавца "восстанавливается" тем внесения записи о праве в соответствии с правоустанавливающими документами, служившими основанием для регистрации нее возникшего права продавца.

Согласно ст. 28 Закона о регистрации момент возникновение права может быть определен решением суда. То есть данная норма предусматривает особый случай, когда по решению суда право возникает с даты, в нем указанной. В связи с этим возникает вопрос: если судебное решение не содержит указания на дату возникновения права, действует ли общее правило возникновения прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ) ? Или в данном случае из толкования норм п. 1 ст. 17, ст. 28 Закона о регистрации следует, что моментом возникновения права, установленного судебным решением, будет дата вступления этого решения в законную силу?
Возникновение права собственности с момента регистрации является общим правилом, в соответствии с которым, например, возникает право собственности у приобретателя по договору . 2 ст.
223 ГК РФ) или при приобретении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ). Из этого правила есть несколько исключений, одним из которых является приобретение права собственности на основании судебного решения. Если судебное решение не содержит наказания на дату возникновения права собственности, такой той, на наш взгляд, является дата вступления решения суда в конную силу.

Должно ли учреждение юстиции проводить правовую экспертизу? Каковы пределы правовой экспертизы?
Учреждение юстиции должно проводить правовую экспертизу проверку законности всех сделок с недвижимостью, на основа которых регистрируется переход права, независимо от того, ежит ли данная сделка регистрации в ЕГРП или считается заключенной без таковой. Так, при регистрации прав граждан. На основании договоров приватизации проверяется соблюдающих требований Закона о приватизации жилищного в РФ и другого жилищного законодательства:
- принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилому фонду, в том числе и ведомственному фонду предприятий и учреждений (ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ);
- наличие договора найма (аренды) и родственных (семейных) отношений с нанимателем, дающих равные с ним права на приватизацию (ст. 53, 54 ЖК РСФСР);
- согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи в случае приватизации помещения без их участия (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ);
- предварительное разрешение или согласие органов опеки и попечительства в случае приватизации жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние (абз. 2 ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ);
- оформление договора в соответствии с порядком, установленным органом местного самоуправления (абз. 1 ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ);
- включение в договор передачи несовершеннолетних граждан, как фактически проживающих в данном жилом помещении, так и не утративших право пользования им (абз. 2 ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ);
- однократность приватизации совершеннолетними гражданами (ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ).
Подтверждением отношений найма может служить копия финансово-лицевого счета с указанием ответственного квартиросъемщика-нанимателя и членов его семьи, заверенная жилищно-эксплуатационной организацией. Необходимо учитывать, что правопользования жилым помещением и право на его приватизацию сохраняют временно отсутствующие граждане, указанные в ст. 60 К РСФСР: призванные на военную службу, выехавшие на обучение или в длительную командировку, помещенные на воспитание в государственное учреждение или к опекунам дети, заключенные под стражу или осужденные к лишению свободы.
В соответствии с общим порядком проверки законности сделок проверяются полномочия лица, подписавшего договор от имени органа местного самоуправления, предприятия или учреждения, передающего жилье в соответствии со ст. б Закона о приваватизации жилищного фонда в РФ, полномочия представителей дан.
В случае передачи ведомственного жилья предприятием или учреждением согласия собственника не требуется. Требования главы 19 ГК РФ о порядке распоряжения недвижимостью, находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, на оговоры безвозмездной передачи заселенного жилья не распространяются. Это следует из установленного ст. 217 ГК РФ приоритета норм приватизационного законодательства перед нормами ГК РФ о порядке прекращения права государственной (муниципальной) собственности.
Следует подчеркнуть, что несовершеннолетние имеют право на однократную приватизацию занимаемого ими жилья. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации не более двух раз: один раз - до достижения 18 лет, второй раз - по достижении совершеннолетия. Граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве опекунов или попечителей нанимателя, права на приватизацию не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя (ст. 54 ЖК РСФСР).

Согласно п. 3 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация может быть приостановлена на основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. Понятия "правообладатель" и "заявитель" не всегда совпадают, поскольку право, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Таким образом, покупатель объекта недвижимости, одаряемый и т.п. до государственной регистрации своего права не является правообладателем, соответствующие права на недвижимость сохраняются за продавцом, дарителем и т.п. Исключение из приведенного общего правила о моменте возникновения права с момента регистрации составляют случаи возникновения права в порядке наследования (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), у членов потребительского кооператива (п. 5 ст. 218 ГК РФ), на основании решения суда (ст. 28 Закона о регистрации). В этих случаях права на недвижимость возникают еще до государственной регистрации, которая имеет здесь правоподтверждающий характер. К правообладателям следует отнести также лиц, подавших заявлена, о регистрации ранее возникших прав (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации).
Поэтому ст. 16 Закона о регистрации называет правообладателя в качестве одного из заявителей (наряду со сторона, К (стороной) договора, лицами, в отношении которых принять, акты государственных органов или органов местного само управления).
Следовательно, буквально толкуя норму п. 3 ст. 19 Закона о регистрации, можно сделать вывод о том, что регистратор вправе приостановить государственную регистрацию на основании заявления покупателя, одаряемого, арендатора, лица, которому предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования и т.д. (не случайно в п. 1 этой же статьи говорится не о правообладателе, а о заявителе). Однако в результате такой трактовки п. 3 ст. 19 Закона о регистрации могут быть ущемлены права данной категории заявителей (особенно когда права возникают не в результате сделок и правообладатель как таковой на момент подачи заявления о регистрации вообще отсутствует). Кто может подавать заявление о приостановлении государственной регистрации?
Прежде чем рассматривать вопрос о возможности приостановления государственной регистрации по инициативе заявителя, не являющегося правообладателем, следует обратить внимание на неудачную, по нашему мнению, формулировку ст. 5 Закона о регистрации. Эта статья в качестве участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, называет только собственников и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость. В действительности круг участников регулируемых этим законом отношений шире. В частности, в них участвуют заявители, не являющиеся до момента регистрации правообладателями. Следовательно, приостановление государственной регистрации возможно не только по инициативе правообладателя, но и по инициативе, например, покупателя, одаряемого, арендатора и иного лица, ранее обратившегося в учреждение юстиции с заявлением о регистрации.

Вправе ли учреждение юстиции предоставить "закрытую" информацию территориальному управлению Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства по следующим запросам (копии прилагаются)? Могут ли работники данного государственного органа непосредственно работать с ЕГРП и делами правоустанавливающих документов?
Следует иметь в виду следующее:
1. Статья 7 Закона о регистрации обязывает учреждение юстиции по регистрации прав предоставлять сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, только ограниченному кругу субъектов и только установленном законом порядке.
2. Информация - это сведения о лицах, предметах, фаи событиях, явлениях и процессах независимо от формы определения (ст. 2. Закона об информации).
3. Статья 13 Закона о конкуренции предоставляет сотрудникам, уполномоченным территориальным антимонопольным органом, право доступа к информации на основании запроса, в котором должны быть указаны необходимые документы. По смыслу ст. 14 названного закона учреждение юстиции обязано предоставлять не всю имеющуюся в учреждении юстиции информацию, а лишь необходимую информацию, т.е. определенную часть, объект которой должен быть указан в запросе.
4. Документ - это зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать (ст. 2 Закона об информации).
Учитывая изложенное, позиция вашего учреждения определяется обоснованной: информация предоставляется, во-первых, при наличии запроса, во-вторых, при указании в этом запросе, какие именно сведения необходимы для осуществления территориальным антимонопольным органом его законной деятельности, и в-третьих, в запросе должен быть указан объект недвижимости как субъект права.

Возможна ли в порядке применения ст. 16 Закона о регистрации подача заявления о регистрации по почте, или заявитель должен лично явиться в учреждения юстиции?
Вопрос о возможности представления документов на государственную регистрацию по почте обусловлен расхождением в по-1мании слов "заявление", "предъявлять" и "выдавать" (пп. 1,4, ст. 16 Закона о регистрации). Для уяснения смысла и содержа-1я правил, установленных ст. 16 Закона о регистрации, обратимся к способам толкования правовых норм.
Одним из основных способов толкования является грамматический (языковой) способ толкования, позволяющий уяснить смысл правовой нормы на основе анализа текста нормативного акта.
Вначале уясним значение слова "заявление". В русском языке о слово образовано от слова заявлять, что означает показаться, объявиться, стать видимым или явным.
Значение слова "предъявлять" в русском языке раскрывается рез слово "показывать" Слово "выдавать" в русском языке означает давать или вручать лично кому-либо.
Таким образом, грамматическое толкование приводит нас к выводу о том, что показать и вручить можно лишь при непосредственном обращении в учреждение юстиции по регистрации прав.
Систематическое толкование нормы, установленной в п. ст. 16 Закона о регистрации, о необходимости при представлении документов на государственную регистрацию предъявлять; документы, удостоверяющие личность физического лица, и учредительные документы юридического лица только подтверждает вывод о том, что это можно сделать только при личном обращен заявителя в учреждение юстиции по регистрации прав. Прием документов по почте был бы возможен, если бы государственная регистрация имела уведомительный характер. В российском законодательстве о государственной регистрации прав она имеет скор разрешительный характер.
Вывод о возможности представления документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество по почте основан на ошибочном перенесении характерного для гражданского права принципа дозволительной направленности ("разрешено все, что не запрещено законом") на административные правоотношения, возникающие между заявителем и государственным органом - учреждением юстиции по регистрации прав. В административных отношениях действует иной, прямо противоположный принцип - разрешено только то, что прямо предусмотрено законом. Логическое толкование рассматриваемых норм также приводит к выводу о том, что законодатель имел в виду только возможность непосредственно личного представления документов. Этот вывод подтверждает и положение п. 4 ст. 18 Закона о регистрации о том, что не подлежат приему на государственную регистрацию документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Итак, учреждение юстиции по регистрации прав не вправе принимать заявление и другие документы на государственную регистрацию прав, поступившие по почте.

Одна из сторон по сделке (продавец или покупатель) действует по доверенности. После приема документов на регистрацию, до внесения записи о сделке в ЕГРП, лицо, выдавшее доверенность на совершение сделки, сообщает в департамент об отмене доверенности.
Подлежит ли сделка в данном случае регистрации или в регистрации сделки должно быть отказано? Не будет ли это являться односторонним отказом гражданина от совершения сделки, учитывая, что другая сторона настаивает на регистрации сделки?
Сделка, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента внесения записей в ЕГРП (ст. 16 Закона о регистрации).
В случае, когда полномочие совершить сделку основано на доверенности, доверенность должна быть действительной на момент включения сделки, т.е. на момент ее государственной регистрации. Отмена доверенности представляемым прекращает полномочия представителя на совершение сделки, доверенность в этом случае прекращается (ст. 188 ГК РФ).
В случае, если договор не подлежит государственной регистрации, но является основанием для регистрации перехода права, полномочие совершить сделку должно иметь место на момент подписания договора сторонами.
Следует иметь в виду, что регистрация сделки и регистрация перехода права имеют различные юридические последствия. Поэтому в доверенности должны быть предусмотрены полномочия представителя на совершение сделки и на регистрацию перехода права. Полномочие совершить сделку, подлежащую государственной регистрации, включает и полномочие зарегистрировать ее, что может быть специально и не оговорено в доверенности.
Отмена доверенности представляемым может быть воспринята второй стороной в сделке как отказ от совершения сделки, но не как односторонний отказ от ее государственной регистрации. Возникающие при этом отношения регулируются гражданским законодательством. Учреждение юстиции не является участником этих отношений.

В случае признания судом сделки или права недействительными и применения последствий недействительности сделки вправе ли учреждение юстиции без обращения заявителя произвести погашение записей в ЕГРП о сделке или праве и восстановление записей о правах предыдущего правообладателя?
В случаях, если права на недвижимое имущество оспариваются в судебном порядке, регистратор прав делает в ЕГРП запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица (п. 2 ст. 28 Закона о регистрации).
Принятое по существу дела решение суда является основанием для совершения регистрационных действий. Под решением суда следует понимать также и другие судебные акты - определение суда и постановление суда. Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в 3-дневный срок обязательному направлению судебными органами в учреждение юстиции по регистрации прав (п. 3 ст. 28 закона о регистрации).
Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним е вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу судебным актом. В этом случае в качестве правоустанавливающего документа будет выступать судебный акт. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать и в государственной регистрации сделки, признанной судом заключенной. В этом случае в качестве правоустанавливающих будут выступать два документа - договор и судебный акт.
Следует обратить внимание на то, что судебный акт должен содержать сведения, которые регистратор прав обязан внести в ЕГРП. В случае, если решение суда не содержит необходимых для внесения в ЕГРП сведений, регистратор прав или правообладатель при наличии в письменной форме заключения регистратора прав вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации). На практике это приводит к увеличению срока регистрации.

Какие действия должно произвести учреждение юстиции при получении по почте вступившего в законную силу решения
а) о признании сделки недействительной;
б) о признании сделки недействительной и признании недействительной записи в ЕГРП о регистрации сделки;
в) о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в виде двусторонней реституции;
г) о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в виде двусторонней реституции
о признании недействительными записей в ЕГРП о регистрации сделки и перехода права;
д) о признании недействительным правоустанавливающего документа, на основании которого была произведена государственная регистрация;
е) о признании недействительным правоустанавливающего документа, на основании которого была произведена государственная регистрация, и признании недействительной соответствующей записи в ЕГРП;
ж) о признании недействительной государственной регистрации (или записи в ЕГРП)?
Когда суды признают недействительным свидетельство о государственной регистрации прав или записи о праве (сделке) в ЕГРП, учреждение юстиции по регистрации прав не может совершить регистрационные действия, т.к. судебный акт не содержит решения о материально-правовой стороне судебного спора - о сделке, праве или его ограничении (обременении). В этом случае учреждение юстиции обоснованно приостанавливает государственную регистрацию и обращается в суд с запросом о порядке исполнения такого решения. Проблема порождена тем, что истцы в исковых заявлениях некорректно формулируют свои требования в отношении оспариваемых или нарушенных прав. Чтобы избежать проблем при регистрации прав, следует в исковом заявлении указывать материально-правовое требование, например, о признании права на объект недвижимости, изъятии объекта недвижимости из незаконного владения или признании зарегистрированной сделки недействительной.
Обратим внимание на случаи, когда в судебном решении содержится указание на то, что сделка "считается зарегистрированной с момента вступления решения суда в законную силу".
Такое положение не соответствует действующему законодательству. Если сделка подлежит государственной регистрации, то она считается заключенной с момента регистрации, т.е. внесения записей о сделке в ЕГРП. Суд может принять решение о регистрации сделки, например, в случае уклонения одной из сторон сделки от регистрации или в случае необоснованного отказа в регистрации. Но судебный акт не подменяет государственную регистрацию, в этом случае он является основанием для ее проведения.