Но доля наших соотечественников в числе собственников жилья в Испании не так уж велика, как это принято считать, — не более 1%. Тем не менее значительная часть потенциальных российских покупателей желала бы приобрести недвижимость именно в этой стране: для этого существует множество объективных причин.
Самым очевидным преимуществом этой страны, омываемой водами Средиземного моря и не знающей зимы, люди, имеющие поверхностное представление об Испании, считают исключительно комфортность климата.
На самом деле такое представление нуждается в серьезных уточнениях. По-настоящему комфортными (разумеется, на европейский манер) являются северные или центральные территории. Засушливые районы испепеляющего юга напоминают Африку и едва ли придутся по вкусу россиянам, привыкшим к условиям средней полосы России. А вот переменчивый живописный рельеф страны действительно подкупает.
Для людей, которые смотрят на жизнь трезво и расчетливо, эта страна — находка: устойчивый рост испанской экономики позволяет надеяться, что здешняя недвижимость будет только расти в цене. Наконец, привлекательны и довольно несложны условия для получения кредитов, составляющих лишь 4,7% годовых.
Сухим языком цифр
Если верить данным журнала Economist, стоимость 1 кв. м жилья в этой стране за последние 20 лет увеличивалась в 6,5 раза быстрее, чем в среднем по миру. Особенно динамичный рост цен наблюдается в последние 15 лет. За 1993 год удорожание составило около 5%, а в период с 1994 по 2000 год цены поднялись в среднем на 6–10% в год. С 2000 по 2005 год показатели удвоились и равнялись около 20% в год. Повышение процентных ставок Центральным европейским банком притормозило рост стоимости жилья в 2006 году, по итогам которого зафиксирован средний показатель подорожания испанской недвижимости на 15–16%. Также имеются данные о замедлении сроков продажи нового жилья. Чем обусловлено такое явление?
По-видимому, некоторым переизбытком предложения: многие области Испании в последние годы активно застраивались. Яркий пример — хаотичная застройка Марбельи, испытавшей форменный набег со стороны россиян. В результате потерявшие былую привлекательность территории стали менее предпочтительными для иностранцев. Аналитики предсказывают, что в ближайшее время ослабление покупательского спроса неминуемо приведет к снижению роста строительного сектора, которое уже началось в прошлом году. Впрочем, оптимистичные от природы испанцы не слишком унывают по этому поводу. Они полагают, что сама экономика Испании для поддержания стабильности нуждается в меньших темпах роста. Завидная национальная философия, не правда ли?
Романтический подход
Прибрежные земли Средиземноморья ценились всегда. В прошлом благодаря близости морских торговых путей именно тут возникло большинство поселений. Сегодня этот фактор не играет решающей роли, но прибрежные территории привлекательны для туризма. Интересуют они и многих потенциальных покупателей, особенно из числа россиян. Испанских риэлторов подчас удивляет, насколько сильно желание наших соотечественников жить «у самого синего моря». Такой романтический подход к приобретению недвижимости непонятен европейцам, прежде всего обращающим внимание на практические вещи: соотношение качества и стоимости объекта, наличие удобств, парковок, развитой инфраструктуры.
Острый дефицит земель, расположенных вдоль береговой полосы, долгое время способствовал тому, что прирост цен на недвижимость намного превышал среднестатистические показатели и для наиболее привлекательных объектов доходил до 40% в год. В среднем по итогам 2006 года средняя цена 1 кв. м на новую недвижимость в столицах приморских провинций вплотную приблизилась к показателю Є3 тыс. за 1 кв. м. Впрочем, эту планку стоит считать очень условной, поскольку в разных регионах Испании разброс цен на недвижимость огромен. Наивысшие темпы роста долгое время показывали курортные провинции: Аликанте, Каталония, Мурсия, Малага, Коста Калида; чуть меньшие — Валенсийское сообщество и Балеарские острова.
Стоит предположить, что к настоящему времени рынок недвижимости прибрежных территорий достиг верхней точки. Замечено, что значительная категория владельцев гостиниц на побережье стремится продать принадлежащие ей объекты, с тем чтобы приобрести недвижимость в других областях Испании. Такая тенденция объясняется ростом популярности туризма в центральной части страны, обладающей самобытной природой, памятниками архитектуры и искусства. Всемирно известны города, хранящие память истории: Мадрид, Севилья, Гренада, Толедо, Кордова, Сарагоса.
Коста Бланка — золотая середина
Коста Бланка (в переводе с испанского «белый берег») — средиземноморское побережье, протянувшееся на 212 км. Его большая часть — территории провинции Аликанте, здесь находятся такие известные курортные центры, как Бенидорм и Торревьеха, окруженные целебными озерами и пляжами. Климат Коста Бланки считается одним из наиболее благоприятных, сочетающих тепло юга и буйство зелени, царящее на севере, — словом, тут мягкий средиземноморский климат. На фоне богатого природного ландшафта, памятников истории и культуры такая земля кажется воплощенным раем.
Наиболее известным туристическим центром побережья является город Аликанте, хранящий следы многих архитектурных стилей: греческого, романского, мавританского, готики, барокко и модерна. Это город замков, природных парков, старинных улочек, старательно оберегаемых от современных преобразований, и площадей, превращенных в музеи под открытым небом. Особая достопримечательность — замок Санта Барбара, расположенный на скале высотой 166 м. Поднявшись на его вершину, можно увидеть весь город, как на ладони.
Крупнейшим туристическим центром Коста Бланки является Бенидорм, снискавший свою славу благодаря исключительному местоположению. Со стороны моря город укрыт гигантским утесом, со стороны суши — высокими горами, защищающими от резких изменений погоды и холодных северных ветров. Удачное географическое положение формирует уникальный природный микроклимат: теплая без перепадов вода, столь же теплый воздух и яркое безоблачное небо.
Туристическая инфраструктура поставлена на самый современный уровень. Яркий пример — аквапарк «Акваландия» с бассейнами, водяными горками и пещерами. В центре города находится площадь Торос, где проводятся старинные испанские состязания — бои быков, а также гигантский парк аттракционов.
Остается удивляться, как, несмотря на оживленные ритмы жизни в этом знаменитом туристическом месте, испанцы умеют охранять культуру прежних столетий.
Буквально метры отделяют нетронутые кварталы старинной полуразрушенной застройки от новых зданий ультрасовременного Бенидорма.
Нет ничего удивительного, что именно эти благодатные во всех отношениях территории были облюбованы для активного строительства. На Коста Бланке преобладают виллы и особняки в горных долинах с видами на море. Их стоимость подчас превышает Є10 тыс. за 1 кв. м.
Коста Брава: цивилизованный север
Не менее ценятся и территории, расположенные в северной части Средиземноморского побережья Испании, которое начинается в 40 км к северу от Барселоны и тянется до границы с Францией. На побережье Коста Брава много красивых уединенных уголков, где скалистые берега чередуются с тихими бухтами, а сосны спускаются к самому морю. В отличие от многих чисто туристических областей страны Коста Брава хорошо развита в промышленном отношении, что создает возможности не только для туризма, но и для деловой деятельности.
Из объектов недвижимости, приобретаемых для проживания, наибольшей популярностью пользуются небольшие домики средней ценовой категории, которые расположены на побережье. Однако территории Коста Бравы настолько обширны, что встречается практически все: от богатых современных вилл и особняков до небольших чуть ли не глиняных домиков, сохранивших черты былых эпох.
Барселона — самый дорогой город страны
Барселона расположена на северо-востоке Иберийского полуострова. Это столица Каталонии и второй по численности населения город Испании. Одновременно он является едва ли не самым дорогим в стране — стоимость жилья перевалила за отметку Є4 тыс. за 1 кв. м.
Документально зафиксированная история Барселоны восходит к основанной на этом месте во II веке до н. э. римской колонии, но возрождение и индустриальный рост города отмечены со второй половины XIX века. Нельзя утверждать, будто этот город отличается особым присутствием памятников, поскольку огромное культурное наследие хранит большинство современных городов Испании, но Барселона имеет свое особое лицо с отпечатком модернизма.
По сути своей это даже не город, а скопление нескольких разнообразных городов. Это связано с особым подходом испанцев к перестройке и планированию нового строительства. Святое правило — охрана старинных извилистых улочек, развалин в старинном Готическом квартале в центре города, берегущих историческую память поколений и привлекательных для туристов. Как жаль, что такое уважительное отношение к истории совершенно неведомо отечественным градостроителям!
Кварталы района Эщампле, появившегося во второй половине XIX века, напротив, четко очерчены. Но даже в самом центре современной застройки может встретиться площадь, чьим самым заметным декоративным элементом является заводская труба, напоминающая о располагавшихся здесь ранее старых фабриках.
В Мадриде есть все
Столица Испании, которая находится в центре Пиренейского полуострова, дает начало всем национальным дорогам страны и по праву считается одной из наиболее привлекательных как для туристов, так и для потенциальных владельцев недвижимости. Это один из красивейших городов мира, крупный европейский центр культуры, образования, науки, промышленности и транспорта. Все эти обстоятельства притягательны для бизнеса и различных форм инвестиций, включая вложения в недвижимость.
Мадрид условно делится на две части: центр — старинное ядро, как и водится в древних городах, с узкими и хаотично пересекающимися улицами и большим количеством домов. По мере удаления от центра появляются прямые улицы, перпендикулярно пересекающиеся между собой, и, наконец, можно видеть кварталы, несущие ярко выраженные традиции градостроительства нашего времени.
Всех достопримечательностей не перечислить. Самая заметная из них — это королевский дворец, окруженный садами, в настоящее время частично открытый для публики — замечательный образец дворцовой архитектуры XVIII века. Мадрид — город живописных парков, таких, как, например, Ретиро или Ботанический сад. Большое количество музеев и художественных галерей, среди которых выделяется Прадо (один из самых знаменитых музеев мировой живописи) и его филиал, Касон дель Буэн Ретиро, где выставлена самая знаковая картина ХХ столетия — «Герника» Пабло Пикассо.
Как и в Барселоне, особую ценность здесь представляют старинные дома, они дороги, престижны, пользуются неизменным спросом. Но далеко не каждый старинный дом удобен для проживания. Причина такого явления даже не в том, что изменились представления о комфорте. Дело в том, что нередко покупателями становятся состоятельные испанские граждане, приобретающие старинные дома и перестраивающие их по собственным, иногда легкомысленным и непрофессиональным представлениям. Жилье в старых районах может доставлять проблемы и в том случае, если и вовсе не подвергалось капитальному ремонту. Особенно часто оказываются подвластны времени деревянные постройки, физически отжившие свой век.
Приобретая недвижимость в Мадриде или Барселоне, особенно с инвестиционными целями, важно ориентироваться в системе предпочтений, сложившихся в этой стране. Среди достоинств, которые особенно ценят покупатели, на первом месте стоит хорошее расположение дома (в центре города близ станций общественного транспорта). Впрочем, пользу такого преимущества нашим соотечественникам объяснять не нужно.
А вот качество отделочных материалов, добротность интерьеров, отделанных не только современными технологичными материалами, но и традиционным натуральным камнем (гранитом или мрамором), — требование больше испанского (может быть, даже и общеевропейского) характера. Европейцы часто не склонны расценивать дорогой дом в качестве строительной площадки для воплощения экспериментальных идей, как это нередко происходит в России.
Испанцы очень ценят безопасность, поэтому отдают предпочтение домам, где предусмотрены услуги консьержа. Если к списку достоинств добавить удобно расположенный у самого дома паркинг, то мы получим портрет идеального столичного дома. На самом деле таковых в больших городах Испании существует немного. Чаще всего приходится мириться с отсутствием гаража, поскольку даже не для всех новых зданий местные власти разрешают сооружать стоянки. В жилых районах редко встретишь столь необходимый атрибут современный жизни, как спортзал или бассейн. Да и уровень комфорта в домах, как правило, далек от образцового.
Что такое недвижимостьпо-испански?
Недвижимость любой страны имеет свои особенности, отражающие национальный характер и географический колорит, систему представлений о комфорте и специфику строительных технологий. Такие есть и в Испании.
Многие объекты, встречающиеся на территории Испании, принципиально не отличаются от привычных и узнаваемых типов современного жилья. Таковы, например, квартиры-студии (studio), имеющие одну большую комнату, как правило расположенную в многоэтажном доме. Это недорогой сегмент жилья, чего не скажешь о квартирах типа piso или apartamento, в которых обычно одна или несколько спален, гостиная-столовая, кухня, одна или несколько ванных комнат.
Квартира также может иметь галерею (длинный коридор с окнами), раздельные гостиную и столовую, солярий, террасы, различные подсобные помещения, даже спортзал и собственный бассейн, поэтому не стоит сравнивать квартиры только по количеству спален. В зависимости от места расположения современные жилые здания часто имеют общий бассейн, сад, детскую площадку, иногда корт, тренажерные залы, автостоянку — это квартиры в современных жилых комплексах.
С точки зрения удобства квартира выгоднее, чем вилла: не нужно уделять внимания поддержанию и обслуживанию территории, очистке бассейна, уходу за садом — все это ложится на плечи обслуживающего персонала. Подобные услуги придется оплачивать отдельно и в обязательном порядке, причем в течение всего года.
Да и по деньгам квартиры гораздо привлекательнее: за большую гостиную с камином, тремя спальнями и таким же количеством санузлов, дополненную просторными солнечными террасами, испанские строительные компании просят от Є350 тыс. до Є600 тыс. Это в значительной степени связано с тем, что не приходится платить за дополнительный участок (земля в Испании очень дорога, например, считается, что две–три сотки вокруг дома — уже немало).
Столь же престижными считаются коттеджи (chalet) и виллы (villa) — это сугубо индивидуальное жилье, которое отличают все удобства и масса дополнительных помещений: спортивный зал, сауну, гараж, огромный участок земли с теннисным кортом и плавательным бассейном. Список может варьироваться.
Размер жилья зависит от площади участка. Наиболее востребованы виллы на склонах гор с панорамным видом на море. Цены на виллы небольшой площади (от 150 кв. м) начинаются с Є200 тыс. в не самых популярных районах и доходят до нескольких миллионов на престижных курортах. В среднем приобретение или возведение хорошей виллы площадью 300–350 кв. м обойдется в сумму от Є800 тыс. до Є1 млн.
В числе более демократичных типов недвижимости стоит назвать бунгало (аналог таунхаусов) — смежные, объединенные в блоки дома, часто имеющие общий бассейн и сад. Постройки расположены на небольшом собственном участке земли, который хозяин волен использовать по своему усмотрению.
Весьма специфичны квартиры, которые называют «атико» (atico), расположенные на последнем этаже жилого здания — своего рода пентхаусы. Но испанцы используют такие помещения весьма своеобразно — как подсказывает фантазия и привычки каждого владельца. Некоторые превращают крыши домов в банальные подсобки, другие устраивают солярии и бассейны.
Свои запоминающиеся названия имеют и земельные участки. «Финка» (finca) — это участок земли в загородной местности. Это не дикий пустырь с одиноким деревом, часто предлагаемый в подмосковных поселках, а окультуренный участок, засаженный апельсиновыми или персиковыми деревьями. Примечание finca con agua y luz означает, что к участку подведены вода и свет. «Парцела» (parcela) — участок земли, который может быть расположен где угодно: в городе, урбанизированной или сельской местности.
У испанцев имеются и родовые названия, обозначающие не какой-то конкретный дом, но дом как таковой. Это «вивиенда» (vivienda) — жилье без точного определения типа (апартаменты, бунгало, коттедж). Чаще встречается применительно к квартирам. Еще дома называют «каса» (сasa), но в этом случае имеется в виду именно отдельно стоящая постройка. «Каса дель пуэбло» (casa del pueblo) — дом в деревне.
Следует заметить, что деревни в Испании имеют мало общего с российскими. Дом в деревне — понятие весьма расплывчатое, так может называться практически все, что угодно: от глиняной постройки с земляным полом (таких немало на южной, сравнительно бедной окраине полуострова) до современного коттеджа с множеством спален, джакузи и параболических антенн. Так что специфическая испанская терминология помогает сориентироваться лишь в общих чертах, но каждый случай следует рассматривать по отдельности.
Права собственности не терпят суеты
Вступление в права собственности на испанскую недвижимость предполагает довольно простую процедуру, но тянется она долго и стоит относительно дорого. В принципе собственником недвижимости имеет право стать как резидент, так и нерезидент (организация, зарегистрированная на территории другого государства, или частное лицо, имеющее иностранное гражданство). Ограничений на приобретение недвижимости нерезидентами не существует. Собственником в итоге является тот, кто записан в официальном документе — эскритуре (eskritura publica). После совершения сделки купли-продажи подписанная в присутствии испанского нотариуса эскритура направляется в территориальный Регистр собственности, где ей присваивается регистрационный номер, номер записи, листа и тома.
Правда, эта простота стоит определенных денег — вступление в права собственности по испанским законом обходится как минимум в 10% стоимости объекта. Эта сумма складывается из следующих обязательных платежей: 0,4–0,8% цены недвижимости забирают нотариальные расходы, документальное оформление юридических актов обходится в 1–2% и порядка 0,5% — регистрационные расходы. Основные затраты при оформлении приходятся на выплаты испанского НДС: 6% стоимости объекта, если он приобретается на вторичном рынке, 7% — если речь идет о новой квартире или доме, 16% — при покупке свободного земельного участка.
Сам процесс регистрации проходит по-испански неспешно, с постоянными перерывами на сиесту, в итоге отнимает порядка трех месяцев. Показательно, что только нотариальное подписание контракта купли-продажи недвижимости без использования ипотечного кредита занимает по испанским нормативам от 7 до 20 рабочих дней, а с использованием ипотеки — от 30 до 40 дней.
Ипотека по-испански
Ипотечное кредитование — один из основных способов приобретения недвижимости в Испании, впрочем, как и во всем цивилизованном мире. Представители российских компаний, которые специализируются на продаже жилья в Испании, утверждают, что граждане нашей страны могут рассчитывать на кредит в размере 70% стоимости покупки, для других представителей европейских стран условия еще либеральнее — до 90%. Такую дискриминацию по национальному признаку несложно объяснить: россияне еще не успели завоевать серьезной репутации покупателей недвижимости за рубежом.
Ипотечный кредит банки выдают под 3,5–4% годовых (этот процент состоит из суммы погашения кредита и комиссионных банка — «интерес банка»). Однако в большинстве случаев более выгодными (в случае с долгосрочными кредитами) оказываются «плавающие» ставки, когда процент по кредиту ставится в зависимость от конъюнктуры рынка, ставки рефинансирования Центрального европейского банка и общего положения дел в экономике. Кредиты с фиксированной ставкой кредитования чаще используется при сроках кредитования от пяти до семи лет. Предусмотрены и вполне лояльные условия досрочного погашения: дополнительная выплата банку составит около 1% погашаемой суммы.
Ежегодные налоги на испанскую недвижимость составляют 0,3% ее стоимости при нахождении объекта в сельской местности, 0,4% — при расположении в черте города. Не слишком дорого обходится и страхование недвижимости — Є100–250 за апартаменты и Є250–400 за отдельно стоящий дом. Интересно, что эти ставки приблизительно в два раза меньше размеров страхования автомобилей.
Попросту низки по европейским меркам затраты на содержание недвижимости. Электроэнергия обходится приблизительно в Є0,1 за кВт/ч, стоимость воды составляет Є0,42 за куб (первые 45 кубометров в течение первых трех месяцев) и Є0,84 за куб, если этот объем превышен в течение того же периода. Абонентская плата за телефон — не более Є20 в месяц. Ежегодно также необходимо платить Є50 за вывоз мусора и Є100 за «обслуживание урбанизации». В итоге за год вполне реально уложиться в Є400 за квартиру без учета стоимости израсходованной воды и электроэнергии — такие скромные расходы удивляют не только экономных англичан и немцев; это немного и по меркам Москвы, переживающей постоянное повышение цен на коммунальные услуги.
Словом, всех выгод от приобретения испанской недвижимости не перечислить. Остается вопрос, насколько долго сохранятся преимущества такого положения. Но этого наверняка не сумеет подсказать ни восточный мудрец, ни европейский аналитик — правильность предпочтений определит только время. Может быть, стоит поверить собственному вкусу и интуиции?
Елена Вознесенская
Окт. 27, 2008, полночь
