ДИСКОНТИРОВАНИЕ МЕСЯЧНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ
В случае, когда ипотечный кредит предоставлен под процентную ставку ниже рыночной, его текущая стоимость определяется путем дисконтирования месячных платежей при рыночной процентной ставке в течение срока кредита.
Необходимыми условиями для корректировки является наличие достаточных рыночных данных и данных о финансовых условиях сделки. При наличии достоверных данных математический аппарат позволяет получить точную величину корректировки.
К условиям финансирования относится и корректировка оплаты наличными деньгами, если она является нетипичной, равная издержкам перевода денег из безналичной формы в наличную.
Условия продажи.
Корректировка на данный элемент сравнения отражает:
а) нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (родственные, деловые);
б) неполную информированность, срочную потребность в деньгах и другие вынужденные обстоятельства, при которых продавец, и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка;
в) нетипичный срок экспозиции объекта на рынке (продажа условиях банкротства).
Трудности заключаются в выявлении нетипичных мотивов сделки, затруднительных обстоятельств, в которых могла находиться одна сторон сделки, и в определении величины корректировок.
В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.
При подозрении на нерыночные условия продажи данный земельный участок следует рассматривать как сравнимую продажу очень осторожно или вообще исключить его из перечня объектов сравнения.
Июнь 5, 2012, 6:46 п.п.
