25 августа издательская группа «Мегаполис» провела пресс-завтрак на тему «Рынок недвижимости на финишной прямой: прогнозы на второе полугодие». В очередной раз говорили о наболевшем: как строятся и продаются квартиры в Екатеринбурге, и как они будут строиться и продаваться в ближайшие полгода.
По словам Сергея Малафеева, заместителя начальника департамента по архитектурно-строительному контролю администрации Екатеринбурга, текущие темпы ввода жилья соответствуют запланированным: «В наших прогнозах мы практически не ошиблись: по данным на 25 августа у нас введено 573 тыс. кв. м жилья, прогнозировали мы по году порядка 880-920 тыс. кв. м, и, я думаю, этих показателей мы достигнем. Надо отдать должное сегменту индивидуального жилищного строительства – если за год мы планировали ввести 125 тыс. кв. м, то на сегодняшний день введено уже 105 тыс. кв. м. Ввод коммерческих площадей также осуществляется успешно, из 730 тыс. кв. м запланированных уже введено 516 тыс.»
Аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков подчеркнул, что факт сдачи запланированного объема квадратных метров никак не характеризует текущее состояние рынка, поскольку сегодня сдаются те объекты, строительство которых началось еще 2-3 года назад. «Основная проблема рынка сегодня – это объемы продаж, – отметил эксперт. – И на вторичном, и на первичном рынке продажи упали на 30-40%, это достаточно ощутимая цифра для всех участников рынка. Но она была вполне ожидаемой, т.к. вал ажиотажных продаж в конце прошлого года предполагал некий спад, который к тому же обусловлен текущим экономическим контекстом. Коррекция цен в пределах 3-7%, которую мы сегодня наблюдаем, не столь значительна для покупателей и пока не позволяет оживить продажи».
Основная масса покупателей делает свой выбор в пользу новостроек, и это однозначно долгосрочный тренд. При том, что в 2008 году объем сделок по новостройкам составлял порядка трети всех сделок по жилью, к 2014 году продажи на вторичном и первичном рынках практически сравнялись, а сегодня первичное жилье покупается чуть чаще, чем вторичное.
Участники пресс-завтрака солидарны во мнении, что застой на рынке вторичного жилья не оказывает фатального значения на продажи новостроек. При реализации квартир в новостройках альтернативные сделки занимают всего 30-35%, основная же масса квартир покупается без привлечения средств, вырученных с продаж старого жилья. Причина столь небольшой зависимости заключается в том, что основной «ходовой» продукт на рынке новостроек сегодня – это компактные 1- и 2-комнатные квартиры, которые приобретаются в ипотеку, а в качестве первого взноса покупателями используются накопления. На продаже вторичного жилья завязана, в основном, покупка больших 3-, 4-комнатных квартир.
«Согласно статистике, около 50% покупателей жилья эконом-класса вообще покупают квартиры один раз в жизни. Соответственно, ни о какой продаже «вторички» в этом случае речь не идет. Процент ипотечных сделок при продаже квартир в новостройках изначально выше, чем процент сделок со вторичным жильем», – подтвердил Тимур Уфимцев, генеральный директор АО «Синара-Девелопмент».
«Все зависит от проекта: если в проекте 100% студий, то процент сделок, связанных с продажей «вторички», будет стремиться к нулю. А если в проекте 100% четырехкомнатных квартир, то процент сделок, связанных с продажей вторичного жилья, будет значительно больше, – привел пример Руслан Музафаров, коммерческий директор ЗАО «ЛСР. Недвижимость – Урал». Все зависит от того, сколько больших квартир заложил в проект девелопер. А так как в проекты эконом-жилья девелоперы сейчас стараются закладывать 10-20% больших квартир, то и объем сделок, завязанных на вторичке, примерно сопоставим».
Осень, традиционно ознаменовывавшаяся всплеском активности на рынке недвижимости, в этом году пройдет тихо – без взлетов, но и без падений. «Все ключевые застройщики, пережившие кризис 2008 года, уже научены горьким опытом, и к сегодняшней ситуации готовились. Были созданы подушки безопасности, в том числе благодаря всплеску сделок в конце прошлого года. Поэтому будет продолжаться строительство уже начатых объектов, и будут закладываться новые», - сообщил Тимур Уфимцев. – Солидарны с этим мнением и другие участники пресс-завтрака.
«Созданная в ноябре-декабре подушка безопасности, о которой сказал Тимур Александрович, позволяет нам без спешки завершать продажи в достраиваемых объектах, – подтвердил Руслан Музафаров. – Сейчас в городе действуют действительно выгодные антикризисные предложения: можно купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку под 13-14%, а можно купить квартиру в соседнем доме-новостройке под 10,4% - и это реальная ставка, которая будет действовать весь срок. В связи с понижением ключевой ставки банки понемногу субсидируют ипотеку, и под 11,4% кредитуют вообще все. Надо заменить, что два-три года назад мы могли только мечтать о такой ставке. Господдержка ипотеки действительно работает и позволяет выгодно инвестировать средства в текущих условиях, когда деньги дешевеют».
«Однако стоит ожидать роста рублевых цен на новостройки в ближайшей перспективе, – дал прогноз Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомплекс». – Определенные скидки до 10% застройщики сегодня предлагают, но в перспективе вырастет себестоимость строительства, на рынок вернутся инвесторы, которые сумели выгодно инвестировать свои средства в доллары, и подстегнут спрос. Рост рублевой цены, причем достаточно серьезный, порядка 30-40%, определенно произойдет. Наши квартиры сейчас стали в два раза дешевле в долларах, и это проседание рынка в перспективе полгода-год обязательно будет компенсировано».
