Договор инвестирования строительства отличается от договора долевого участия в строительстве тем, дольщик (гражданин или организация, желающая приобрести квартиру либо квартиры в строящемся жилом доме) участвует в строительстве путем передачи строительной компании денежных средств в размере предполагаемой стоимости квартиры в этом доме.
Данный договор имеет свои плюсы и минусы. Так, если дольщик вносит на начальном этапе строительства всю сумму за квартиру, то в договоре должно быть указано, что в данном случае цена на квартиру, стоимость которой оплачена в начальной стоимости строительства, изменению не подлежит. Таким образом, гражданин получает возможность купить квартиру за цену, которая существенно ниже той цены, что будет у такой же квартиры на момент окончания строительства. Однако заключая договор со строительной компанией, дольщик несет определенный риск, так как известны случаи так называемых «долгостроев», когда дом строится в течение многих лет, а иногда строительство просто замораживается. Вернуть в таком случае свои деньги бывает весьма затруднительно. Также зачастую под маркой строительных компаний скрываются мошенники, которые собирают с людей деньги, обещая им прекрасные элитные квартиры в престижных районах, и затем исчезают.
Поэтому при заключении договора инвестирования строительства либо договора долевого участия в строительстве нужно обратить внимание на правоустанавливающие документы строительной компании (наличие устава, свидетельства о государственной регистрации, выданного налоговым органом, наличие лицензии на осуществление строительной деятельности и т.д.), Лучше всего заключать подобные договоры с известными строительными компаниями, которые работают на рынке строительства жилья уже не первый год и зарекомендовали себя как надежные партнеры.
Договор инвестирования жилья, также как договор долевого участия в строительстве, в соответствии со ст. 25 Закона № 122 не подлежит государственной регистрации. Такие договоры регистрируются только в том случае, когда они являются предметом сделки.
В настоящее время существует обширная судебная практика по договорам долевого участия в строительстве и по договорам инвестирования жилья.
Верховным Судом РФ совместно с верховными судами республик, краевыми, областными соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 г.) по спорам между гражданами и организациями, припекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь, наряду с положительными результатами, новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений и строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.
В соответствии со СТ. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами ГК РФ и ряда других законодательных актов.
Новый ГК РФ регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.
Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N2 7 ('О пракгике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей (с изм. и доп. от 25 апреля 1995 г, 25 октября 1996 г., 17 января 1997 г., 21 ноября 2000 г , 10 октября 2001 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны. организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям. реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Сравнительный анализ указанного выше законодательства, проведенный верховными судами республик. краевыми, областными и соответствующими им судами, позволяет сделать вывод о том, что Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N2 23001 «О защите прав потребителей» (с изм. и доп. от 2 июня 1993 г. 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г.. 30 декабря 2001 г., 22 августа. 2 ноября 2004 г. 21 декабря 2004 г.) предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору. чем Гражданский кодекс РФ, ограничивающий права граждан рамками договора.
Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.
Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, при обретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.
Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционностроительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Договор об инвестиционной деятельности ни в действуюшем ГК РФ, ни в Законе рсфср от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в рсфср,) (с изм, и доп. от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г., 10 января 2003 г.) и в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N2 39ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изм. и доп. от 2 января 2000 г., 22 августа 2004 г.) не упоминается.
Согласно ст. 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации и, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (или) государственного контракта заключаемых между ними в соответствии С ГК РФ.
В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности осуществляемой в форме капитальных вложений (далее субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений другие лица.
Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР,) инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии. машины. оборудование. лицензии. в том числе и на товарные знаки. кредиты. любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) достижения положительного социального эффекта. инвестиционная деятельность это вложение инвестиций и инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок.
В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ. предусматривающей. что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ. принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком, организацией осуществляющей строительство жилого дома.
Июнь 20, 2013, 11:47 д.п.
