Долевка и ЖСК: отличия, преимущества и недостатки

Стремительно растущие цены на жилье лишили большую часть населения России возможности приобрести вожделенные квадратные метры, не прибегая к ипотечному кредитованию либо рассрочке платежа. На сегодняшний день рассрочка становится для многих из нас единственным шансом обзавестись собственной квартирой. На каких условиях можно приобрести жилплощадь, чтобы рассчитаться поэтапно, в то же время, не пользуясь дорогим и не всем доступным ипотечным кредитованием? Существует несколько вариантов. Долевое участие в строительстве и членство в жилищно-строительном кооперативе - во многом похожие способы решения квартирного вопроса, однако с юридической точки зрения обладают существенными различиями.

В чем преимущества и недостатки, каковы подводные камни каждого из этих способов приобретения жилья и являются ли они одинаково надежными?

Сегодня объем предложения на рынке строящегося жилья почти совпадает с предложением на вторичном рынке. Приобрести квартиру можно как на начальном этапе строительства (стадия котлована), так и перед сдачей дома. Стандартный срок возведения 10-этажного дома составляет 2-3 года.

Покупка квартиры в строящемся доме имеет ряд преимуществ и недостатков для потребителя. К положительным факторам можно отнести то, что покупатель получает абсолютно новое жилье, с новыми инженерными коммуникациями, где еще до заселения можно сделать необходимую перепланировку и ремонт. Оплата новой жилплощади производится поэтапно. И самое главное - стоимость существенно ниже стоимости готового жилья. В зависимости от сроков сдачи разница в цене на начальном этапе строительства и при готовности объекта может достигать 30 % и более.

Наряду с плюсами существуют и минусы такого способа приобретения жилья. Во-первых, приобретающий таким способом недвижимость человек не может осмотреть объект недвижимости и оценить его качество, поскольку дом еще не построен, во-вторых, опять же, поскольку объект еще не сдан госкомиссии и не прошел обмеры БТИ, покупатель не может заключить договор купли-продажи, в большей степени гарантирующий интересы приобретателя недвижимости. В-третьих, часто встречается несоблюдение сроков строительства, которое может составлять год и более. Также возможны, хотя в последнее время и реже встречаются, проблемы с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру.

Покупая жилье в новостройках, покупатель вносит часть денег застройщику в счет будущей, еще не построенной квартиры, а застройщик на эти деньги ее строит. Основная трудность такого приобретения - первоначальный взнос очень значительный - чаще всего его размер составляет не менее 30% стоимости готовой квартиры. Ни о каком кредитовании и рассрочке платежа после сдачи объекта речь не идет: к моменту передачи квартиры покупатель должен выплатить застройщику ее полную стоимость.

Долевое строительство

На сегодняшний день есть два вида долевки: старая (разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года) и новая (разрешение получено после 1 апреля 2005 года). Новая долевка подпадает под действие закона о долевке (№ 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), который направлен на защиту интересов граждан-дольщиков. Поэтому считается, что участвовать в новой долевке безопаснее. Но и стоит она дороже, чем старая.

Перед заключением любого договора участия в долевом строительстве рекомендуется тщательно собрать информацию о предлагающей заключить договор компании: что она строила, где, когда, с каким результатом. При подписании договора необходимо проверить помимо уставных документов компании и документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, также наличие документов, дающих право на строительство дома.

В любом случае, заключая договор об участии в долевом строительстве, потенциальному дольщику необходимо соблюсти ряд правил:

• ознакомиться с договором аренды земельного участка под новостройкой или документами о праве собственности на него, а также разрешением на строительство; документы должны предъявляться в подлиннике;
• ознакомиться с проектной документацией на строительство;
• часто необходимо изучить и иные документы (акты экологической экспертизы и другие). При отсутствии данных документов строительство будет незаконным.
• если жилье продает от имени застройщика другая фирма, необходимо проследить всю «цепочку» переуступки прав на квартиру;
• деньги за долевку предпочтительнее внести не в кассу застройщика, а через банк: это даст дополнительные гарантии; кроме того, с банковскими документами будет проще получить вычеты по подоходному налогу.

В предлагаемом к подписанию договоре должны содержаться следующие условия:

• строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать приобретаемую квартиру (этаж, планировка, размер квартиры, ее расположение). При этом может указываться номер квартиры, либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение квартиры. Желательно, чтобы к договору прилагался план, на котором квартира была бы помечена;
• оговорен тип используемых отделочных материалов и степень готовности при передаче квартиры;
• указан срок сдачи дома в эксплуатацию;
• содержится указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а также положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать;
• положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, которое позволит взыскать неустойку с застройщика;
• должен быть четко прописан механизм возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию больше разумного срока;
• должна быть предусмотрена ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков и обязанность их устранить, если таковые будут выявлены;
• содержать положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а также ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц;
• положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру;
• обязанность застройщика выдать дольщику на руки документы, необходимые для регистрации права собственности, по первому его требованию.

Некоторые компании, получившие разрешение на строительство после 1 апреля 2005, предлагают гражданам участвовать в долевке по старым правилам. Например, дольщикам предлагают заключить договор не с застройщиком (имеющим землеотвод, лицензию и другие документы), а с дочерней компанией. Такие действия компании - незаконны.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

В мировой практике существует также и немецкая модель, реализуемая при помощи жилищно-накопительных или жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). ЖСК представляют собой своеобразную кассу взаимопомощи. Суть ее в том, что сначала вы кредитуете своих предшественников, затем они совместно с теми, кто пришел позже, кредитуют вас.

Кроме ЖСК, существуют и другие виды кооперативов: ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы), ССК (стройсберкассы), ПИК (потребительские ипотечные кооперативы), но все они работают примерно по одной схеме. Различие состоит в степени регулирования со стороны государства и в порядке получения прав на квартиру. ПИК не попадают ни под одно федеральное законодательство (кроме закона о защите прав потребителей), но квартиры в таких кооперативах покупаются сразу на пайщиков. В ЖНК,  и ЖСК квартира покупается на кооператив, а в собственность пайщику переходит после полного погашения ссуды.

Жилищно-строительный кооператив создается для строительства конкретного дома. Члены кооператива либо сами полностью оплачивают возведение новостройки, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке.

С теоретической точки зрения участие в ЖСК - один из самых дешевых способов покупки жилья, однако и наиболее рискованный. В среднем номинальная процентная ставка при участии в ЖСК должна составляет 6% годовых. Деньги под процент ниже банковского позволяет выдавать внутренняя организация работы кооперативов. Из совместных вкладов членов создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года.

При накоплении не менее половины стоимости квартиры, пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы. Кооперативы - некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет. Кроме того, в кооперативах существует несколько взносов. При вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, который составляет от 500 до 5000 рублей, в течение срока накопления паев члены кооператива выплачивают небольшие ежемесячные взносы.

На практике все происходит иначе. Модель ЖСК не получила широкого распространения в нашей стране, однако 70 % новостроек в Екатеринбурге сегодня реализуется через ЖСК. Почему так происходит?

На самом деле ЖСК сегодня - наиболее распространенная в России схема обхода закона о долевке. Практически за всеми ЖСК, активно действующими сегодня в нашем городе, стоит фирма-застройщик, для которой ЖСК фактически является отделом продаж. Почему это выгодно застройщикам?

Члены ЖСК менее защищены, чем участники классической долевки. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд. Юридическая специфика работы кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщик даже через суд ничего сделать не сможет. Если же организаторы кооператива окажутся мошенниками, то привлечь их к ответственности и вернуть свои деньги будет очень трудно. Гарантию может дать только хорошая репутация и успешно сданные объекты застройщика, стоящего за выбранным ЖСК. Поэтому при выборе ЖСК необходимо проконсультироваться с юристами и обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке фирмы.

Стоит отметить, что большинство крупных и известных застройщиков нашего города сейчас постепенно отказываются от продаж через ЖСК и других схем обхода закона об участии в долевом строительстве и переходят на прозрачные схемы работы с дольщиками.

Существуют и другие схемы обхода закона № 214. Наиболее распространенные из них следующие.

Предварительный договор

В этом случае вместо договора о долевом участии с покупателем заключается предварительный договор купли­продажи квартиры. Согласно этому документу в будущем застройщик и гражданин должны заключить договор купли­продажи построенной квартиры. Подобная схема выглядит достаточно спорно с точки зрения закона, так как еще не существует не объекта продажи, ни его характеристик, то есть фактически квартиры не существует и покупать еще нечего.

Кроме предварительного договора купли­продажи возможно заключение предварительного договора долевого участия. Эта схема выглядит более безопасной. В ее основе также лежит обязательство заключить основной договор к определенному сроку. Разница в том, что покупатель договаривается с застройщиком не о купле­продаже квартиры, а о ее строительстве. Поэтому в договоре появляются точные технические характеристики объекта недвижимости, которые соответствуют проектной документации. В данном случае предварительный договор - временное обязательство на период до получения разрешения на строительство. Основной риск в этом случае состоит в том, что в установленный срок компания может отказаться заключать основной договор и просто вернет деньги.

Квартирный вексель

При использовании этой схемы строитель продает гражданину собственный (небанковский) вексель. Затем гражданин вносит купленный вексель в качестве оплаты строящейся квартиры по договору, который, как правило, называется инвестиционным, но фактически является договором долевого участия. В с точки зрения закона в строительство привлекаются не деньги, а ценных бумаги. Эта схема также работает как один из способов обхода закона об участии в долевом строительстве.

Выбирая при покупке жилья один из рассмотренных в этой статье вариантов, нужно, прежде всего, исходить из собственных возможностей и потребностей. Общие правила для любой из операций на рынке недвижимости действуют и здесь – будьте предельно внимательны, изучите основных игроков рынка, соберите информацию о компании-застройщике, проверяйте юридические документы – и Ваше новоселье будет приятным и радостным!

СЕЛИЩЕВА ЕВГЕНИЯ