Рынок малоэтажного жилья в Екатеринбурге нов и полон загадок. В отличии многоэтажного жилья, которое продавалось до кризиса и перестало после, малоэтажное жильё (коттеджи и таунхаусы) не продавались, а после нового года пошли в "лёт"!
Савин Николай Григорьевич, директор агентства недвижимости «МАН» на пресс-завтраке «Малоэтажное строительство в кризис: зона риска или выход из положения?» детально раскрыл картину малоэтажного рынка в Екаетринбурге:
- "Что произошло на рынке недвижимости за последние 4 месяца, как себя чувствует рынок загородки?
Есть два проекта на Полевском тракте - Белые росы и золотой карп - Курганово и Горный Щит. Осенью прошлого года когда доллар и евро начали скакать, загородка встала. Коттеджи перестали продаваться вообще ни за какую цену и даже акции как 20% скидка, беспроцентная рассрочка - непопулярные меры ни к чему не приводили.
Что произошло за последние три месяца? Продали все коттеджи. Я объясню почему. Цены на недвижимость в конце прошлого года стремились вверх до 75 тысяч, цены на коттеджи стояли на уровне 40-42 тысячи их никто не покупал. 250-метровый коттедж стоил 10 миллионов рублей.
В черте города Екатеринбурга в коттеджном поселке в Горном Щите. Готовый коттедж с асфальтом, газом, электричеством без отделки. Сегодня это предложение по каким-то причинам стало привлекательным для тех людей, которые сидели в долларах и в евро но при этом у них есть вопрос с жильем. Молодые семьи, бизнесмены, дети там родились за полгода, год последний. Типовой покупатель сегодняшнего дня - семья их трех человек с маленьким ребенком и беременная жена. Люди ждут второго, живут в трехкомнатной квартире на автовокзале и из города хотят уехать. Стометровая квартира стоит там 8-9 миллионов и они рассматривают приобретение коттеджа за 10. Четыре дома продали сегодня еще один. Съели все готовые коттеджи.
Земля стояла до последнего момента с декабря не было сделок по загородке. Традиционно из-за зимы, сейчас пошли с мая звонки но по сравнению с прошлым годом активность в разы хуже по загородке. Это более длинная песня - сначала купи землю, потом дождись коммуникаций, потом сам построй сам отделай. Сегодня есть ощущение, что по каким-то причинам народ не готов на длинные схемы. Есть деньги куплю сейчас, нет - отложу вообще. Поэтому прогноз по жилью городскому, загородному и пригородному многоэтажному такой, что будут покупать высокой степени готовности. Застройщику придется найти деньги, привлечь какие то ресурсы, набраться терпения и достроить объект до коробки после этого, возможно, пойдут покупатели с деньгами. И в принципе банковская ситуация такова, что пока ты не вылезешь из котлована и не перешагнешь три этажа, в нашем случае с малоэтжкой три этажа это уже крыша, грубо говоря, коробка стоит, ипотеку не получишь. Ипотека 16%, а по загородке ее вообще давно нет, по городу только в тех проектах, где банк участвует, как соинвестор там можно и 11-12%, но в основном ипотечные условия сегодня по жилью - 16% - это не каждому приемлемо и не каждому дают.
По моим прогнозам та программа, которую государство в прошлом году объявило - если та сумма денег, которую людям давали на ипотеку в 2013 году и те деньги, которые планируют давать по льготной ипотеке в 2015 году - это в 10 раз меньше. Будут давать каждому 10-му, а 9 отказывать. Масса причин для отказа. 9 пойдут искать варианты. Получить кредит на инвестиционный проект на покупку земли на строительство невозможно. Получить кредит на начальной стадии строительства даже под 23% невозможно. Будут такие условия что сами не захотите. Цифры.
Из чего складывается цена загородной недвижимости. В отличие от городских проектов застройщик загородных и пригородных малоэтажных проектов должен думать о создании социальных объектов. Вот на Полевском тракте в Курганово я построил часовню в честь Александра Невского. Она маленькая, но пришлось строить - историческое место там она раньше была. Магазин запроектировал в 80 квадратных метров, кафе летнее. Это вещи, на которые застройщик обязан идти, иначе не будут покупать землю например. Если чисто поле и ничего нет. Садик начал проектировать. Метров 200, для двух-трех групп, 10 соток. Я буду его проектировать в надежде, что какая-то сетевая структура придет и его купит, но пока это мои расходы в рамках бюджета проекта. Я купил землю и строю чтобы продать. В социальных объектах, которые обсуждали, Арамиль в том числе, я предусматриваю фитнес-центр на первом этаже, кафе, мини-детсад 230 метров. Я понимаю, что люди будут про это спрашивать, в идеале я мечтаю это продать. Это не мой профильный актив. Пусть занимается специалист, я готов построить и продать это помещение или сдать в аренду на льготных условиях в рассрочку.
По поводу цен. Цена в загородке от 35 до 45 тысяч рублей. Структура цены примерно такая: приобретение земельного участка от 2 до 4 тысяч рублей за квадратный метр. Будущего строения, а не земли. Условно 20 млн стоит гектар земли, разделите округленно на 10 тысяч квадратов - это 2 000 цена земли за метр. Выгодно покупать не 10 соток земли для строительства одного дома а гектар - два чтобы сети размазать по большой площади в 15 тысяч квадратный метров. Тогда стоимость сетей даже в дорогом варианте… я в Арамиле прокладываю водопровод 600 метров для себя и соседей, покупаю муниципальную газовую котельную, которая рядом со мной находится, они ее хотели ликвидировать. Потом я должен купить землю вокруг нее и реконструировать. По смете это у меня около 8-9 миллионов, связанных с котельной. Но когда я это размажу на 10 тысяч квадратов получится приемлемо. И горячая вода, фишка рекламная, и отопление. Порядка трех тысяч на квадратный метр стоят сети в малоэтажном строительстве. 10-11% от стоимости работ. 4-5 тысяч рублей на квадратный метр стоят отделочные работы - это эконом класс под ключ. И строительно-монтажные работы сами, то есть кирпичный дом, железобетонные перекрытия, оштукатуренный крашеный фасад утепленный с элементами благоустройства (детская площадка и наземный паркинг на стилобате). Это стоит от 25 до 27 тысяч за квадрат. То есть сумма - 35 тысяч. Это некая себестоимость примерная, связанная с малоэтажкой. У кого-то она больше, у кого-то меньше. Повторюсь, зависит от того, за сколько купил и сколько у тебя метров. Чем больше, тем дешевле.
Почему застройщикам интересны проекты малоэтажного строительства пригородного. Потому, что когда вы 35 тысяч умножите на средний комплекс, как правило он поделится на очереди - 4 тысячи квадратов в первую очередь, 6 во вторую. 4 на 35 умножите получите 100 миллионов рублей. Коттедж в Карасьеозерске стоит сто миллионов рублей. А здесь будет жилой комплекс на сто квартир и 50 парковочных мест. Это приемлемая цифра, если банк не даст, то можно продать что-нибудь ненужное, к примеру, три коттеджа в “Золотом карпе” и мерседес и начать самому это делать без банковских денег.
Почему этот рынок живой и реальный и он будет активно развиваться. Статистика со ссылкой на сайт квадратного метра и ЛСР груп я смотрел - за прошлый год, в 14 раз увеличились объемы строительства малоэтажного жилья. То есть было 3000 квадратов по статистике города, а стало - 43 - в 14% раз. В этом и следующем, я думаю еще вырастет на 30-40%, а в городе упадет. Потому что прогноз - будет меньше продаваться и строиться в городе, а в пригороде соответственно больше. Это хорошо".
Если внимательно посмотреть на город, то практически в любой его части можно увидеть идущее строительство, башенные краны. В Екатеринбурге определённо строят много всякого жилья, в основном многоэтажного и высотного. Удивительно то, что рост сегмента малоэтажки за предыдущий год увеличился в 14 раз, тем более расположено оно, как правило, в пригороде. Поскольку покупатель у "много" и "мало" этажки один (молодые семьи), то можно предположить, что рано или поздно конкурентная борьба застройщиков усилится, что может привести к снижению конечной стоимости покупки нового жилья. И в этом я согласен с Савиным Николаем Григорьевичем: "Это хорошо"!
Май 19, 2015, 8:10 д.п.
