|
|
Покупка недвижимости по договору ренты – это не только выгодное вложение средств, но и реальная помощь социально незащищенным слоям общества, а именно пенсионерам и инвалидам. Однако для успешного проведения сделки, а также во избежание разногласий и недопонимания со стороны участников сделки требуется заключение договора ренты, где и отображаются все возможные спорные моменты.
Договор пожизненной ренты является основанием возникновения гражданского правоотношения, согласно которому одна сторона (получатель ренты) обязуется передать в собственность недвижимое имущество взамен предоставления рентных выплат другой стороной (плательщиком ренты). Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор ренты составляется по свободному принципу, который означает произвольное определение условий соглашения. Однако, несколько моментов являются обязательными к рассмотрению, а именно: предмет договора, стороны договора, права и обязанности сторон, ответственность за несоблюдение обязательств.
Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор пожизненной ренты должен быть нотариально заверен в присутствии обеих сторон. В противном случае, договор считается недействительным, а сделка – не состоявшейся. После подписания договор ренты необходимо подвергнуть государственной регистрации в соответствующих органах по месту жительства сторон. Для этого в регистрационную палату необходимо предоставить следующие документы:
- паспорта обеих сторон;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- справка из БТИ;
- заявление на государственную регистрацию;
- договор ренты (копия и оригинал);
- квитанция об оплате регистрационной пошлины;
- а также другие документы по требованию регистрирующего органа.
Помимо этого, покупателю квартиры, то есть, будущему рентоплательщику, рекомендуется ознакомиться с состоянием здоровья второй стороны договора. Дело в том, что часто сами пенсионеры, либо их родственники спустя некоторое время требуют расторжения договора ренты по причине невменяемости продавца на момент заключения сделки. Во избежание подобных неприятностей рекомендуется заранее получить справки в психоневрологическом диспансере и неврологическом диспансере, а также в день подписания договора получить освидетельствование психиатра о вменяемости продавца недвижимости. При наличии всех вышеуказанных медицинских справок доказать неосознанность действий рентополучателя будет невозможно.
Теперь рассмотрим некоторые тонкости, которые непременно стоит указать в договоре пожизненной ренты. Прежде всего, это касается вопроса рентных выплат, а именно их размера и сроков уплаты. Как правило, рентные выплаты осуществляются один раз в месяц, в любой указанный в договоре день; это может быть, к примеру, первый вторник месяца либо каждое пятое число. Что касается размера ренты, то, согласно законодательству, она не может быть менее установленного в России минимального размера оплаты труда и в соответствии с изменением стоимости МРОТ может быть увеличена. Однако, на практике размер ренты определяется согласно нуждам рентополучателя, но, как правило, редко превышает суммы в 10 тысяч рублей.
Помимо денежных выплат, в договоре ренты можно указать дополнительные услуги, которые покупатель квартиры обязуется предоставлять продавцу. Это может быть оплата путевки в санаторий или конкретного вида лекарств.
В договоре пожизненной ренты необходимо указать и ответственность плательщика ренты за просрочку рентной платы. Гражданский кодекс подразумевает в этом случае определенную ответственность, выражаемую дополнительными выплатами в процентном соотношении по отношению к оговоренной договором сумме рентной платы. Если же размер процентных выплат не отражен в соглашении, то рентная плата с учетом процентов производится на основе учетной ставки банковского процента, на день исполнения денежного обязательства.
Однако, в случае если рентоплательщик регулярно задерживает выплату ренты или вовсе уклоняется от исполнения обязательств, рентополучатель имеет право обратится в суд с просьбой об аннулировании сделки и расторжении договора. Если рентополучатель сумеет предоставить доказательства нарушения договора со стороны плательщика ренты, суд может расторгнуть договор пожизненной ренты, а покупателя еще и обяжут возместить моральный ущерб продавцу. В качестве доказательства несоблюдения обязательств могут выступать:
- свидетельские показания;
- чеки, подтверждающие покупку лекарств или других предметов входящих в круг обязанностей плательщика ренты;
- претензии, составленные рентополучателем после каждого нарушения.
Что касается доказательства неуплаты ренты, то здесь все зависит от формы передачи денежных средств. Отсутствие расписок, свидетельских показаний, а также не поступление денег на банковский счет пенсионера – все это служит прямым доказательством вины плательщика ренты.
Порой случается, что мошеннические умыслы возникают не у покупателя недвижимости, а у его продавца. Как правило, такие умыслы преследуют цель либо полного расторжения договора ренты либо увеличения денежной прибыли. В этом случае получатель ренты, как правило, и ссылается на отсутствие рентных выплат, даже если это не соответствует истине. Во избежание подобного недоразумения плательщику ренты рекомендуется четко оговорить форму оплаты, а также подтверждения ее принятия. Проще всего переводить деньги на банковскую книжку пенсионера, поскольку все входящие и исходящие суммы легко просматриваются. Если же возможности вносить плату безналичным расчетом не имеется (например, по причине плохого самочувствия получателя ренты) можно выплачивать средства наличными, однако при этом брать расписку о получении (лучше в присутствии свидетелей). Кстати форму оплаты ежемесячной ренты также следует закрепить в договоре.
Неисполнение обязательств плательщиком ренты является наиболее распространенной причиной прекращения сделки, однако далеко не единственной. Причиной расторжения договора пожизненной ренты может также стать наличие других собственников жилья, например, детей или супругов, которые не давали своего согласия на продажу имущества. Для предотвращения подобной ситуации, необходимо тщательно ознакомиться со всеми документами на недвижимость еще до подписания договора. Также расторгнуть договор пожизненной ренты можно и по обоюдному согласию сторон, условия расторжения при этом определяются дополнительно.
Подводя итог, хотелось бы отметить, что покупка недвижимости по договору пожизненной ренты – сложная юридическая процедура. Во избежание разногласий и недоразумений между участниками договора, рекомендуется ознакомиться с процедурой пожизненной ренты более подробно. В законодательстве РФ, а именно в Гражданском кодексе подробно описано данное правоотношение с указанием прав и обязанностей сторон, а также всевозможных тонкостей. Так, к примеру, покупатель недвижимости по договору ренты должен иметь в виду, что в случае если переданное имущество было повреждено или уничтожено, плательщик ренты продолжает выплачивать ежемесячно указанную в договоре сумму до конца жизни рентополучателя. Продавец недвижимости в свою очередь должен знать, что после заключения договора пожизненной ренты, он не имеет права оставлять недвижимость в наследство либо регистрировать в ней других лиц (если на то нет разрешения плательщика ренты).
При правильном составлении договора, а также добросовестном исполнении обязательств со стороны покупателя и продавца имущества, пожизненная рента становится действительно выгодной сделкой для обеих сторон. Главное при этом - помнить, что чем более подробно прописаны права и обязанности плательщика ренты и рентополучателя, тем меньше в дальнейшем возникнет споров и разногласий. Поэтому доверять составление договора пожизненной ренты стоит только опытным и профессиональным юристам.
|
