Категории

Государственная регистрация прав на жилые помещения

7 минут на чтение

Государственная регистрация прав на жилые помещения

Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Более того, Гражданский кодекс РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются названным Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Правила­ми ведения единого государственного реестра и другими нормативными правовыми актами. Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). Еще момент, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, при­обретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ), то есть приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а с момента выплаты (в силу закона). Кроме того, не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ) и договора аренды жилого помещения, заключенного на срок менее года.
В отличие от прежнего Порядка регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Рассмотрим сначала соотношение государственной регистрации сделок и прав, ими порождаемых, направленных на отчуждение жилого помещения.
В отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Исключением являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности. Применительно к договору дарения закон предусматривает раз­дельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому. Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности. При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности. Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), соответствующей регистрации требует переход права по договору. Тем не менее, на практике же часто возникают вопросы о необходимости нотариального оформления сделок с недвижимостью, в том числе и с жилыми помещениями.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений). Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, когда граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
Бесспорно то, что регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление. В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21, посвященном обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если Договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
Анализ норм ГК РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
а) единая процедура государственной регистрации независимо от объекта регистрации и от региона;
б) единые регистрирующие органы — учреждения юстиции по регистрации прав;
в) единый государственный реестр прав на недвижимость: первоначально такие реестры должны создаваться на территории муниципальных образований, затем — субъектов Российской федерации и впоследствии — России в целом;
г) открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с вышеназванным Федеральным законом и в некоторой части — Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219. Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а учреждения юстиции соответственно принимают документы, необходимые для государственной регистрации и квитанцию об оплате регистрации.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от от 16 февраля 2001 г. № 59, посвященном обзору практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал, что "учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры собственнику, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям".
Итак, учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законности сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
На основании п. 2 ст. 11 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами Российской Федерации. При этом максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством РФ. Правительство РФ в постановлении от 26 февраля 1998 г. № 248 установило, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию прав и сделок составляет три установленных законом минимальных размера оплаты труда, для юридических лиц — до пятидесяти. В данных пределах субъект Федерации может решать вопросы об оплате при срочной государственной регистрации, градации плательщиков по тем или иным признакам (пенсионерам — один установленный законом минимальный размер оплаты труда, всем остальным — два минимальных размера оплаты труда и т.д.).

04.08.2008

Источник: RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости

 Авг. 8, 2008, полночь