Категории

Инвестирование с надеждой на прибыль

16 минут на чтение

Долевое строительство остается рискованным занятием

Тем не менее, приходиться говорить и о его достоинствах, и о его недостатках.

Большая безопасность – это плюс!

Главная заслуга нового закона заключается в создании надлежащего правового режима привлечения инвестиций в строительство. Дело в том, что инвестирование в долевое строительство мало чем отличается от привлечения денежных средств от инвесторов, поскольку участники долевых отношений также несут на себе инвестиционные риски. Поэтому в новом акте юридическая конструкция привлечения средств построена по аналогии с законом «О рынке ценных бумаг».

Прежде всего, это выражается в том, что теперь в обязанность застройщика входит публичное раскрытие информации, как о себе, так и об объекте инвестирования. Определено, что проектная декларация должна опубликовываться застройщиком в СМИ (в том числе в сети "Интернет") а также предоставляться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Информация о застройщике включает в себя сведения о госрегистрации, учредителях, лицензии, величине собственных денежных средств, проектах строительства за последние три года. При этом указывается цель проекта строительства, этапы и о сроки его реализации, права застройщика на земельный участок, возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта и ряд иных. Известно, что подобный объем информации должен содержаться в проспекте эмиссии ценных бумаг.

Следующее существенное преимущество нового закона состоит в том, что теперь застройщик законно может принимать денежные средства от дольщиков только после получения разрешения на строительство. То же самое касается и специфики рекламы. В частности теперь нельзя рекламировать многоквартирный дом до выдачи разрешения на его строительство или до оформления права собственности или аренды на земельный участок, что аналогично запрету на рекламу акций и облигаций до государственной регистрации выпуска. Также запрещается использовать в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к осуществляемой деятельности.

Кроме всего прочего, новый закон определил правовое положение и функции специального государственного органа для регулирования, контроля и надзора в этой области.Получилось так, что он во многом аналогичен государственному органу на рынке ценных бумаг. В частности такое учреждение правомочно осуществлять контроль над целевым использованием денежных средств, получаемых по договору о долевом строительстве,получать отчетность о деятельности, связанной с привлечением финансов от участников. Также в обязанности этого органа входит право обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников, выносить решения о приостановлении деятельности застройщика или его ликвидации.

Далее в новом законе установлены специальные требования к деятельности застройщика, такие как размер собственных денежных средств и нормативы финансовой устойчивости.

Новый закон также определил, что предоставленный для строительства земельный участок (принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды) и строящиеся на нем объекты недвижимости считаются находящимися в залоге в целях обеспечения исполнения обязательств застройщика.

Новым стал и тот факт, что государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору теперь считаются обязательными. Ранее регистрация договоров уже была введена в ряде регионов, в том числе в Москве, но было очевидно, что она должна быть закреплена на законодательном уровне.

Потребитель с рисками

Среди нововведений обращает особое внимание определение правового статуса участника долевого строительства. В общественном мнении достаточно давно утвердилось мнение относительно необходимости распространения действия норм Закона РФ «О защите прав потребителей» на правоотношения, возникающие в долевом строительстве. Сегодня закон однозначно определил, что по отношению к гражданину, заключившему договор исключительно для личных нужд, применяется именно этот законопроект. Хотелось бы привести некоторые аргументы против такого решения проблемы.

В преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей» сказано, что его действие распространяется на отношения, связанные с продажей товаров, выполнением работ и оказанием услуг. Так же определено, что потребитель – это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести товары (работы, услуги) исключительно для личных нужд, не связанных с извлечением прибыли. Раз так, то важно определить характер действий застройщика, прежде всего, выявить, являются ли его действия по реализации инвестиций - услугой для инвестора.

Как известно, услуга – это совершение определенных действий или деятельности по заданию заказчика, не приводящее к созданию вещи. Причем получение ее заказчиком и процесс оказания услуги идут одновременно. Эффект услуги может сохраняться какое-то непродолжительное время.

Важно обратить внимание на второе отличие результата инвестирования от результата услуг. Дело в том, что услуга – это всегда действия обусловленные волей заказчика, а не произвольным выбором услугодателя. И при всем при этом на застройщике не лежит обязанность осуществлять деятельность по заданию вкладчика (инвестора). Действия застройщика по использованию полученных инвестиций определяются не заданием инвестора (такового нет), а собственными представлениями о том, каким образом получить прибыль и выполнить свои обязательства перед инвесторами.

Следует отметить, что сама по себе характеристика имущества, передаваемого на основании договора, не является абсолютным критерием. Критерием потребительского характера правоотношения, по нашему мнению, может быть только наличие или отсутствие внутреннего риска инвестора. Потребитель не несет и не должен нести риски, связанные с деятельностью продавца, подрядчика и т.д., поскольку он оплачивает товар, услугу, работу. Инвестор же не покупает конкретный товар, а инвестирует средства в деятельность другого лица, при этом эти вложения связаны с риском. Тем самым в нашем случае отсутствует эквивалентный обмен ценностями, то есть обещание передать больше.

Иными словами, Закон РФ «О защите прав потребителей» защищает потребителя, который осуществляет эквивалентный обмен принадлежащего ему имущества на товар, работу или услугу. В то же время в долевом строительстве инвестор на свой риск инвестирует средства, не надеясь получить прибыль. Соответственно, правоотношения, возникающие между участником строительства и застройщиком, не являются по потребительскими.

Конечно, законодатель учел специфику строительной деятельности и установил иные по сравнению с ЗакономРФ «О защите прав потребителей» размеры неустойки в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства. Такая ставка установлена в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, что, конечно же, значительно меньше 3% за каждый день просрочки определенной ЗакономРФ «О защите прав потребителей».

Законодатель также предоставил участнику строительства право отказа от договора (ст. 9). Такая возможность связана с нарушением обязательств со стороны застройщика. В частности это может быть либо неисполнение застройщиком сроков, либо прекращение или приостановление строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект сдан, не будет. В том числе установлено, что в случае отказа от договора застройщик обязан возвратить денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму за их использование в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства.

Особенное значение в этом вопросе имеет правильное определение момента исполнения обязательства. В данном случае это передача объекта, которое происходит через подписание сторонами передаточного акта или иного документа. При этом законом определено, что передача может осуществляться только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Неизвестный договор

К сожалению, новый закон так и не внес ясность в определение правовой природы договора о долевом строительстве. Поскольку анализируемые отношения не вписываются в полной мере в существующие виды гражданско-правовых отношений, наиболее приемлемым нам представляется мнение, что договор долевого участия является самостоятельным видом гражданско-правового договора. Давайте разберемся почему.

Во-первых, этот документ не является договором подряда. Новый закон «О долевом строительстве» определил, что застройщик обязуется построить дом и после ввода его в эксплуатацию передать дольщику соответствующий их договору объект. При этом заказчик вступает в правоотношения с подрядчиком, который действует по его заданию. В связи с этим получается, что инвестор-дольщик не имеет никакой правовой возможности определять деятельность лица, получившего инвестиции, и, следовательно, отношения подряда исключаются сами собой.

Исключается и мнение, что это договор совместной деятельности. Хотя в пользу такой характеристики сегодня говорит само наименование нормативного акта«долевое строительство», в связи, с чем напрашивается аналогия с долей участия, вкладом и т.д. Однако это не так. Как известно, для договора совместной деятельности характерны два основных признака: наличие вкладов участников и ведение совместной деятельности товарищей. При долевом же строительстве осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в возведение жилого дома, однако при этом отсутствует совместная деятельность инвесторов и лица, получающего средства. Инвестор заинтересован получить имущество в собственность в виде квартиры, застройщик заинтересован привлечь инвестиции для развития своей деятельности, которая должна в итоге принести прибыль. /p>

По нашему мнению, наименование нового нормативного акта неудачно, поскольку термин «долевое строительства» более подходит для совместной деятельности, где степеньучастия как раз определяется долей. Здесь же более уместен термин- «долевое инвестирование».

Такой договор не может быть признан и договором купли-продажи из-за невозможности согласования предмета договора, что, как известно, является существенным условием купли-продажи жилого помещения.Законодатель определил, что в обязанности застройщика входит создание вещи, т.е. строительство дома. Таким образом, в отличие от покупателя, дольщик ожидает от застройщика действий по созданию вещи, а только затем ее передачу. При этом договором определяется срок такого ожидания. Хотя предметом договора купли-продажи тоже может быть вещь созданная в будущем, продавец не принимает на себя обязанности по ее созданию.

Майфат А.В.

 Окт. 9, 2008, полночь
 Майфат А.В.
 1894
  Долевое строительство.


(1)  
Ноя. 17, 2013, 11:45 д.п. - Василий

Подскажите, как найти инвестора?

Для размещения комментария надо Авторизоваться!


Опросы:
Участвуйте в ОПРОСЕ:

"Вы видите смысл в режиме самоизоляции?"

Да
Нет
Отправить

  • Вернуть средства при отказе от строящейся квартиры - Договор переуступки прав требования
    В современной экономической ситуации в стране в 2016 году, часто бывают случаи, когда лицо изначально имевшее желание пробрести строящуюся квартиру, заключило договор с Застройщиком, осуществило несколько платежей, вдруг решило отказаться от своих планов. Причин этому может быть немало, к примеру ...  2318 /  Сен. 20, 2016, 10:22 п.п.
  • Российских застройщиков защитят от недобросовестных дольщиков
    Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минстрой РФ) планирует разработать меры защиты застройщиков от недобросовестных дольщиков, сообщает Агентство городских новостей Москва со ссылкой на директора департамента жилищной политики Минстроя РФ Никиту Стасишина. Мы понимаем, что, максимально защищая граждан, мы не должны ...  2438 /  Апрель 12, 2016, 7:23 п.п.
  • Трейд-ин и другие способы обменять старую квартиру на новостройку
    От взаимозачета до ломбарда Сейчас неплохое время для тех, кто хочет обменять старую квартиру на новую и современную - в прошедшем году на рынок вышло немало интересных и при этом достаточно бюджетных проектов (см. Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2015 ...  2611 /  Март 4, 2016, 8:01 п.п.
  • Долёвка: средства сохранить или инвестировать?
    Популярная, в последнее время, схема покупки новой квартиры по минимальной стоимости на стадии котлована, в народе называемая долёвкой, до последнего времени, была выгодным механизмом инвестирования сбережений для физических лиц. Известно, что по мере роста собственно, самого дома, прирастает и стоимость ...  2968 /  Окт. 12, 2015, 9:18 д.п.
  • Купить долёвку и не потерять деньги
    Очень часто, под выражением купить долёвку подразумевается покупка новой квартиры, но с юридической точки зрения, этого объекта недвижимого имущества - квартиры, ещё не существует, следовательно её, как таковую, купить пока нельзя. В данном случае, обычно, предлагается инвестировать деньги в строительство ...  3212 /  Сен. 16, 2015, 9:10 д.п.
  • Без помощи государства строительной отрасли придется туго
    Новостройки: как выжить после отказа от долевого строительства Снижение цен на жилье на фоне роста себестоимости строительства может сделать нерентабельными значительную часть девелоперских проектов. Ситуацию усугубляет грядущая реформа ФЗ-214, в результате который застройщики могут лишиться самого дешевого источника финансирования денег ...  2443 /  Авг. 10, 2015, 5:42 п.п.
  • Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
    Сегодня право общей собственности на недвижимое имущество имеет большое распространение. К примеру, квартиры в долях принадлежат, как правило, членам семь собственников. Право общей собственности на недвижимое имущество подлежит Государственной регистрации. 1.При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к ...  2937 /  Июль 29, 2015, 9:04 д.п.
  • Как выкупить через суд незначительную долю в квартире
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает редкие судебные решения о выкупе доли без согласия собственника Проблема принудительного выкупа малозначительной доли жилого помещения интересует очень многих. Ко всему прочему совсем недавно, весной 2012 года, произошел, пожалуй, первый в России судебный ...  4108 /  Июнь 15, 2015, 3:59 п.п.
  • ГД просят ввести нотариальное оформление недвижимости
    Глава думского комитета по законодательству единоросс Павел Крашенинников предложил Госдуме ввести обязательное для граждан нотариальное удостоверение сделок, если она влечет возникновение, изменение или прекращение прав на жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилое помещение). Также, согласно предложению депутата, ...  3092 /  Май 27, 2015, 9:28 п.п.
  • Картина маслом: премиальная недвижимость Москвы переходит на рубли
    Еще одна незаметная планка побед государства в макроэкономике взята Почти четверть века потребовалось России, чтобы после легализации частной внешнеэкономической деятельности изгнать доллар из внутреннего торгового оборота и почти полностью перейти на расчеты в рублях на отечественном рынке. К концу этого ...  3327 /  Март 11, 2015, 7:13 д.п.
  • Долевое строительство и ндс Долевое строительство и НДС В России уже добрый десяток лет специалисты отмечают бум жилищного строительства. Причем большинство домов возводится не столько за счет организаций-застройщиков, сколько за счет привлечения средств будущих владельцев квартир. В целях защиты граждан-дольщиков от произвола недобросовестных застройщиков ...  28661 /  Окт. 9, 2008, полночь
  • Выгодно купить квартиру в новостройке с рассрочкой Каменный Ручей В Екатеринбурге, среди Новостроек, встречаются предложения на которые хочется обратить более пристальное внимание. К примеру, Жилой Комплекс Каменный Ручей. Каменный Ручей это современный жилой комплекс, расположенный в экологически чистом районе, на южной окраине города на берегу реки Исеть и её ...  13062 /  Март 12, 2014, 9:14 п.п.
  • Удобная программа избавления от старой ипотеки – новый продукт риэлтерской деятельности Одно из отличий ипотечного кредита продолжительность во времени по исполнению кредитных обязательство. Сроки 5, 7, 10 и 20 лет наводят ужас на большинство подумавших о ипотеке, но не нашедших в себе силы и уверенности дойти до конца расчётов без нарушений ...  12212 /  Март 13, 2014, 8:18 п.п.
  • Cамовольные постройки В соответствии со СТ. 222 ГК РФ самовольной постройкой являются жилой дом,другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке,не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами,либо созданное без получения на это необходимых ...  8857 /  Янв. 25, 2014, 12:47 п.п.
  • Долевое строительство в екатеринбурге ?Узнать о квартирах в Новостройках (варианты квартир - Долевое строительство) Долевое строительство в Екатеринбурге это выгодный метод приобретения недвижимости. Суть его заключается в том, что дольщик сначала вносит определенный процент от стоимости квартиры, а потом выплачивает оставшуюся часть равными долями ...  8495 /  Окт. 9, 2008, полночь
  • Договор долевого участия в строительстве ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ...  8430 /  Апрель 13, 2010, полночь
  • Долевка в екатеринбурге ?Узнать о квартирах в Новостройках - Долевое строительство Долевка в Екатеринбурге является одним из способов поэтапно рассчитаться за приобретенное жилье без привлечения ипотечного кредита. Рынок строящегося жилья в Екатеринбурге все больше привлекает потенциальных покупателей. Новостройки возводятся в Центре и в ...  8120 /  Окт. 7, 2008, полночь
  • Налог при продаже квартиры Плата в договоре купли-продажиэто доход собственника. А доход от таких договоров подлежит налогообложению. Наиогоплательшиками в соответствии со СТ. 19 НК РФ признаются физические н юридические лица, на которые в соответствии с нормами НК РФ возложена обязанность по уплате налогов. И ...  7991 /  Янв. 25, 2014, 1:44 п.п.
  • Нотариально удостоверенное согласие для распоряжения общим имуществом супругов Нотариально удостоверенное согласие необходимо дляраспоряжения общим имуществом супругов. Находясь в браке,можно продать недвижимое имущество, не получая согласия на сделкув следующих случаях,когда: имущество приобретено до брака; имущество приобретено по договору дарения; имущество получено в порядке наследования; имущество получено в порядке приватизации; ...  7776 /  Янв. 25, 2014, 12:31 п.п.
  • Долевое строительство екатеринбург. Новые механизмы защиты прав дольщиков: быть или не быть? Последние годы в России отмечены неуклонным ростом объемов жилищного строительства. Такое строительство, как правило, осуществляется за счет привлеченных застройщиком средств. При этом основным способом привлечения денежных средств для финансирования строительства становится ...  7434 /  Авг. 8, 2008, полночь
  • Долевое участие в недвижимости екатеринбурга «Атомстройкомплекс» отказывается от привлечения дольщиков на объектах, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Долевое участие обеспечивало около 80% общего объема финансирования возводимого компанией жилья. Отказ от этой инвестиционной схемы вызван тем, что новый Федеральный закон о ...  7423 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Бухта квинс – современное жильё КП Бухта Квинс Бухта Квинс это уютные таунхаусы и клубные дома в английском стиле на берегу озера Шарташ. Жители Бухты Квинс - это состоятельные свободные люди, которые в центре современного мегаполиса смогут обеспечить себе комфорт загородной резиденции. Сдержанный английский классический ...  5977 /  Апрель 11, 2011, полночь
  • Бухта квинс - квартиры Бухта Квинс это уютные таунхаусы и клубныедома в английском стиле на берегу озера Шарташ. Жители Бухты Квинс - это состоятельные свободные люди, которые в центре современного мегаполиса смогут обеспечить себе комфорт загородной резиденции. Сдержанный английский классический стиль, выраженный в архитектурном ...  5839 /  Апрель 11, 2011, полночь
  • Потребительские требования для видов жилья Потребительские требования для видов жилья: Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны следующие потребительские требования: размещение в пределах 1 часа езды от центра города; кирпичные стены и перегородки; застройка в трех и более уровнях; наличие объектов бытового ...  4923 /  Сен. 5, 2013, 8:23 д.п.
  • Инжиниринг в строительных проектах В упралении строительными проектами часто используют инжининринг. Инжиниринг - одна из признанных форм повышения эффективности бизнеса, суть которой состоит в предоставлении услуг исследовательского, проектно-конструкторского, расчетно-аналитического, производственного характера, включая подготовку технико-экономических обоснований, выработку рекомендаций в области организации производства и управления, а ...  4699 /  Сен. 5, 2013, 8:18 д.п.
  • Девелопер Современное строительство всё чаще происходит с участием девелоперов, кто они такие? Девелопер это предприниматель, получающий прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта; покупателя прав на земельный участок под застройку; организатора проектирования объекта; нанимателя ...  4224 /  Сен. 5, 2013, 8:10 д.п.
  • Как выкупить через суд незначительную долю в квартире Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает редкие судебные решения о выкупе доли без согласия собственника Проблема принудительного выкупа малозначительной доли жилого помещения интересует очень многих. Ко всему прочему совсем недавно, весной 2012 года, произошел, пожалуй, первый в России судебный ...  4108 /  Июнь 15, 2015, 3:59 п.п.
  • За и против. покупка жилья в строящемся доме За и против. Покупка жилья в строящемся доме Ксения ГурьяноваСегодня покупка квартиры в строящемся доме является одним из наиболее выгодных способов приобретения жилья. Так же как и у любых других, у этих сделок есть целый ряд плюсов и минусов. Положительные ...  4068 /  Авг. 8, 2008, полночь
  • Недоступное жилье Результат — резкий рост стоимости 1 кв. м. Покупатели столкнулись с необходимостью приобретения недвижимости не по принципу “что хочется”, а по принципу “что есть”. Про закон о долевом строительстве уже много сказано и написано. Прогнозы аналитиков сбылись: его принятие в ...  3948 /  Ноя. 5, 2008, полночь
  • Недвижимость екатеринбург - долевое строительство НЕДВИЖИМОСТЬКаковы критерии отнесения вещи к объектам недвижимости? Являются ли следующие объекты гражданских прав недвижимостью: - трубопроводы. Укладка наземная и подземная. Подземная укладка производится на песчаное основание. Прочной связи с землей - фундамента, опор - не имеют; - вертикальные цилиндрические резервуары. ...  3657 /  Авг. 8, 2008, полночь
Facebook Vk Ok Twitter Telegram Whatsapp

Похожие записи:

Чем это чревато для обеих сторон?   Инвестирование в недвижимость, к которому призывают различные умные люди, в том числе и авторы нашего журнала, – дело, спору нет, хорошее и выгодное. Только долгое. За те несколько лет, пока квартира находится у нас на руках...
Во времена экономической неопределённости многие, особенно пожилые  люди, считают, что основная задача времени не дальнейшее развитие (расширение жилой площади), а сохранение имеющейся.  То есть, если и имеется дополнительная  старая квартира, то её лучше сдат...

        
 Общеизвестно, что инвестирование свободных средств в объекты коммерческой недвижимости может приносить инвестору солидные дивиденды. Поэтому всё больше состоятельных людей в России вкладывают ден...