Продажа недвижимости для частного инвестора сегодня может обернуться не только прибылью, но и достаточно большими затратами. И это не только затраты на оплату услуг юриста, оценщика, риэлтора, нотариуса и БТИ, но и платежи государству - налог на доходы. Согласно Российскому законодательству, а именно статье 220 Налогового Кодекса РФ, при продаже квартиры продавец обязан уплатить налог в размере 13% со всей полученной суммы сверх 1 миллиона рублей. Распространяется этот закон на всех продавцов-физических лиц, владевших недвижимостью менее трёх лет. Более того, налог на доходы составляет 13% от получаемого дохода для резидентов РФ и целых 30% - для нерезидентов РФ.
Иначе говоря, если с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности прошло менее трех лет, а квартира на момент продажи стоит дороже миллиона рублей, то при ее продаже вам придется уплатить налог. При нынешних ценах на недвижимость это, скорее всего, будет довольно ощутимая цифра. Вполне понятно нежелание людей выкладывать такую сумму.
Если с момента приобретения квартиры прошло более 3 лет, налог на доход продавцом не платится, независимо от суммы продажи.
Итак, при продаже квартиры, если она находится в вашей собственности менее трёх лет, надо платить налог 13%, который может исчисляться двумя способами:
• налог уплачивается с чистого дохода, где чистый доход - это разница между покупной ценой квартиры (подтверждённые расходы) и её продажной ценой.
• если расходы по покупке квартиры были меньше одного миллиона, то от цены продажи недвижимости отнимается 1 млн. рублей и с оставшейся суммы платится налог 13%. То есть, налог уплачивается с чистого дохода, где чистый доход - это разница между продажной ценой квартиры и одним миллионом рублей.
Воспользуйтесь Налоговым калькулятором для расчёта суммы налога с продажи квартиры.
Для вычесления суммы налога с продажи квартиры надо ввести четыре параметра:
1. Дата покупки.
2. Сумма покупки.
3. Дата продажи.
4. Сумма продажи.
Примеры:
• Собственник продал за 1,5 млн. рублей квартиру, которая находится у него в собственности более 3 лет. Налог не платится.
• Собственник получил квартиру в порядке приватизации или наследования. В этом случае расхода на покупку квартиры нет, значит, из суммы продажи ничего не вычитается и собственник при продаже получает чистый доход. Квартира находится в собственности менее 3 лет. После этого собственник продал квартиру за 1 млн. рублей. Налог не платится, так как сумма продажи не превышает 1 млн. рублей.
• Собственник продал за 1,2 млн. рублей квартиру, которую приобрёл ранее за 0,8 млн. рублей. В собственности она у него менее 3 лет. В этом случае, лучше использовать льготу на 1 млн. рублей, а не сумму фактически понесённых расходов по приобретению недвижимости (в данном случае - 0,8 млн. рублей.). Налог платится только с сумм превышающих 1 млн. рублей. (1,2 - 1 ) * 13% = 26 тыс. рублей.
• Собственник продал за 3 млн. рублей квартиру, которую ранее приобрёл за 2 млн. рублей. В собственности квартира у него находится менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 1 млн.р. (3 - 2 = 1 млн.р.). В данном случае, надо уплатить налог (3 - 2) x 13% = 130 тыс. рублей.
• 2 собственника продали квартиру за 2,5 млн.р., а ранее приобрели её за 0,5 млн.р. В собственности квартира у них находится менее 3 лет. В этом случае, лучше использовать льготу на 1 млн. рублей, а не фактически понесённые расходы по приобретению недвижимости (в данном случае - 0,5 млн.р.). В этом случае каждому собственнику надо уплатить налог (2,5 - 1) / 2 x 13% = 97,5 тыс. рублей.
Что еще нужно знать?
• Те же правила распространяются на дачи, садовые домики, земельные участки, комнаты в квартирах. Описанный выше механизм будет распространяться на это имущество при его обращении на рынке недвижимости.
• При продаже физическое лицо обязано подать декларацию о доходах не позднее 30 апреля следующего года, даже при одновременной покупке другого жилья. Эта обязанность возникает независимо от того, будет или нет начислена к уплате какая-либо сумма налога за отчетный период. На основании декларации налоговая инспекция определит, нужно ли платить налог, и если нужно – в каком размере.
• При долевой собственности на отчужденный объект сумму свыше 1 млн. рублей делят на число собственников, каждый из них платит 13% со своей прибыли.
• За детей налог платят родители в обычном порядке.
• При совместной собственности сумму чистого дохода, полученного от продажи квартиры, делят между собственниками по договоренности на основании заявления о распределении долей. Заявление в этом случае пишут в налоговой инспекции.
• При непредставлении декларации и несвоевременной уплате налога с дохода при продаже недвижимости следует ответственность согласно ст.122 и 119 НК РФ.
• Новостройки. Выгода, полученная при вычитании суммы в договоре уступки прав требования и суммы в договоре долевого участия, облагается налогом 13%. Это означает, что на всё строящееся жильё, независимо от того, каким образом оно оформляется (договором переуступки или долевого участия), продавцы уплачивают налог в том же порядке, который установлен для вторичного жилья.
Налоговый вычет при покупке жилья
Следует также помнить про налоговый вычет при покупке жилья, который также уменьшает налогооблагаемую базу. При покупке жилья суммы, с которых будет уплачиваться налог, могут быть уменьшены, если продавец купил жильё в один и тот же налоговый период с продаваемым жильём (таковым считается календарный год).
В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, которые приобрели жилье или участвуют в его строительстве, имеют право на получение однократного налогового вычета из суммы фактически произведенных расходов, но не более миллиона рублей. Это означает, что у человека, который приобрел квартиру, есть право на возврат из бюджета 13% от 1 миллиона рублей. Налоговый вычет можно получить по месту работы либо через налоговую инспекцию.
Можно ли не платить налог?
При продаже квартиры платить огромную сумму налога жалко. Налоговый вычет сильно теряет свою ценность после того как человек сталкивается с налоговыми органами. Чтобы избавить себя от лишних забот и убытков люди, владеющие недвижимостью менее трех лет, при ее продаже предпочитают указывать в договоре купли-продажи сумму меньше миллиона - например, 999 000 руб.
Такие условия договора неприемлемы для отдельных покупателей, тех, для кого указание в документах полной действительной стоимости квартиры является принципиальным моментом. К ним относятся в первую очередь люди, приобретающие жилье по договору ипотеки.
В случае, если суд признает сделку недействительной, все возвращается к положению, предшествующему договору купли-продажи. Продавцу возвращается квартира, а покупателю - деньги в сумме, указанной в договоре. Если в договоре прописано 999 000 руб., то именно эту сумму продавец обязан будет вернуть.
Как видно, весь риск мероприятия ложится на покупателя, а выгодно оно только продавцу.
Если квартира вам нравится, но продавец не хочет платить налог, есть два варианта действий: 1) указать в договоре сумму меньше 1 млн. рублей либо 2) заплатить за квартиру сверх цены сумму, равную налогу.
Оба варианта на практике невыгодны и часто неприемлемы для покупателя. Это зачастую увеличивает срок продажи квартиры, но продавцы непримиримы в своем желании не платить значительные суммы налога.
В заключение стоит заметить, что продавцам недвижимости не стоит сетовать на несправедливость законов, ведь данные законодательные нормы направлены на регулирование рынка недвижимости. Большая доля налогов будет уплачена продавцами, осуществляющих спекулятивные сделки, т.е. куплю-продажу недвижимости с целью извлечения дохода, и продавцами элитной недвижимости. Для простых граждан государство постоянно предпринимает шаги по облегчению налогового бремени. Кроме того, если платить налоги очень не хочется, можно подождать и продать недвижимость по истечении 3 лет после покупки.
СЕЛИЩЕВА ЕВГЕНИЯ
Окт. 28, 2008, полночь
