Широкое применение на практике в наше время получил договор долевого участия в строительстве. Договор долевого участия в строительстве следует отличать от договора инвестирования строительства. На практике же часто встречается именно замена одного вида договора на другой часто название договора не соответствует его содержанию.
Договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать как договор простого товарищества (гл. 55 ГК РФ). По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Из данного легального определения договора простого товарищества следует, что определяющими для данного типа договора будут являться следующие признаки: совместная деятельность сторон по договору, соединение сторонами по договору своих вкладов, наличие у сторон по договору общей цели.
В целях осуществления совместной деятельности стороны по договору долевого участия вносят и объединяют свои вклады.
Условие договора долевого участия в строительстве о вкладах сторон является существенным условием данного договора. Поэтому при заключении такого договора следует обращать особое внимание на необходимость денежной оценки вкладов внесенных сторонами по договору простого товарищества. в связи с чем в условиях договора следует четко прописывать размер внесенных вкладов в денежном выражении и соответственно размеру внесенных вкладов следует определить доли сторон по договору простого товарищества в возводимом строительном объекте. Это очень важный момент, так как при отсутствии в договоре денежного эквивалента внесенного вклада в случае возникновения между сторонами спора он будет разрешаться с учетом п. 2 ст. 1042 ГК РФ, исходя из принципа, что вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из фактических обстоятельств. причем бремя доказывания увеличения реального размера вклада будет возложено на истца.
По договору долевого участия в строительстве взять на себя обязанность объединить вклады могут несколько лиц (товарищей). Причем возможен вариант, когда новое лицо (товарищ) входит в договор уже в процессе строительства объекта.
Условиями договора следует определить также и порядок внесения вклада сторонами по договору долевого участии.
В ряде договоров долевого участия в строительстве стороны устанавливают раздел «Цена договора» определяют «цену договора». В условиях договора долевого участия в строительстве не может быть обозначена «цена договора>", так как ни одна из сторон по договору долевого участия в строительстве не покупает у другого участника товары, работы или услуги, это противоречило бы сути договора данного типа.
Существенным условием договоров данного типа является наличие у сторон по договору общей цели, Наличие общей цели означает на практике, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги (В силу чего требования одной из сторон по договору к другой стороне о взыскании с нее стоимости выполненных работ, оказанных услуг. внесенных в качестве вклада, не подлежат удовлетворению) и ни одна из сторон не может извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны. Общность цели у сторон по договору долевого участия в строительстве должна быть четко обозначена и сформулирована в предмете договора (объединение вкладов в целях совместного возведения конкретного объекта).
Необходимо также установить условиями договора доли каждого из товарищей и порядка выдела долей в натуре после сдачи объекта в эксплуатацию (В соответствии сп. 16 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N! 8 «к недвижимому имуществу относятся только такие не завершенные строительством объекты, которые не являются объектом иных обязательственных прав»), Актуальность данного вопроса обусловлена тем, что норма п. 1 ст. 1043 ГК РФ об обшей долевой собственности товарищей является диспозитивной и будет применяться в случае возникновения спорного правоотношения, если из условий договора и существа обязательств не вытекает иного. При отсутствии четко прописанных в договоре условий о разделе объекта (выделе доли в натуре) раздел конкретного объекта (выдел долей в натуре) будет происходить в соответствии со СТ. 252 ГК РФ в зависимости от величины внесенного товарищами вклада. Пропорционально величине фактически внесенного вклада будут определяться доли сторон и в случае расторжения сторонами договора долевого участия.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в соответствующей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
При отсутствии в договоре, обозначенном как договор долевого участия в строительстве, перечисленных выше существенных условий в случае возникновения спорного правоотношения между сторонами по договору суд при квалификации договора будет руководствоваться нормами ст. 431 ГК РФ. т.е. толкование договора будет основываться на буквальном значении содержащихся в нем слов и выражений.
Условиями договора следует предусмотреть также порядок ведения товарищами общих дел, порядок покрытия расходов и убытков, обязательства и ответственность товарищей по общим обязательствам. условия об охране возведенного объекта, прекращение договора долевого участия (ст. 1044, 1050 ГК РФ).
Июнь 20, 2013, 11:45 д.п.
