Как купить продать коммерческую недвижимость - рекомендации.

Безусловно, наиболее важным моментом в вопросе купли продаже коммерческой и производственной недвижимости (промышленных помещений, строений, сооружений, земельных участков, а так же бизнеса в целом) является вопрос образования и обоснования стоимости этого объекта. Данная статья некоторым образом разъясняет эту процедуру.

Оценка городских территорий в рамках концепции выноса промышленных предприятий за пределы центральной части города.

В.В. Устинова
эксперт по оценке
Ю.В. Блашенкова
эксперт по оценке
Д.А. Груздева
эксперт по оценке
А.В. Селищев
заместитель генерального директора ЗАО «МКД Партнер»

Основной тенденцией развития террито­рий крупных городов является их расшире­ние с поглощением пригородных районов. Вследствие этого промышленные предпри­ятия, ранее располагавшиеся на окраине, оказываются в черте городской застройки. Это влечет за собой ряд проблем, основны­ми из которых становятся:

• неэффективное использование городс­ких территорий;
• нарушение градостроительного регла­мента;
• ухудшение экологической ситуации в городе.

Кроме того, возникает потребность в тер­риториях для жилой застройки, а также для создания коммерческих и деловых центров, что приводит к необходимости перепрофи­лирования земель, занятых промышленны­ми предприятиями.
В Москве и Санкт-Петербурге территории, занятые под промышленное производство, занимают 30 процентов от общей площади. В столицах и крупных городах других госу­дарств промышленность занимает от 1 до 5 процентов территории, и этот показатель все время сокращается. Например, один из глав­ных деловых районов Лондона Докленд начиная с 1981 года постепенно превращался из заброшенного промышленного района в престижный жилой и коммерческий центр.
В России идея вывода промышленных предприятий за пределы центральной части города возникла уже давно. Однако ре­альные шаги в этом направлении были предприняты только в последнее время.
В середине 90-х годов XX века в Москве была разработана программа «Пром-Сити Москва», в соответствии с которой промыш­ленные предприятия постепенно перебази­руются из центральных районов на окраи­ны, примыкающие к Московской кольцевой автодороге. Таким образом предполагается освободить центр Москвы для строитель­ства дорогого жилья высокого класса и ор­ганизации делового района. Уже есть при­меры перебазирования промышленных предприятий и перепрофилирования зе­мельных участков. Так, компании «Ваш фи­нансовый попечитель» и «Рошт Ргорегйез» на месте двух авторемонтных и одного текс­тильного предприятий уже построили биз­нес-центр на Спартаковской площади, ры­нок электроники на Пресне, офисный комп­лекс «Аврора Бизнес-Парк».
В Санкт-Петербурге территория истори­ческого центра составляет 5,8 тыс. га, из них занимаемые промышленными и други­ми нежилыми объектами - 2,4 тыс. га. При этом в центральной части Санкт-Петербурга на территории, являющейся наиболее прив­лекательной для инвесторов, находится око­ло двухсот крупных и средних промышлен­ных предприятий. Администрацией Санкт-Петербурга разрабатываются программы, предусматривающие перепрофилирование ряда городских территорий. Например, «Концепция генерального плана сохранения и развития исторического центра Санкт-Пе­тербурга и его пригородов, включая дворцо­вые комплексы» и программа «Сохранение и развитие архитектуры исторических горо­дов (2002-2010)», в рамках выполнения ко­торой некоторые предприятия уже переба­зированы из центральной части города.
Процесс перебазирования промышлен­ных предприятий в Санкт-Петербурге на­чался в конце 1990-х годов. Среди объек­тов, перепрофилированных в последние го­ды, следует отметить:

• торгово-деловой центр «Сампсониевский» (расположен в корпусах бывшей прядильно-ткацкой фабрики «Октябрьская»);
• бизнес-центр «Нобель» (бывший инже­нерно-лабораторный корпус государствен­ного предприятия «Русский дизель»);
• универмаг «Р1АТО» (расположен в кор­пусе бывшего ткацкого цеха ОАО «Литовс­кий текстиль»).

Одним из наиболее успешных проектов является перепрофилирование одного из цехов вагоностроительного завода им. Его­рова в торговый центр «Максидом» (распо­ложен в Московском районе).
В 2002 году Комитетом экономического развития, промышленной политики и торгов­ли (комитет был создан администрацией города Санкт–Петербурга в июле 2001 года для проведения единой государственной экономической политики. Он является отраслевым органом, осуществляющим государ­ственное регулирование, организацию и межотраслевую координацию в области промышленной, тариф­ной, ценообразовательной политики, продовольственного комплекса, торговли и городского заказа Санкт-Петербурга) была создана комиссия, занимающаяся вопросами вывода промышленных предпри­ятий из исторического центра города. На ос­новании утвержденных ею проектов к 2005 году планируется перенести из центра Санкт-Петербурга заводы «Игротехника», «Первая мебельная фабрика» и «Вулкан».
В принятии решения о выводе промыш­ленных предприятий из центра города участвуют оценочные компании. В настоя­щее время в ряде городов проходят тендеры по выбору оценочных компаний для опреде­ления инвестиционной привлекательности земельных участков выводимых за пределы исторической части города предприятий.
Процедура вывода промышленных предприятий из центральной части города включает в себя следующие этапы:
1) оценка состояния городских территорий;
2) анализ территории для перебазирова­ния производства и выбор территории из списка, предлагаемого администрацией го­рода;
3) оценка затрат на вывод предприятия из центра города;
4) оценка затрат на снос или переобору­дование здания промышленного предприя­тия в центре города в соответствии с наи­лучшим использованием;
5) оценка экологического ущерба и зат­рат на его устранение.
На каждом из этих этапов возможно привлечение оценочных компаний для кон­сультации и проведения таких оценочных работ, как:

• определение наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) горо­дских территорий;
• анализ степени соответствия физичес­ких характеристик предлагаемых земель­ных участков целям и потребностям произ­водства, определение рыночной стоимости участков;
• определение величины возможных зат­рат на строительство нового здания, ре­монт или сооружение требуемых коммуни­каций;
• обоснование и сопровождение инвес­тиционных проектов по перепрофилирова­нию высвобождаемых территорий.

Особенности оценки высвобождаемых территорий в первую очередь обусловлены характеристиками этих объектов как объек­тов недвижимости. Среди них следует от­метить:
1) расположение в центральной части го­рода, а в ряде городов - в исторической части, характеризующейся высокой плот­ностью застройки объектами социально-культурного значения, памятниками архитектуры, наличием специальных охранных зон. Это приводит к необходимости учета дополнительных рисков реализации проек­тов строительства, обусловленных такими факторами, как:

• наличие ограничений по архитектурно-планировочному решению (требования КГИОП, КГА);
• изношенность объектов инженерной инфраструктуры (в первую очередь внеш­них инженерных сетей);
• «перегруженность» внешних инженер­ных сетей;
• высокая плотность окружающей заст­ройки, затрудняющая доступ к объекту строительства;

2) несоответствие текущего использова­ния территорий принципу наилучшего и на­иболее эффективного использования;
3) наличие последствий размещения про­мышленных предприятий:

• неопределенность правового статуса высвобождаемых территорий;
• высокая экологическая загрязненность территории;
• неопределенность размещения и сос­тояния инженерных сетей, остающихся на территории после вывода предприятия.

Основными проблемами, с которыми сталкиваются оценщики при определении стоимости высвобождаемых территорий, являются:
1) трудность в подборе аналогов и реали­зации техник сравнительного подхода, которая обусловлена следующим:

• информация о сделках с застроенны­ми земельными участками, расположенны­ми в центральной части города, является закрытой;
• неопределенность правового статуса как объекта оценки, так и объектов-аналогов;
• небольшое количество аналогов, соот­ветствующих оцениваемому объекту по критерию ННЭИ;

2) достоверность оценки затрат на норма­лизацию экологического фона территории:

• трудность в оценке влияния уровня заг­рязненности территории на потенциальный спрос и ликвидность объекта оценки;
• трудность разработки комплекса ме­роприятий по нормализации экологического фона в соответствии с ННЭИ и требова­ниями рынка;

3) достоверность оценки затрат на инже­нерную подготовку территории:

• трудность разработки проекта рекон­струкции инженерных сетей территории в условиях неопределенности их состояния и наличия;

4) проблема выбора ННЭИ:

• долгосрочный характер проектов выно­са промышленных предприятий за черту исторического центра обусловливает необ­ходимость прогнозирования на длительный период;
• отсутствие достаточного числа приме­ров успешной реализации подобных про­ектов;
• хаотичность процесса развития высво­бождаемых территорий. Отсутствие четко­го плана зонирования и перепрофилирова­ния высвобождаемых территорий повыша­ет риск «перенасыщения» города отдель­ными функциями за счет дефицита других;
• необходимость соответствия наилуч­шего использования не только критериям ННЭИ, но и градостроительным концепци­ям развития района.

Основные методы оценки земельных участков определены в Методических реко­мендациях по определению рыночной стои­мости земельных участков, утвержденных Министерством имущественных отношений Российской Федерации. Сложность приме­нения всего набора методов для определе­ния рыночной стоимости высвобождаемых земельных участков обусловлена специфи­кой оцениваемых объектов.
Наиболее часто используемыми метода­ми оценки являются метод сравнения про­даж, метод предполагаемого использова­ния, метод остатка, модифицированный ме­тод остатка.
Методы распределения и выделения трудно применимы в данном случае, пос­кольку на их основе оцениваются застроен­ные земельные участки, улучшения кото­рых соответствуют наилучшему и наиболее эффективному использованию.
Применение метода капитализации зе­мельной ренты затруднено в связи со слож­ностью определения величины земельной ренты как оцениваемого участка, так и ана­логичных участков, поскольку информация о сдаваемых в аренду участках с характе­ристиками, подобными оцениваемому, от­сутствует.
Одним из методов определения рыноч­ной стоимости земельного участка под перебазируемым или перепрофилируемым промышленным объектом является метод сравнения продаж.
Сложность применения этого метода, как отмечалось, заключается в трудности подбо­ра объектов-аналогов. Эта проблема может быть решена путем использования в качест­ве аналогов земельных участков, выставля­емых на торги инвестиционно-тендерной ко­миссией. Характеристики некоторых таких участков схожи с характеристиками оцени­ваемых земельных участков, а именно:

• неопределенный правовой статус, пос­кольку земельный участок предоставляется инвесторам в аренду на 3 года с правом застройки, далее договор аренды продле­вается на 49 лет при условии выполнения условий инвестиционно-тендерной комис­сией (ИТК);
• земельные участки предоставляются инвесторам под конкретную цель;
• расположение в центральной части го­рода;
• несоответствие текущего использова­ния наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Трудность в подборе таких аналогов зак­лючается в том, что условия сделок часто не являются рыночными, а также не всегда есть возможность подобрать нужное количество аналогов, располагающихся в недалеком ок­ружении от оцениваемого объекта. Поэтому при наличии полного объема достоверной информации метод сравнения продаж мо­жет быть применен при определении рыночной стоимости земельного участка, в про­тивном случае его результаты могут служить скорее ориентиром при расчетах.
Рыночная стоимость земельных участков также может быть определена на основе мо­дифицированного метода остатка, предло­женного Д.Д. Кузнецовым, автором книги «Экономика недвижимости. Примеры и за­дачи» (Санкт-Петербург: СПбГТУ, 2001). Этот метод основан на предположении, что затраты на возведение здания в центре го­рода и возведения аналогичного здания за городом одинаковы. Разница в стоимости таких зданий будет отнесена на стоимость земельного участка. В настоящее время на­иболее развитым рынком недвижимости яв­ляется рынок квартир - рынок жилой недви­жимости. Поэтому можно смоделировать ситуацию строительства жилого здания, аналогичного зданию за городом, на месте оцениваемого земельного участка и таким образом определить стоимость оценивае­мого участка.
Этот метод не дает точного значения сто­имости земельного участка, однако также, как и метод сравнения продаж, может быть использован в качестве ориентира при оп­ределении рыночной стоимости территорий.
В России проблема вывода промышлен­ных предприятий из центра города активное развитие получила недавно, поэтому конк­ретные схемы и процедуры перебазирова­ния или перепрофилирования промышлен­ных предприятий еще не разработаны. Ре­шение указанной проблемы возможно при условии совместной работы как специалис­тов градостроительства, архитектуры, эко­логов, так и оценщиков. В связи с этим оценщикам необходимо развивать сущест­вующие и разрабатывать новые методики для оценки выводимых предприятий или высвобождаемых территорий.