Рациональность борется с привычкой
Квартиры с объединенной кухней-гостиной и изолированными спальнями – так называемые «евродвушки» и «евротрешки» – появились на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья не так давно, поэтому сейчас их доля на рынке очень мала. Однако в условиях тяжелой экономической ситуации они становятся востребованными. Редакция IRN.RU выяснила основные характеристики и цены на такие квартиры, а также расспросила экспертов о перспективах этого формата.
Студийный бум скоро закончится
Через пару лет после кризиса 2008-2009 годов на рынке стали появляться первые проекты с непривычным для России форматом квартир-студий. Из-за минимального бюджета покупки они стали пользоваться заметным спросом, поэтому застройщики жилья экономкласса стали активно вводить такие квартиры в свои жилые комплексы. Сейчас во многих проектах доля квартир-студий превышает половину от общего количества квартир, а в сегменте апартаментов отдельные дома полностью состоят из квартир-студий.
Пока такие квартиры продолжают пользоваться спросом. «Это связано с их ценовой доступностью и универсальностью: такое жилье покупают детям «на вырост», их можно сдавать или жить самим», - говорит заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов.
Однако начинает набирать вес и другая тенденция. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», если в конце 2014 – начале 2015 года наибольшим спросом пользовались «однушки» и студии, то сейчас спрос сместился в сторону двухкомнатных квартир – на них приходится чуть более 50% сделок. На однокомнатные квартиры и студии приходится чуть менее 40%. «Объясняется это тем, что сейчас на первичном рынке сократилось количество инвестиционных сделок, следовательно, подавляющее большинство сделок совершается покупателями, которые стремятся улучшить свои жилищные условия», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, у студий очень узкий спрос. Раньше такие квартиры пользовались спросом у инвесторов, но сейчас их почти не осталось на рынке жилья. Поэтому оставшийся спрос на студии идет в основном со стороны студентов и молодых специалистов. «Однако основная категория покупателей жилья – это семейные люди среднего возраста. При всем желании сэкономить студия – неподходящий для них формат. Поэтому спрос на квартиры-студии перестанет расти, более востребованными будут квартиры с рациональными площадями, но все же подходящими для семейного проживания. Перспективными представляются так называемые «евродвушки» и «евротрешки», то есть квартиры, в которых кухня объединена с гостиной, а спальни изолированы», - считает эксперт.
Тренд на евро
По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, «евроквартиры» на рынке Москвы занимают не более 3%. В Европе, например в Барселоне, около 80% процентов жилья в новостройках составляют квартиры с объединенной кухней-гостиной, отмечает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. Интересно, что в Европе комнатность принято считать по количеству спален. Поэтому то, что в России называют «евродвушкой», на Западе относят к однокомнатным квартирам, а «евротрешки» считают двухкомнатными.
В Подмосковье застройщики более активно развивают этот формат, чем в Москве. Например, «евроквартиры» представлены во всех строящихся в настоящее время проектах Urban Group, причем в ЖК «Солнечная система» доли классических и евроформатов примерно равны. А в «Микрогород в лесу» от Rose Group доля «евроквартир» достигает 70-80%.
Покупателям такой формат интересен. «По итогам сентября текущего года квартир нового формата было продано в два раза больше, чем с классической планировкой», - отмечает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group.
«Квартиры «евроформата» – вполне востребованный продукт, особенно среди молодой целевой аудитории, которая располагает ограниченным бюджетом покупки, а «евроформат» предоставляет возможность приобретения более компактной квартиры без ущерба для комфорта проживания, - говорит Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet. - Чаще всего молодые пары или одинокие люди рассматривают для себя «евродвушки». Получается, что за меньший бюджет они получают аналог «двушки» с открытым гостевым пространством, что как раз интересно молодым людям, у которых пока нет детей».
Для семей с детьми, по словам Татьяны Калюжновой, подойдут «евротрешки»: «В них можно выделить родителям и ребенку отдельные спальни, при этом остается просторная общая зона. При этом стоимость в большинстве случаев существенно ниже, чем стандартных трехкомнатных квартир».
Меньше и дешевле
Чаще всего квартиры «евроформатов» меньше стандартных, за счет чего снижается бюджет покупки. Например, по данным «ИРН-Консалтинг», площадь «евродвушки» в ЖК «Петр I» от ГК «Мортон» составляет 44 – 51 кв. м, тогда как площадь стандартных двухкомнатных квартир – 50 – 68 кв. м. Купить «евродвушку» в том же проекте можно за 6,5 – 7,5 млн рублей, а обычную квартиру с двумя спальнями – за 7,4 – 9,4 млн рублей.
Мария Литинецкая подтвердила эту закономерность: «Разница в стоимости между стандартной «двушкой» и «евродвушкой» в ЖК «Новый Зеленоград» составляет порядка 400 000 рублей. Площадь при этом различается примерно на 8 кв.м. В жилом квартале «Ярцевская, 24» разница в цене между «евродвушкой» и «двушкой» составляет 3,04 млн рублей, а в площади – 23 кв. м. Разница в цене между «евротрешкой» и «трешкой» составляет 1,6 млн рублей, а в площади – 6 кв. м. В ЖК «Варшавское шоссе, 141» разница в цене между «евродвушкой» и «двушкой» составляет 1,1 млн рублей, а в площади – 11 кв. м».
Порой квартира «евроформата» стоит почти так же, как жилье меньшей комнатности. «В «Опалихе О3» (Красногорск) мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда покупатели приходят за обычной однокомнатной квартирой, а приобретают двухкомнатную «евро», - рассказывает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. - Поясню на примере: цена однокомнатной квартиры (35 кв. м) – 3 746 000 рублей, а «евродвушка» в этом же доме (43,5 кв. м) стоит 4 млн 86 тыс. Таким образом, доплачивая около 300 тысяч рублей, покупатель приобретает большую площадь с минимальным разрывом в цене и, как следствие, повышает комфорт проживания».
Однако бывают и другие предложения. «В «Микрогороде в лесу» метраж квартир с европейской и стандартной планировками примерно сопоставим. Если сравнивать трехкомнатные квартиры разных форматов, то разница в площади составляет не более 5 кв. м. Что касается стоимости, то с учетом высокого спроса на европейский формат жилья квартиры с нестандартными планировками в среднем стоят на 15-20% дороже обычных», утверждает Наталья Саакянц.
Переделки на «вторичке»
Если на первичном рынке новые форматы набирают популярность, то на вторичном почти ничего не меняется. «Сегодня традиционно наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры. Это связано в первую очередь с минимальным бюджетом покупки», - говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Во многом это объясняется тем, что квартир с нестандартными планировками очень мало в общем объеме предложения. «В большинстве случаев это обычные квартиры, где собственники самостоятельно сделали перепланировку, превратив свою «однушку» или «двушку» в студию», - отмечает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
При этом студии на вторичном рынке, как правило, стоят больше, поскольку чаще всего это перепланированные квартиры с дизайнерским ремонтом. В результате цена может быть на 10-20% выше, чем на аналогичную квартиру с традиционной планировкой.
Долгосрочная тенденция или кратковременный тренд
По словам Марии Литинецкой, формат «евроквартир» пока еще не привычен покупателю: «Поэтому я не думаю, что количество предложений с «европланировкой» увеличится в ближайшие несколько лет».
Софья Лебедева считает «евроквартиры» антикризисным вариантом: «Если в кризисное время возрастает спрос на такие форматы, как «евроквартиры», студии, то после нормализации ситуации в экономике, когда реальные доходы граждан возрастают, сразу же повышается спрос на более комфортные планировки и форматы».
Между тем, Татьяна Калюжнова полагает, что интерес к «евродвушкам» и «евротрешкам» будет расти. «В этом сегменте отмечается большой дефицит предложения, а спрос на них будет лишь повышаться. Предпосылок для роста доходов населения нет, при этом цены на товары повседневного спроса растут. В этих условиях у людей остается меньше возможностей делать накопления на крупные покупки. Срок, за который покупатели могут накопить хотя бы на первоначальный взнос по ипотеке, существенно увеличится. Поэтому востребованы будут бюджетные квартиры с оптимальными площадями. При этом семьи будут стремиться купить все же максимально приемлемый вариант: вместо покупки «однушки» они скорее предпочтут «евродвушку», вместо «двушки» – «евротрешку». Поэтому такие квартиры будут очень востребованы на новом рынке», - прогнозирует эксперт.
Юлия Рышкина, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье
Ноя. 23, 2015, 4:14 п.п.
