Государственная регистрация сделок

Государственная регистрация сделок; если иное не установлено законом, является одной из стадий заключения договора, именно с момента такой регистрации последний считается заключенным.
Гражданское законодательство определяет, какие сделки подлежат регистрации: ипотека (п. 3 ст. 339 ГК РФ), договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), предприятия (п.3 ст. 560 ГК РФ), дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), аренды иного недвижимого имущества (п.2 ст.658, п.2 ст.609 ГК РФ), доверительного управления недвижимым имуществом (ст.1017 ГК РФ), договор участия в долевом строительстве (п. 3·ст.4 Ф3 от 30 декабря 2004 г. № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Приведенный перечень не охватывает всех видов сделок, заключаемых на рынке недвижимости, например, для договора купли-продажи недвижимости нормы Гражданского кодекса РФ прямо не требуют государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация сделок требуется исключительно в случаях, предусмотренных в федеральных законах. По этому пути идет и судебная практика.
Земельное законодательство содержит более четкое требование. Согласно п.2 ст.25 ЗК РФ «государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах». Соответственно, государственной регистрации подлежат следующие сделки: договор о залоге земельных участков; договор дарения земельных участков; договор об отчуждении земельного участка под выплату ренты; договоры аренды, субаренды, заключенные на срок один год и более; договор доверительного управления земельными участками.
Договор считается зарегистрированным со дня внесения записи о нем в Единый государственный реестр прав (см. п. 7 ст. 16 закона о регистрации прав). В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». Следовательно, если договор, предметом которого является недвижимое имущество, не прошел государственную регистрацию, то он не считается заключенным. Иное последствие, как следует из приведенной нормы, может быть установлено законом. В частности, согласно п. l ст. 165 ГК, отсутствие государственной регистрации сделки в случаях, прямо предусмотренных законом, влечет ее недействительность. Таким образом, государственная регистрация имеет двоякое значение: это стадия заключения договора или условие действительности договора. Гражданский кодекс РФ содержит незначительное количество норм, прямо предусматривающих недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (п. 4 ст. 339 ГК РФ, согласно п. 3 .- ст. 1017 ГК РФ основанием недействительности договора доверительного управления является нарушение требования о регистрации передачи недвижимого имущества). Для этих сделок государственная регистрация является условием их действительности. Для остальных договоров, подлежащих государственной регистрации, последняя в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ имеет конститутивное значение, т. е. является необходимым условием признания договора заключенным (см. п. 3 ст. 574, ст. 584, п. 2 ст. 609 ГК РФ, иногда прямо указывается, что договор считается заключенным с момента регистрации - см. п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК РФ, п. 3 ст. 4 Ф3 от 30 декабря 2004 г. № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Для признания договора заключенным соглашение сторон должно содержать все конститутивные элементы, требуемые нормами закона. К таким элементам следует относить существенные условия договора (п. 1 ст.432 ГК РФ); передачу вещи - для реальных договоров {по 2 ст. 433 . ГК РФ); государственную регистрацию договора, если в соответствии с законом нарушение требования о регистрации не влечет недействительность сделки (п. 3 ст. 433 ГК РФ); а также письменную форму, если стороны договорились заключить договор в такой форме, хотя бы законом она не требовалась (ч. 2 п. 1 ст. 434 ГК РФ). Соответственно отсутствие одного или нескольких элементов свидетельствует о том, что договор не заключен. Исполнение хотя бы одной стороной такого договора влечет за собой определенные последствия, которые ошибочно было бы сводить к последствиям недействительности сделок.
Как уже отмечалось следствием нарушения требования о государственной регистрации, если регистрация конститутивный элемент соглашения, является признание договора незаключенным. При отсутствии государственной регистрации как условия его действительности договор считается заключенным, но, так как нарушено требование закона о регистрации, договор является ничтожным и не порождает тех последствий, на которые был направлен {см, п. 1 ст. 167 ГК РФ).