Несмотря на то , что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными , часто весьма неожиданными и сложными , в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем обмана граждан или злоупотребления их доверием . Поэтому важно рассмотреть различные методы мошенничества , а также способы их предотвращения .
Способы обмана .
Одним из способов обмана является продажа квартиры лицом , который не является ее собственником . Чаще всего это делают члены семьи собственника , другие лица , проживающие в квартире собственника , наниматели приватизированных жилых помещений . В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны , либо изготовлены с использованием похищенных подлинников .
Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего , когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников , например , сдано им по договору найма .
Использование фальшивых документов один из самых опасных способов , наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб , если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам . При этом не имеет значения , первичные это документы (свидетельство о собственности , полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи , дарения или генеральная доверенность) . В первом случае может быть использован как дубликат , так и поддельное свидетельство о собственности , изготовленное на цветном ксероксе .
Отчуждение жилья . Отчуждение жилья может происходить по-разному . Обычно подбирается квартира , которую можно выгодно продать . Собственник квартиры по договору коммерческого найма получает с нанимателя означенную в договоре сумму и передает ему право пользования , а иногда и владения этим жильем .
Недобросовестный наниматель использует эти права по-своему: чаще всего он находит подставное лицо , от имени которого будет продаваться квартира на подделанные на него документы как на собственника квартиры . Квартира продается , а мошенник , получив деньги , скрывается . Собственник квартиры узнает о продаже своего жилья лишь через какое-то время .
Хотя закон достаточно четко регламентирует взаимоотношения собственника жилого помещения и нанимателя этого помещения по договору коммерческого найма , на практике возникает немало осложнений по исполнению договора и , прежде всего , по его расторжению в предусмотренных законом случаях и выселению нанимателя .
Еще один способ обмана в сфере жилищных сделок - это получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения . Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме . При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора , например , перепродавать его . В случае неисполнения договора стороной , получившей задаток , она обязана уплатить другой стороне , в данном случае покупателю , двойную сумму задатка .
Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу , который выступает нередко под эгидой мнимой фирмы , брать задаток не с одного лица (одной стороны по договору) , а с нескольких . Покупателей привлекают объявлением о продаже квартиры по цене ниже рыночной . Владельцы квартиры могут быть как мнимые , так и настоящие . Они показывают квартиру пяти-шести клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10-15 процентов от продажной стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок , например неделя или две .
После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них . Продавцы исчезают , а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами .
Чтобы избежать этого , нужно в обмен на задаток взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности , договор передачи в собственность) .
Гражданский кодекс закрепляет довольно широкий круг оснований , по которым совершенная жилищная сделка может быть признана недействительной .
Такими основаниями являются несоответствие сделки закону , иным правовым актам или совершение ее с целью , противной основам правопорядка и нравственности .
Недействительны (ничтожные) мнимые и притворные сделки , совершенные в первом случае лишь для вида , без намерения создать соответствующие правовые последствия , во втором - с целью прикрыть другую сделку , чаще всего незаконную .
Мнимой будет , например , сделка купли-продажи жилого дома , если этот дом остался во владении и пользовании продавца , а из обстоятельств дела видно , что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца .
Недействительными считаются:
сделки , совершенные гражданами , признанными недееспособными или ограниченными судом в дееспособности , гражданами , не достигшими совершеннолетия .
сделки , совершенные гражданином , когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
сделки , заключенные под влиянием заблуждения одной из сторон , имеющего существенное значение , а также сделка , совершенная под влиянием обмана , насилия , угрозы , злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств .
Как избежать обмана?
При возникновении сомнений стоит выяснить все самым детальным образом - от проверки на достоверность документов в органах , которые их выдали , до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книги .
Фальшивые документы , необходимые для продажи квартиры , могут быть использованы как ее собственником , так и нанимателем , если жилье не приватизировано , например , для обмена жилыми помещениями . Это происходит тогда , когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи . Иногда на подлог идет один из разведенных супругов , который , являясь сособственником , единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга .
Бывают случаи продажи жилья одновременно нескольким покупателям . Аналогичные ситуации происходят со сдачей квартир внаем , когда наниматель без ведома собственника жилья сдает его по более высоким ценам другим лицам , а нередко сразу нескольким «поднанимателям» . Получив с них плату за много месяцев вперед , аферист обычно исчезает . Чтобы избежать этого , нужно плату за проживание производить не в момент заключения договора поднайма , а лишь после фактического занятия жилого помещения . Но и в этом случае нет стопроцентной гарантии , что поднаниматель застрахован от обмана .
Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при найме жилья на три вида:
наем как необходимое звено , ступенька для последующего отчуждения квартиры у собственника и ее продажи;
извлечение выгоды , но не владельцем квартиры , а нанимателем посредством ее пересдачи другим лицам за более высокую плату;
осуществляется просто захват жилья , то есть создается ситуация , когда человек не может войти в собственную квартиру , а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты за жилье и не намерены выезжать из квартиры . Начинается судебная тяжба , причем материальные затраты намного превышают ту выгоду , которую собственник получил от сдачи квартиры внаем .
Поэтому , если собственник квартиры решил сдать квартиру внаем , он должен проявить осторожность и сдавать ее знакомым или хорошо проверенным людям .
Ноя. 6, 2008, полночь
