Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» буксовал на месте два года. Однако теперь, когда президентом выбран отвечавший за него еще в бытность первым вице-премьером РФ Дмитрий Медведев, есть серьезный шанс, что дело тронется с места. Уже сегодня Медведев обозначил, откуда возьмется земля и сколько будет стоить квадратный метр.
Выступая на заседании президиума Совета по реализации приоритетных национальных проектов, посвященном жилищной политике, Дмитрий Медведев сконцентрировался на том, что доступное жилье — это, в первую очередь, жилье малоэтажное. «Это должны быть низкобюджетные дома общей площадью от 70 до 120 кв. м, которые хотят приобретать и могут приобретать наши граждане», — заявил он. Таких домов ежегодно должно строиться от 500 тыс. до 1 млн. «Сегодня объемы строительства составляют 60 млн кв. м, а в перспективе мы должны выйти на 140 млн кв. м», — подчеркнул избранный президент.
Легко подсчитать, что, если будет возводиться обозначенное чуть выше количество домов такой же площади, то объемы строительства должны составить в таком случае от 35 млн до 120 млн кв. м. Однако последняя цифра пока что выглядит для нашего стройкомплекса совершенно нереальной. Но это именно то количество жилья, которое действительно нужно, если Россия хочет строить 1 кв. м на человека в год. ««Нарастить» недостающие 80 млн кв. м можно только за счет изменения самой стратегии жилищного строительства — с опорой на наиболее массового потребителя на рынке жилья, то есть на граждан со средним доходом», — заявил Дмитрий Медведев, и с этим трудно не согласиться.
Обозначил Медведев и себестоимость «квадрата» в таких домах: около 20 тыс. рублей — и похоже, это не первоапрельская шутка. Сможет ли избранный президент переломить ситуацию среди чиновников, которые не раз заявляли, что доступное — не значит дешевое?
Напомним теперь, что есть этот проект и какие существуют мнения по его поводу, в частности по поводу его концепции, среди специалистов.
Еще раз о концепциях
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» начат в 2000 году в виде федеральной программы «Жилище». Она в 2005 году претерпела существенные изменения, тогда же начал работать так называемый «жилищный пакет законов», среди прочего содержавший новый Жилищный кодекс и законы, регулирующие ипотечное кредитование.
Вопрос: «Почему у нас нет доступного жилья? И что же со всем этим делать?» — обсуждался не раз. Задались им и участники конференции «Перспективы реализации национально проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в рамках 18-й ежегодной городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость от лидеров – 2008».
Один из важных показателей, на которые ориентируются как государства, так и граждане: коэффициент доступности жилья — количество лет, которое нужно потратить семье из трех человек, откладывая практически весь свой заработок, чтобы приобрести квартиру площадью 54 кв. м. «Индикатор национального проекта, который мы должны получить, порядка трех лет. Реальный коэффициент доступности жилья на сегодняшний день в целом по Российской Федерации – 7,7–8,4 года», — рассказал Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков, директор департамента ценообразования Ассоциации строителей России (АСР). В 2005 году, когда стартовал нацпроект, коэффициент был равен 4,5. Цены растут — доступность жилья падает. Таким образом, либо надо жилье удешевить в 2,5 раза, либо во столько же раз поднять среднюю зарплату по стране, добавил он. В Москве, таким образом, цена квадратного метра должна быть около $2 тыс.
Специалисты разбираются, что является основными двигателями роста цен недвижимости. Павел Горячкин назвал три фактора, влияющие на стоимость. Основной пункт — удорожание земли из-за аукционной системы ее распределения. Сегодня стоимость земли в некоторых инвестиционно-строительных проектах доходит до 30% (минимум 15%), говорит Горячкин. Застройщиков, готовых возводить недорогое жилье, государство отправляет на аукцион, где предлагает бороться и со спекулянтами, и с желанием муниципальных и региональных органов заработать на этой земле. Все это приводит к тому, что в домах эконом-класса $200-400, а иногда и $700 закладывается в стоимость квадратного метра жилья. Как отметил директор департамента ценообразования, Генпрокуратура уже поставила вопрос о пересмотре законодательства об аукционном распределении земель.
Второй фактор, увеличивающий конечную цену квартир, — стоимость инженерно-технического обеспечения дома. Минимальная планка в Москве на кв. м жилья — от 500 у. е., в крупных городах России – 250-300 у. е. Система плавно переходит к тому, чтобы взимать плату за подключение к магистральным коммуникациям с застройщиков. Но вопрос в цене. Подключение одного кВт в столице, например, стоит 40 тыс. рублей. Нетрудно посчитать, сколько тысяч уйдет на квартиру площадью 56 кв. м при среднем расходе электроэнергии. «Во всем мире монополисты, владеющие энергетикой и коммуникациями, заинтересованы в увеличении мощностей потребления — «Ребята, постройте, мы вам все дадим!». Потому что они будут получать прибыль уже с жильцов дома, которых подключили к коммуникациям. Застройщики никаких затрат не несут», — рассказывает о мировой практике директор департамента ценообразования АСР.
И третий двигатель — рост цен на строительные материалы. По прогнозам, в 2008 году цены на стройматериалы вырастут примерно на 40%. И все это будет оплачивать конечный потребитель. Эта проблема может быть решена путем возобновления института госзаказов, способного регулировать и ценообразование, и объемы с качеством строительства.
Другая сторона проблемы
К тому же, многие специалисты считают, что нельзя делать ставку только на собственность — государство должно предоставлять и социальное жилье своим гражданам, которые не могут нести бремя собственности. Вице-президент АСР Владимир Пономарев говорил о том, что средства и государственная помощь должны быть направлены не на «навязывание собственности», а на становление института социального и некоммерческого найма жилья.
«Не надо заставлять людей обзаводиться собственной крышей. Человек не может, а ему говорят: «покупай!» Мы плодим нищих, не способных к управлению своей собственностью своими силами, а с другой стороны, мы искусственно уменьшаем количество людей, которые могут позволить себе господдержку», — пояснил свою позицию Владимир Пономарев.
Что до частного строительства, то вице-президент АСР уверен, что средства государства необходимо направлять на создание инженерно-обустроенных территорий, пригодных для частной застройки. Он объясняет это тем, что Россия постепенно переходит от точечной застройки к комплексному освоению территорий, где самой большой и дорогостоящей проблемой являются коммуникации. В качестве положительного примера подобного расхода средств Владимир Пономарев привел некоторые проекты в США, в которых деньги государства идут на компенсацию стоимости земли, на инженерную инфраструктуру и снос ветхого жилья на территории застройки. Если снова обратиться к цифрам, которые приводил Горячкин, то можно примерно рассчитать, на сколько уменьшится стоимость «квадрата» в России при таком подходе — получится, что снижение цены квадратного метра будет примерно вдвое, а это как раз и даст нужный коэффициент доступности жилья.
Кроме того, Владимир Пономарев, рассказывая о практике США, обратил особенное внимание на то, что государственные средства в обозначенных американских проектах также тратятся на профессиональную переподготовку будущих жителей нового района. «Они создают рабочие места. Если взять, например, какое-нибудь село Владимирской области, где нет работы, нет заводов, то там бессмысленно строить поселки. Там мы будем плодить под крышей бомжей. Нужно очень жестко увязывать план комплексного освоения территории с программами социально-экономического развития», — говорит вице-президент АСР.
Не осталась без критики и социальная ипотека. «Безумие, что мы добиваемся снижения процентных ставок. Процентные ставки должны быть адекватны реальному состоянию финансовой сферы. Цена кредитов для населения должна быть согласована с ценой, по которой деньги достаются банку», — высказывает свое мнение Владимир Пономарев. Искусственное занижение банками процентной ипотечной ставки уменьшает емкость банков, возможность выдавать больше кредитов. Таким образом, создается дефицит на рынке кредитов. Выход есть — субсидирование цены квадратного метра жилья путем вычитания из него цены на землю и инфраструктуру. «Например, в Москве есть проект, где жилье продается в ипотеку людям, нуждающимся в поддержке, не по цене $4,8 тыс. за кв. м, а по цене порядка $2 тыс., т. е. на самом деле субсидируется цена жилья. А дальше работают рыночные процентные ставки, — поясняет вице-президент АСР. — Система с точки зрения ипотеки становится очень привлекательна. Покупатель получает квартиру по цене в 2 раза меньше рыночной стоимости, поэтому у банка снижаются риски. В такой ипотеке заинтересованы банки, вся финансовая система начинает работать».
Остается надеяться, что слова специалистов будут услышаны и подход к решению жилищного вопроса будет комплексным и поэтапным. Поддержка государства очень нужна на начальном этапе строительства и в вопросах получения земли, а дома люди, в общем, уже готовы построить самостоятельно.
