Категории

актуальные проблемы развития рынка складской недвижимости г. екатеринбурга

17 минут на чтение

1. Основные характеристики современного состояния рынка складской недвижимости г. Екатеринбурга

Сегодня сектор складской недвижимости развивается по собственным законам и тенденциям, отличным от других рынков недвижимости и от предыдущих этапов собственного развития.

За последние 1-2 года на рынке складской недвижимости произошли серьезные изменения. По оценкам экспертов по основным показателям данный сегмент рынка недвижимости начинает неуклонно приближаться к состоянию рынка офисных помещений, хотя говорить об их равнозначном развитии еще рано.

В динамике с предыдущими годами собственного развития – темпы изменений и их количество на рынке складов меняется. Так, если 4-5 лет назад многие склады и базы просто пустовали, то сегодня, по оценкам экспертов, процент вакантных площадей на оптовых базах и складских комплексах в среднем составляет 2-4%, но практически не превышает 5-6%.  Происходят изменения и в стоимости аренды площадей – постепенно складывается устойчивый ценовой рынок в этом сегменте недвижимости. При этом вакантными эти площади остаются лишь в период смены арендаторов, либо являются выделенным запасом, определяемым самими арендодателями.

«Арендная плата, которая ежегодно повышается на 80% в среднем. Мы арендуем землю. В 2003 по сравнению с 2002 арендная плата выросла на 0,8%. В этом году уже меньше рост» (Назаров Виктор Сергеевич, зам. директора  ООО «Урал –Байкал»).

Тем не менее, специалисты считают, что снижения ставок резкого все равно не произойдет и арендная плата будет расти пропорционально макро- экономическим показателям.

Кроме того, если еще 2 года назад крупные инвесторы и компании игнорировали этот сегмент рынка недвижимости, то сегодня они начинают вкладывать значительные средства в строительство современных складских помещений.

В целом рынок складской недвижимости сегодня можно охарактеризовать следующим образом: он достаточно емкий и насыщенный, предложение достаточно велико и разнообразно. Разнообразность заключается и в месторасположении складов, в услугах и условиях, которые они представляют, а также в требованиях к арендаторам. Тем не менее, эксперты единодушно отмечают тот факт, что форматы бизнеса и требования арендаторов меняются, а существующее предложение уже не может удовлетворить данный спрос.

«Помещений под склады сегодня достаточно в городе, предложении очень большое, но возможности их эффективной загрузки, эксплуатации очень и очень ограничены. Практически нет складов, которые отвечали бы современным требованиям». (Фомин Александр Олегович,  начальник коммерческого отдела ТПП ООО «Роскондитер»).

«Как бы складской недвижимости в городе очень много, я отслеживаю, это даже по тем печатным изданиям, которые публикуют объявления о сдаче складов в аренду. Но далеко не все из них отвечают современным требованиям». (Иванова Ольга Владимировна,  начальник отдела договоров ООО  «Город-2000»).

«Хороших складов практически нет в городе, несмотря на то, что рынок складской недвижимости достаточно емкий, предложение большое, но выбрать не из чего. Если Вы зададитесь целью найти склад, то Вы его найдете точно, т.к. недостатка нет, при этом найдете в том месте, где хотите, но вот будет ли он отвечать тем требованиям, хранения, организации склада, то это вряд ли. Все хорошо оборудованные склады сегодня практически заняты, а на освобождающиеся площади уже «очередь». (Плаксин Василий Владимирович, директор ООО  «Компания Урал-Плюс»).

«Катастрофическая нехватка складских площадей, особенно подготовленных, соответствующих современным требованиям бизнеса; в основном все складские помещения города – это бывшие продуктовые или промышленные базы, которые, во-первых, не предназначены во многом для современных товаров и условий их хранения, во-вторых, плохо оборудованы». (Балышев Андрей Васильевич, директор ООО «Национальная Логистическая Компания», филиал).

Все чаще в профессиональном сленге появляется понятие «подготовленный»,  «современный», «отвечающий современным требованиям, условиям» склад.  Под этим понятием скрывается фактически разделение складских помещений на определенные типы. К сожалению, среди экспертов не сложилось единой типологии и классификационной системы складов, многие пользуются критериями, которые были выделены еще в советские времена согласно стандартам и ГОСТам,  определяющим их. Практически любая классификация, приводимая участниками исследования, сводилась к критерию соответствия «современным требованиям» или несоответствия. По мнению специалистов, к первой группе относятся только около 10-15% складских помещений в городе, остальные 85-90% просто не удовлетворяют условиям ведения современного бизнеса. При наложении предложенных систем на принятую классификацию складов по типам А, А -, В, С, и Д, становится очевидно, что к складам, которые сегодня востребованы на рынке относятся склады типа А, А - и В.

Эксперты утверждают, что в Екатеринбурге таких помещений практически нет, к ним можно только условно (приближенно) отнести складской комплекс «Приют», «Северный терминал» и ряд других.

Фактически к классу А относятся только те складские помещения, которые являются вновь построенными. Склад должен обязательно отвечать всем нормам СЭС, пожарной безопасности, должен быть оборудован сигнализацией. Это высоко технологические складские помещения, которые имеют современное стеллажное оборудование, удобные оборудованные подъездные авто- и ж/д. пути. Также необходимо наличие дебаркадеров, погрузочных рамп и специальной погрузочно-разгрузочной техники. Внутренние характеристики склада также определяются: это ровные непылящие полы, потолки высотой до 15 метров. Для современных складов важно полное техническое и коммунальное оснащение, в том числе проведенные сети, а также наличие программного обеспечения. Склады типа А- и В должны иметь практически аналогичные характеристики.

Большая часть относится к типу С - это такие склад, организованы на базе советских складских помещений, продовольственных баз и проектных институтов. Также производственных цехов и пр. Они также очень плохо оснащены, в основном только коммунальной инфраструктурой.

Склады типа Д – это бывшие бомбоубежища, овощехранилища, производственные цеха, практически не оборудованные, приспособленные только для складирования товаров.

В Екатеринбурге сегодня преобладают склады типа С, очень большое количество складов класса Д.

Существуют различия в типах организации деятельности складов различного типа.

Сегодня те помещения, которые эксперты относят к первому типу «хорошим», «оснащенным», «современным» складам, стремятся к работе по системе западного образца – это технологичность, это стандартизация, это четкость и определенность в отношениях с арендаторами. В городе существует серьезный дефицит на склады такого типа, поэтому конкуренция в основном разворачивается между арендаторами, которые борются за хорошие складские помещения.

«Ситуация такая, что у арендодателей нет проблем в поиске арендаторов, поэтому они находятся в привилегированном положении, т.е. в основном они диктуют свои условия, нам найти свободные приличные площади гораздо сложнее». (Балышев Андрей Васильевич - директор НЛК).

«У нас никогда не пустуют площади, всегда есть те арендаторы, которые готовы занять площади, как только они освободятся» (Фомин Александр Олегович, начальник коммерческого отдела ТПП ООО «Роскондитер»).

Аналогичные мнения высказали практически все опрошенные эксперты. Тем не менее, сегодня на рынок Екатеринбурга заходит множество московских, питерских и иностранных компаний. Они играют роль некоторого буфера между местными компаниями-арендаторами и арендодателями.  С одной стороны, они стимулируют спрос и требования местных компаний-арендаторов, с другой – «держат в тонусе» компании-арендодателей. В некотором отношении вынуждают арендодателей соответствовать новым тенденциям и требованиям, создавая между ними конкурентную борьбу за «приезжие» компании. (На многих крупных базах уже количество крупных «приезжих компаний составляет до 70%).

«Арендодатели вскоре будут вынуждены полностью считаться с этими требованиями: устанавливать новое  оборудование, улучшать обслуживание, хотя это будет гораздо  медленнее, чем на рынке офисной недвижимости». (Балышев Андрей Васильевич, НЛК).

«Сейчас на рынок приходят иностранные компании и москвичи, они платят большую цену, требования у них те же в принципе, но они более жесткие и более конкретные. Нам выгодно  работать именно с такими условиями и компаниями, т.к. это большие деньги и современные методы работы». (Плаксин Василий Владимирович, ООО «Компания Урал - Плюс»).

Склады  второго типа работают в ином режиме: «это русский» вариант бизнеса, когда отношении строятся на персональной основе, принципы работы гораздо менее технологичны, чем на предприятиях первого типа. На этих складах сегодня появляется проблема заполняемости, в этом классе присутствует высокая конкуренция между арендодателями. Во многом это обусловлено несколькими причинами:

- эти складские площади и помещения в основном размещены на старых советских базах, помещениям предприятий и пр. низкооборудованных помещениях, они относятся к категориям С и Д;

- многие компании  в свое время скупили такие помещения по довольно низкой цене или перевели часть своих производственных убыточных помещений в склады, которые стали сдавать в аренду; при этом для них данный бизнес чаще всего является непрофильным, дополнительным «заработком», не требующим больших инвестиций.

«Сейчас этим занимается очень много фирм – есть определенные сложности, конкуренция у нас довольно таки высокая, приходится искать какие-то варианты: снижение цен, идти на уступки. Конкуренция большая, рынок большой. Сложности в том, что у таких компаний достаточно малые площади, и арендаторы разнообразные, поэтому нет четкой специализации. Здесь все построено на сугубо индивидуальном подходе к клиенту – как договорились». (Колясников Александр Яковлевич,  директор ООО «Склад-сервис»).

В зависимости от типа складского помещения формируются и арендные ставки. В среднем, по оценкам экспертов, по городу для первого типа складских помещений арендная ставка колеблется в диапазоне от 180 до 300 рублей за кв.м. в месяц. Стоимость арендной платы за кв.м. в месяц у складов второго типа специалисты оценили в диапазоне 110 – 180 рублей.

2. Условия и требования сторон (арендаторов и арендодателей) на рынке складской недвижимости

Требования различаются в зависимости от типа компании-арендатора. Компании различного уровня предъявляют различные требования к складским помещениям.

На рынке фактически присутствует три основные типа арендаторов:

Первый тип - это «мелкие» арендаторы. К нему относятся компании с малыми оборотными средствами. Они занимают небольшие площади (в среднем от 100 до 300), которые практически не расширяют со временем. По видам продукции эти компании, по оценкам экспертов разделяются так: около 60%-70% - продукты питания и бытовая химия, 20% - оборудование торговое и промышленное, 20% - это строительные материалы, около 10% - это промышленное сырье. Среди них представлены и бюджетные организации. Среди них большой процент тех, кто работает на краткосрочной основе. Как отмечают некоторые арендодатели, такой тип арендаторов – это те, кто «пытается провернуть какие-то средства и получить быструю прибыль, либо это дополнительный бизнес для данной  конкретной компании».

Как правило, такие арендаторы размещают свою продукцию (товар) на складах «советского типа». Для них в первую очередь важна стоимость арендной платы, подъездные пути и основные санитарно-технические нормы. По оценкам экспертов, число таких арендаторов за последние годы снижается их количество. Кроме того, происходит вытеснение таких компаний с крупных оптовых баз и складских терминалов.

«Идет вытеснение мелких арендаторов с хороших складов, все меньше на этой базе становится мелких краткосрочных арендаторов, т.к. сейчас уже невозможно так просто быстро снять выручку, те, кто хотел быстро, у них сейчас склады либо прозябают, либо их занимают уже другие компании.  Они сняли деньги - и все, а сегодня в складском хозяйстве, как и везде, прежде всего нужны вложения, в том числе время». (Сыропятова Любовь Николаевна, ООО  «Мера и К»)

«Есть такая тенденция: крупные арендаторы, у которых нормально дело развивается, они расширяют площади, а мелкие – они либо банкротятся, либо переезжают на более мелкие площади и менее развитые базы, т.к. мы вынуждены сегодня в первую очередь ориентироваться на крупных клиентов и их требования». (Ольга Владимировна,  ООО «Город-2000»).

Второй тип - «крупные и средние местные» арендаторы и часть «приезжих», как правило, это достаточно крупные компании из регионов. Среди «местных» компаний те, которые достаточно давно присутствуют на рынке, большинство из них – это торговые или производственные фирмы. Такие компании занимают достаточно большие площади (в диапазоне от 500 до 2000 кв.м.), причем с каждым годом эти площади увеличиваются. Что касается требований, то в первую очередь для них (помимо минимального набора требований) важны обязательно наличие железнодорожных путей и система хранения и складирования (наличие погрузчиков, дебаркадеров, рамы для погрузки, гидравлические тележки и пр., стеллажное хранение, оборудование под размещение товара). Кроме того, одним из принципиальных требований является наличие офиса рядом со складом.

«И это очень удобно, что офис находится непосредственно на складе, т.к. непрерывный процесс - приходит клиент, решаются все вопросы – финансовые, тут же заказывают, тут же получает товар и это не то, что удобно, это необходимость. Ну и с точки зрения безопасности – есть же масса примеров, когда по дороге от офиса до склада документы трансформировались в другой вид, подделывают печати, подписи. И кладовщики ошибаются и отпускают товар. Это редкость сейчас конечно. Но  тем не менее, все таки – если офис и склад отдельно надо вводить дополнительную службу, контролирующую процесс, а когда офис и склад вместе, то все находятся под одни руководством».(Русанов Николай Васильевич, директор ИП Русанов  «Сырный двор» ).

Интересным для анализа является то факт, что арендаторы данного типа, с одной стороны, требуют повышения качества обслуживания и уровня предоставляемых услуг арендодателями, но с другой стороны, сегодня они в основном стараются организовать собственную складскую службу на арендованных площадях.  Специалисты таких компаний объясняют такую выгоду тем, что сегодня до сих пор нет ни одной крупной компании, которая предоставляет полный комплекс качественных услуг, которые соответствуют запрашиваемым ценам.

Третий тип компаний – это «приезжие» арендаторы, в основном московские, питерские и иностранные и очень крупные «местные» операторы. Это достаточно крупные предприятия, которые сразу занимают большие складские площади (свыше 1000, в среднем – около 3000 кв.м.). В целом именно эти компании задают основные тенденции для развития складского хозяйства в Екатеринбурге. В качестве одно из ключевых требований данные компании выдвигают комплексное обслуживание: это возможность получить полный или частичный цикл логистических услуг, либо возможность самостоятельного  определения правил игры на больших площадях.  Рынок уже готовит предложение для таких компаний, но есть определенные противоречия.

«Пока это востребовано только крупными компаниями и иностранными, местные компании только-только начинают к этому приходить. Большинство из крупных компаний уже требуют, чтобы склады обязательно были полностью оборудованы сетями: это оргтехника, Интернет,  телефонная связь». (Плаксин В.В., ООО«Компания Урал-Плюс»)

Что касается требований со стороны арендодателей, то здесь можно выделить группу традиционных требований, связанных со своевременной оплатой аренды и поддержанием требуемого режима на складе: соблюдение правил и норм эксплуатации складов, предписанные  органами государственного надзора и арендаторами.  Вторая группа требований обусловлена особенностями рыночной экономики и коммерческой деятельности предприятия-арендодателя. Арендодатели сами выбирают себе арендаторов. Для многих компаний сегодня важны показатели товарооборота арендаторов, ассортимент и емкость товара – количество единиц продукции на кв.м.. Некоторые крупные оптовые базы и складские комплексы сегодня заинтересованы в широком ассортименте товаров, предоставляемых арендаторами, т.к. это привлекает на склады больше клиентов, которые могут стать либо потенциальными клиентами комплекса, либо воспользоваться его дополнительными услугами: разгрузочно-погрузочные работы, логистические услуги, транспорт. Некоторые предприятия-арендодатели помимо названных  предъявляют к арендаторам требования по оптимальному размещению товара, что позволяет не только экономить складские площади, но и оптимизировать движение товара по складам (особенно в тех случаях, когда на одной территории расположены товары нескольких арендаторов).

Конфликты между сторонами происходят в основном по вопросам оплаты аренды и по соблюдению санитарно-технических норм. Коммунальные и дорожные проблемы, по словам специалистов обеих сторон, разрешаются достаточно быстро и не представляют сложностей для тех и других компаний. Такая ситуация  - результат тех современных тенденций, которые присутствуют на рынке. А именно, предложение складских площадей таково, что каждый арендатор может сделать конкретный выбор, оценивая его преимущества и негативные последствия.

Изменения и новые тенденции

Ключевая тенденция заключается в том, что сегодня расширяется понятие складской деятельности. Аренда помещений под склад рассматривается всего лишь как одна из услуг, в отличие от советского и последующего постсоветского периода, когда складская деятельность заключалась в складировании и хранении товаров, а складские помещения были только строениями. Где можно разместить этот товар. Сегодня так рассматривают складские площади мелкие арендодатели и арендаторы, для которых ключевым в деятельности является быстрое получение прибыли. Но тенденция такова, что требования изменяются в сторону комплексного обслуживания. Крупные современные базы стремятся сегодня именно к такому уровню работы, хотя несбалансированность спроса (большинство местных арендаторов пока не готовы пользоваться комплексными услугами) не позволяет в полной мере достаточно быстрыми темпами развивать это направление в складском хозяйстве.

«Сегодня важен комплекс услуг: это удобство разгрузки и погрузки, это удобство путей подъездных. Это связано с транспортом, при хорошо организованной системе доступа к вагонам и быстрой разгрузке/загрузке постой наемного (а чаще всего это наемный) транспорта минимальный. Поэтому одно из требований, которое предъявляют сегодня нам арендаторы – это такие возможности. Будущее – за логистическими компаниями». (Почуев Дмитрий Николаевич, директор по производству ОАО Хладокомбинат «Норд»).

«Спрос будет расти, но приоритет будут получать логистические компании или такие, которые оказывают в комплексе услуги и склада и размещения и перевозки товара, это зависит от того, что все больше на региональный рынок проникают московские компании, питерские и иностранные». (Иванова О.В., ООО «Город-2000»).

«Москвичи и питерцы сегодня ориентированы на комплексное обслуживание – полное логистическое сопровождение. Это должна быть полноцикловая работа: мне позвонил клиент, сказал, что прибудет такой-то груз, а отбудет он тогда-то в определенном количестве. Моя задача полностью его встретить, разместить на с кладе, содержать (хранение), а затем отгрузить, т.е. я еду, я встречаю, я разгружаю, и т.д. и т.п. Это очень дорогие услуги, но сегодня такие тенденции». (Плаксин В.В., ООО «Компания Урал- Плюс»).

«Если оценить жизненный цикл товара от его производства и до его появления на рынке, на прилавке, то по оценкам зарубежных  специалистов до 70 - 80% приходится на  транспортировку и хранение – фактически это то, что сегодня называют логистикой. Поэтому и ищут сегодня источник оптимизации и сокращения затрат в этой сфере, что в свою очередь обозначает, что и услуга должна быть полная комплексная Это логистика. Товар не должен лежать на складе, он должен крутиться, работать». (Лукиных Владимир Степанович, специалист по маркетингу и продажам центра «Логистика» УЗТМ).

Вторая тенденция тесно связна с первой. Происходит разделение бизнеса. Все больше компаний отдают на аутсорсинг некоторые вспомогательные функции  - транспортные, складские, кадровые и пр. Для многих компаний это оказывается наиболее выгодно, т.к. снимается сразу же часть проблем. Но на данном этапе развития складского и логистического бизнеса в Екатеринбурге – это пока только тенденция.

 «Сейчас уже наметилась и другая тенденция,– это разграничение деятельности: одни разгружают, другие склады держат, третьи – торгуют. Только крупные холдинги позволяют себе самостоятельно содержать и транспортную и складскую логистику и пр. служб» (Почуев Д.Н., ОАО Хладокомбинат «Норд»).

Третья ключевая  тенденция – это строительство собственных складских помещений компаниями производителями и крупными торговыми предприятиями.

  1. Сложность в развитии

    Одной из основных сложностей, которые сдерживают развитие рынка складской недвижимости, является размытость квалификации складских помещений, отсутствие стандартов качества, а также большие сложности в получении земельного участка под строительства складов и фактическое отсутствие адекватных участков под строительство.

    Во многом, в настоящее время еще присутствует «советское» понимание складского хозяйства – как места для хранения продукции, как помещение, «где можно положить товар».

    «Нужно время, чтобы сменился менталитет, какие-то устойчивые представления у многих бизнесменов, компаний о том, что склад – это помещение, конструкция». (Фомин А.О., начальник коммерческого отдела ТПП  ООО «Роскондитер»)

    «Появился новый инструмент – логистика, … теперь склад понимается уже не просто как место хранения, а как способ эффективной работы с товаром, он обеспечивает быстрое движение продукции» (Почуев Д.Н., ОАО Хладокомбинат «Норд»).

    Сами эксперты в своих оценках рынка складской недвижимости пользуются в основном критериями, которые использовались в советском складском хозяйстве: это критерии оборудования («оборудован»-«не оборудован»), критерии отопления («холодный»-«теплый»). Лишь некоторые из экспертов указывают та то, что появляется классификация по классам, подобно той, что существует на рынке офисной недвижимости.

    Серьезным сдерживающим фактором для развития рынка является отсутствие цивилизованных отношений на земельном рынке. Многих компаний сегодня сдерживает сложность процедуры получения землеотвода, «бумажная волокита».  Все эксперты, участвующие в опросе отметили, что увеличение объема новых современных складских помещений в городе будет зависеть именно от ситуации на рынке земли.

    Третий фактор, который отмечают специалисты – это в целом размытое состояние рынка. Сложно оценить все его объемы. Отсутствие единой классификационной системы и подробного анализа рынка приводят к тому, что сегодня неизвестны объемы складских площадей того или иного класса. Эксперты отмечают, что в этой ситуации трудно ориентироваться на рынке, трудно понять на перспективу, что выгоднее – купить/арендовать склад определенного уровня или его построить.

    Четвертая, достаточно слабо развита транспортная инфраструктура - дорожная сеть не справляется практически с теми транспортными потоками, которые сегодня есть в городе. Поэтому сложно даже найти само место, где разместить склад будет достаточно выгодно и удобно для компании и ее клиентов. Эксперты отмечают, что сегодня многие базы и складские комплексы расположены достаточно неудобно. Границы города раздвигаются все дальше, количество транспорта также увеличивается, поэтому многие базы и складские комплексы, оставшиеся с советских времен, оказываются в черте города либо в местах, неудобных для подъезда, где всегда образуются большие пробки.

    Общие выводы:

    На первый взгляд рынок складской недвижимости в Екатеринбурге достаточно беден, складов не хватает. Фактически – это несколько упрощенное понимание. Рынок складов в Екатеринбурге представляет собой достаточно сложную структуру. Действительно, границы его размыты, до сих пор не приняты единые нормы измерения и оценки складских площадей и помещений. Тем не менее, на сегодняшний день четко выделяются основные типы складских помещений. Несмотря на то, что типология формируется спонтанно, в результате тех взаимоотношений арендаторов и арендодателей, экономической среды, уже выделяются довольно четкие требования к помещениям различного типа.  В оценках и взглядах экспертов прослеживаются некоторое единство по ключевым темам и вопросам: барьеры и перспективы развития рынка складской недвижимости.

 Окт. 23, 2008, полночь