НЕДВИЖИМОСТЬ
Каковы критерии отнесения вещи к объектам недвижимости? Являются ли следующие объекты гражданских прав недвижимостью:
- трубопроводы. Укладка наземная и подземная. Подземная укладка производится на песчаное основание. Прочной связи с землей - фундамента, опор - не имеют;
- вертикальные цилиндрические резервуары. Основание под резервуар выполняется в виде насыпной подушки. Прочной связи с землей - фундамента, опор - не имеют;
- горизонтальные резервуары. Устанавливаются подземно на песчаную подушку или наземно на кирпичные опоры. Съемные, свободно лежат без крепления к опорам.
При решении вопроса об отнесении конкретного объекта к числу объектов недвижимости необходимо учитывать три аспекта:
- юридический;
- экономический;
- технический.
Сооружение может быть признано в качестве объекта недвижимости в случае, если:
1) правообладатель имеет документы, которые в соответствии с гражданским законодательством подтверждают наличие оснований для государственной регистрации права, т.е. правоустанавливающие документы, включая документы, подтверждающие право пользования земельным участком, на котором расположено сооружение;
2) при возможности демонтажа, переноса на новое место и монтажа на новом месте расходы правообладателя на оформление прав на землю, демонтаж, транспортировку на новое место, монтаж на новом месте значительно превышают стоимость конструктивных элементов сооружения;
3) имеются удостоверенные органами технического учета документы, содержащие описание сооружения, и удостоверенные органами кадастрового учета документы, содержащие описание земельного участка (участков), на котором расположено сооружение.

Действующее законодательство не наделяет органы местного самоуправления (их муниципальные предприятия) полномочиями в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости. Могут ли быть использованы при государственной регистрации документы, содержащие техническое описание объекта недвижимости, удостоверенное муниципальным предприятием БТИ?
В соответствии с п. 5 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921, государственный технический учет и техническую инвентаризацию проводят специализированные государственные унитарные предприятия или учреждения (службы, управления, бюро), уполномоченные на осуществление этой деятельности Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. В соответствии с п. 2 данного Положения одной из основных задач государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности является информационное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, под предусмотренным п. 4 ст. 18 Закона о регистрации "соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества", который должен удостоверить план иного, кроме земельных участков, недвижимого имущества, следует понимать именно государственное унитарное предприятие или учреждение. Муниципальное предприятие БТИ вправе составить документы, содержащие описание объекта недвижимости, но удостоверить эти документы должен орган учета, предусмотренный действующим законодательством.

Объясните порядок внесения записей в ЕГРП в случае обращения с заявлением о регистрации сложной недвижимой вещи.
Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна сложная вещь (ст. 134 ГК РФ). Такими вещами могут являться объекты недвижимости, состоящие из нескольких зданий и сооружений, которые рассматриваются в качестве имущественного комплекса, например предприятие.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на сложную вещь, являются:
- план земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ;
- планы объектов недвижимости, являющихся составными частями сложной вещи, удостоверенные органом учета объектов недвижимого имущества (п. 1 ст. 17, п. 4 ст. 18 Закона о регистрации).

Зачастую в практике встречаются случаи, когда в планах приватизации объект приватизации указан неточно, неконкретно, определяется обобщенными понятиями, например: "производственная база", "бытовые помещения" и т.п. То есть фактически правоустанавливающий документ не отвечает требованиям п. 1 ст. 18 Закона о регистрации. При этом на основании этих планов приватизации заявитель просит зарегистрировать право на конкретные объекты недвижимости (здание, сооружение, помещение) или вообще несколько объектов. Соответственно идентификация таких объектов по правоустанавливающим документам проведена быть не может. Возможно ли в данной ситуации учреждению юстиции самостоятельно установить идентичность объекта, указанного в плане приватизации, и объекта, в отношении которого заявлены права, предприняв меры к получению дополнительных сведений? Или в данном случае права на конкретный объект недвижимости могут быть установлены только по решению арбитражного суда? О чем должен быть тогда иск, предъявляемый в суд: о признании права собственности, об установлении фактов, имеющих юридическое значение и т.д.?
Аналогичные вопросы возникают и тогда, когда в плане приватизации не указан адрес объекта приватизации.
Учреждение юстиции - орган бесспорной юрисдикции, и в его компетенцию не входит "самостоятельное установление идентичности объекта". В такой ситуации целесообразно приостановить государственную регистрацию, а в случае непредоставления документов, устраняющих сомнения в наличии оснований для государственной регистрации, - отказать в государственной регистрации (п. 1 ст. 18, п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). Заинтересованное лицо вправе либо обжаловать отказ в государственной регистрации в судебном порядке, либо обратиться в суд с иском о признании права собственности. Второй вариант, на наш взгляд, более правильный.

Является ли одним объектом подземная магистраль трубопровода протяженностью свыше 25 км с компрессорными станциями, которые составляют ее неотъемлемую часть? Или же регистрация прав на теплотрассу и насосные станции должна проходить отдельно?
Несколько вещей могут составлять одну сложную вещь при соблюдении следующих условий (ст. 134 ГК РФ):
1) это должны быть разнородные вещи;
2) эти вещи должны образовывать единое целое;
3) предполагается использование этих вещей в качестве единого целого по общему назначению.
Такое сооружение, как подземная магистраль трубопровода протяженностью 25 км с компрессорными станциями, на наш взгляд, отвечает названным критериям. Поэтому возможно рассмотрение магистрали трубопровода в качестве одного объекта недвижимости. Следовательно, возможна и регистрация прав на подземную магистраль трубопровода.

Согласно пп. 7, 8 Положения о порядке передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений, зданий и сооружений (утв. Постановлением Совета Министров СССР от 16 октября 1979 г. № 940 (в ред. от 5 октября 1989 г.) организациям потребительской кооперации передавалось государственное имущество, в том числе и здания, сооружения. В пункте 8 Положения речь идет о возможности передачи имущества как за плату, так и бесплатно.
Одной из основных сложностей при толковании данного акта является то, что в его тексте отсутствуют положения, определяющие, на каком праве государственное имущество передается кооперативным организациям.
Могло ли государственное имущество быть передано в собственность организаций потребительской кооперации в порядке, предусмотренном указанным постановлением № 940?
На основании п. 7, 8 Положения о порядке передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений, зданий и сооружений можно сделать вывод о том, что наличие условия об оплате за передаваемое имущество обусловлено изменением формы собственности. В связи с этим, на наш взгляд, можно сделать следующие выводы:
- передача недвижимости в собственность организаций потребительской кооперации в порядке, установленном названным Положением, возможна;
- условием возникновения права собственности на переданное недвижимое имущество является выполнение организацией потребительской кооперации обязательства по оплате.

Если в сельских администрациях по каким-либо причинам не велись нехозяйственные книги, а у правообладателей есть домовая книга и технический паспорт, установление права собственности возможно только через суд?
Наличие технического паспорта позволяет предположить, что в соответствующей организации технического учета и инвентаризации (БТИ) имеется информация о правообладателе. БТИ до вступления Закона о регистрации в силу осуществляли не только учет объектов недвижимости, но и регистрацию правообладателей. Ранее такое положение было установлено актами субъектов Федерации.
Для однозначного ответа на вопрос необходимо уточнить, какой порядок регистрации был установлен ранее на конкретной территории. Если установленный порядок в конкретном случае был нарушен, то установление факта владения недвижимостью на праве собственности - прерогатива суда.

Возможно ли приобретение супругами недвижимого имущества в долевую собственность (с определением долей), если до совершения сделки между супругами не был заключен брачный договор (п. 1 ст. ЗЗСКРФ)?
Действующим законодательством предусмотрены два режима имущества супругов - законный и договорной. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное (ст. 33 СК РФ). Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (а. 42 СК РФ). Вместе с тем раздел общего имущества супругов может быть произведен в период брака и по их соглашению (а. 38 СК РФ). При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (ст. 39 СК РФ). Поэтому, на наш взгляд, приобретение супругами недвижимого имущества в долевую собственность возможно и без брачного договора, но при условии заключения ими соглашения о разделе приобретаемого имущества.

В соответствии со ст. 24 Закона о регистрации в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности необходимо прилагать письменное согласие сособственника на государственную регистрацию сделки, перехода права собственности и права сособственности? Как должно поступить учреждение юстиции, если один из сособственников написал в учреждение юстиции возражения: отказать в государственной регистрации либо зарегистрировать, несмотря на возражения?
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является органом бесспорной юрисдикции. Статья 24 Закона о регистрации содержит прямое указание на то, что спор между сособственниками, возникший в связи с возражением одного из сособственников против государственной регистрации права на долю г общей собственности, подлежит разрешению в судебном порядке.

Следует ли рассматривать как возникновение нового права и, соответственно, как новую регистрацию следующую ситуацию: собственник 1/4 доли в праве общей собственности на объект приобрел еще 1/4 доли и желает получить Свидетельство о государственной регистрации права на 1/2 доли по двум основаниям? Либо в данном случае нужно внести изменения в реестр, оговорив изменение доли?
В случае, когда лицо, владеющее 1/4 доли в праве собственности на объект недвижимости, приобретает еще 1/4 доли в праве собственности на этот объект, по его заявлению следует и в ЕГРП, и, соответственно, в Свидетельстве о регистрации права указать, что правообладателю принадлежит 1/2 в праве собственности. В этом случае не возникает новое право, меняется лишь объект права.