Налогообложение отчуждателей недвижимости

Сумма, указанная продавцом недвижимости в договоре купли-продажи (или доплата в договоре мены), подлежит включению в его совокупный годовой доход, с которого, в самом общем случае, необходимо уплатить подоходный налог по ставке, указанной в таблице.

Однако, согласно СТ. 220 НК РФ, вступившего в действие с 01.01.2001 г., продавец имеет три существенные налоговые льготы (вычета):

• Если продаваемый объект находился в собственности продавца более пяти лет, то подоходный налог с продажи платить не придется: налоговый вычет предоставляется на всю сумму, указанную в договоре (в 2001-2004 rr. указанный срок составлял 5 лет). Также следует иметь в виду, что налогоплательщики, имеющие право на «трехгодичный» вычет, в 2010 г. уже могут не подавать декларацию за 2009 Г. (согласно П. 17.1 СТ. 217 НК РФ в редакции закона № 368ФЗ от 27.12.2009 г.).

При этом учитывается только срок, когда жилплощадь находилась в собственности: например, если владелец проживает в квартире с 1986 г. по договору соцнайма, а приватизировал ее в 2009 г., то эту льготу он не получит.

• Если сумма, указанная в Договоре (или доплата при мене) не превышает 1 млн руб. (при условии, что объект находился в собственности менее трех лет), то подоходный налог также не платится. При стоимости продаваемого жилья свыше 1 млн руб. налогообложению по базовой ставке 13% подлежат суммы, превышающие миллион (например, стороны указали в договоре 1500 ТЫС. руб.; подоходный налог составит 13% от суммы 500 ТЫС. руб., Т.е. уплатить в бюджет придется 500 х 0,13 = 65 ТЫС. руб.).

ВНИМАНИЕ! ПРОДАВЦУ, если КВАРТИРА НАХОДИЛАСЬ В ЕГО СОБСТВЕННОСТИ МЕНЕЕ ТРЕХ ЛЕТ, УКАЗЫВАТЬ В ДОГОВОРЕ КУШIИПРОДАЖИ СУММУ СВЫШЕ 1 МЛН. РУБ. НЕВЫГОДНО! Если покупатель настаивает на оформлении сделки по полной стоимости (например, боится «признанки»), то пусть он дополнительно оплачивает 13 процентный налог за продавца (с суммы, превышающей 1 млн руб.).

Если же последний имел жилплощадь в собственности более трех лет (именно в собственности, а не по договору найма'), то можно указывать любую сумму (при условии, что в этом календарном году больше ничего из недвижимого имущества продавать не придется).

• Продавец (отчуждатель) имеет право отказаться от использования указанного выше (на 1 млн руб.) налогового вычета и уменьшить сумму фактически понесенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с при обретением этой недвижимости.

Причем согласно определению конституционного суда № 4440 от 02.11.2006 г. срок приобретения (покупки) объекта в собственность существенного значения не имеет, главное, чтобы в «старом» договоре была указана сумма, на величину которой уменьшается налогооблагаемая база сейчас, Т.е. при продаже (отчуждении). При этом, естественно, никакая разница «на миллион» не учитывается, так как продавец от полагающегося ему вычета отказался. Также ИФНС исключит из числа не налогооблагаемых любые документально подтвержденные неотделимые улучшения, произведенные собственником (ремонт, реконструкция, надстройка, перепланировка и т.д.).