Прошло более 3,5 лет с момента принятия легендарного закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Однако за это время под его знамена встали не тысячи и даже не сотни, а от силы десятки компаний. Между тем эксперты предупреждают: в кризисное время велика опасность долгостроя и недостроя. В этом случае первыми пострадают дольщики, согласившиеся (хоть и вынужденно) оформить отношения с компанией по «серым схемам», а не по договору долевого участия. А договор долевого участия сегодня становится чуть ли не единственной гарантией того, что стройка будет доведена до конца.
По данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» в 2007 году в соответствии с 214-м ФЗ построено около 9,2% объектов в Москве, около 11% - в ближнем и 15% - в среднем Подмосковье. Не помог даже громкий скандал, когда налоговая инспекция по Москве обратилась к гражданам с просьбой «стучать» на строителей, работающих по серым схемам. Парадокс в том, что никто и не прячется: в обход 214 ФЗ строят даже крупнейшие и старейшие компании, которые известны всем, в том числе и налоговым органам.
В большинстве своем застройщики не хотят принять закон, объясняя это тем, что он защищает только частного инвестора. В законе действительно сформулированы довольно суровые требования по срокам строительства и качеству возводимого объекта. Практически за любое невыполнение условий договора долевого участия застройщиков карают рублем. Они же сетуют на то, что зачастую вынуждены расплачиваться за чужие грехи – нерадивость подрядчиков, срывы поставок стройматериалов и комплектующих, бюрократическую волокиту и тому подобное.
Вообще так исторически сложилось, что в России нарушение законов считается нормальной практикой. И все-таки какое-то число отважных добросовестно следуют 214 ФЗ. Если рассуждать здраво, они вряд ли делают это себе во вред.
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил обратиться к ним напрямую и выяснить «из первых уст», почему они строят «по 214-му», с какими сложностями сталкиваются, и какие преимущества им дает такое законопослушание.
Мы задали нашим экспертам всего два вопроса:
1. С какими сложностями приходится сталкиваться?
2. В чем вы видите для себя плюсы работы в соответствии с 214 ФЗ?
Дмитрий Шмелев, коммерческий директор ЗАО «Снегири Девелопмент»
(Компания работает в соответствии с 214 ФЗ на всех объектах в Ростове-на-Дону, Сочи, Ставрополе, Новосибирске; отмечена премией Building Awards 2007 в номинации «Согласно закону»; на текущий момент заключила свыше 1500 сделок в соответствии с 214 ФЗ):
1. В законе сказано – до получения разрешения на строительство всего дома строить нельзя. Но уполномоченные органы выдают разрешения на строительство поэтапно: на фундамент, на отдельные конструктивные элементы. Соответственно, строить можно – по этапам. Продавать нельзя, вот в чем вся проблема: привлечение частных инвесторов можно начинать только тогда, когда получено разрешение на строительство всего дома.
Это может быть фатально для компаний, привыкших работать в условиях дикого рынка, но абсолютно нормально с точки зрения мировой девелоперской практики. Все упирается в стартовый капитал застройщика и возможность своевременно получить все согласования.
2. Работа по 214 ФЗ, особенно в условиях нестабильного рынка, дает нам как девелоперам дополнительные козыри. К примеру, банки намного охотнее выдают ипотечные кредиты «на первичку» при условии, что строительство объекта ведется в соответствии с нормами этого закона. Мы сочувствуем тем покупателям, которые были вынуждены приобретать квартиры в обход действующего закона. За это они платят своими нервами и деньгами, выплачивая повышенные проценты банкам. Так, по мере строительства ЖК Sunny Hill (комплекс был сдан ГК 5 сентября 2008 г.) мы чувствовали, что покупатели приобретают наши квартиры, оформленные в полном соответствии с законом, значительно охотнее, нежели жилье, реализуемое по «серым схемам».
Александр Михеев, генеральный директор компании «Ярт Девелопмент»
(строит в соответствии с 214 ФЗ ЖК «Новая Апрелевка» в подмосковной Апрелевке):
1. Когда узнают, что мы работаем по 214 ФЗ, нас часто спрашивают: «И вы не боитесь?». Действительно, многие застройщики боятся такой ответственности, поэтому и работают в обход закона. Отваживаясь на реализацию в соответствии с 214 ФЗ, мы понимали, что финансово отвечаем за свои огрехи, в частности, за несоблюдение сроков строительства. Это один из самых неоднозначных моментов, так как застройщик зависит от подрядчиков, поставщиков стройматериалов и многих других участников процесса. Но мы стараемся контролировать процесс. Например, что мешает застройщику поменять подрядчика, если он систематически не выполняет сроки? Именно так мы поступили этим летом: когда наш подрядчик выбился из графика, мы распрощались с ним и наняли другую строительную компанию, которая вот уже несколько месяцев благополучно укладывается в сроки. Не берусь утверждать, что это было легко и быстро. Но мы с этим справились, значит, вполне способны справиться и другие.
2. Закон безусловно нас дисциплинирует. У нас больше ответственности, значит, выше самоконтроль, лучше организовано взаимодействие между службами. У нас постоянно проходят совещания и «разбор полетов», мы всегда точно знаем, поставлен ли кран, сколько на объекте рабочих, на каком этапе у нас сейчас находится стройка.
Скорее, это преимущества не для нас, а для процесса. Но в этом заключается кредо нашей компании: мы изначально решили работать по закону, использовать «белые» схемы, платить все налоги. Мы считаем, что это обеспечит нам стабильное качество и репутацию, а значит, в долгосрочной перспективе компания от этого выиграет.
Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу российско-финской строительной компании «ЮИТ СитиСтрой»
(строит в соответствии с 214 ФЗЖК «Аксиома» в ЗАО Москвы):
1. На строящемся объекте мы не применяем альтернативных («серых») схем финансирования. Сегодня, как правило, земля покупается на аукционе, после чего заключается инвестиционный контракт и начинается разработка и согласование девелоперского проекта, что занимает от полугода до года. Все это время застройщик вынужден вести финансирование за счет собственных или привлеченных кредитных ресурсов, которые в условиях финансового кризиса становятся труднодоступными, краткосрочными и дорогими. Поэтому работа по 214 ФЗ накладывает на застройщика дополнительное финансовое обременение и требования к наличию надежных финансовых партнеров.
Кроме того, поскольку 214-й ФЗ был принят для защиты покупателей, он ориентирован в большей степени на защиту их интересов. Он допускает со стороны покупателей задержки по исполнению платежей до 3-х месяцев или нарушение установленных сроков до 3-х раз в течение года, что в условиях кризиса является дополнительной финансовой нагрузкой на застройщика. В случае превышения этих норм застройщик вправе начать процедуру одностороннего расторжения договора, что в общей сложности вместе с задержкой платежа может занимать 4-5 месяцев и на все это время квартира исключается из продаж, так как процедура расторжения также должна быть зарегистрирована. В практике нашей компании подобных прецедентов не было ни разу, но в условиях кризиса такие ситуации становятся более вероятными.
2. Серьезные покупатели и инвесторы всегда обращают внимание на то, какой договор с клиентом заключает застройщик. При наличии аналогичных потребительских качеств проекта, сопоставимой степени готовности дома и схожих ценовых диапазонах они предпочтут нас тем, кто работает по «серым схемам». «Серые схемы» и в стабильной рыночной ситуации являются дополнительными рисками, а в условиях кризиса увеличивают их в разы, так как договор, не прошедший госрегистрацию, не обеспечивает защищенность покупателя. Такие схемы, как правило, являются препятствием для клиентов и при получении ипотечного кредита. Поэтому сейчас в условиях кризиса работа по 214 ФЗ, наряду с репутацией и высокими темпами строительства, является для нас дополнительным конкурентным преимуществом.
Николай Климов, Заместитель Генерального директора по строительству компании «Пересвет-Регион» (входит в ГК «Пересвет-Групп»)
(В соответствии с 214 ФЗ сдан жилой дом «Голубой Топаз» в Волгограде, а также продаются все текущие проекты: в Москве – жилые комплексы «Новокузьминский», «Алексеевский», «Разумовский»; а также дома и жилые комплексы в поселке Андреевка Солнечногорского района, в Люберцах, Лыткарино, Нахабино):
1. Существует сложность с продажей недвижимости, которая не была реализована во время строительства. Например, если застройщик реализовал на этапе строительства 100 квартир, а после сдачи дома в эксплуатацию у него осталась 10 непроданных, то он уже не сможет их реализовать по договору долевого участия. Заказчик должен оформить недвижимость в собственность и после оформления и регистрации имеет право на продажу.
2. 214 ФЗ в первую очередь оптимизирует процесс оформления договоров долевого участия, и облегчает процесс оформления квартир в собственность. До его вступления в силу оформление прав собственности занимало много времени (в Москве, например - минимум 1 год). Застройщики, которые работали по ДДУ (договор долевого участия), были вынуждены оформлять каждую купленную квартиру отдельно, а для этого требовалось собрать и нотариально заверить весь пакет документов (сам ДДУ, устав, права на землю, разрешение на строительство, протокол распределения квартир и массу других бумаг). Это не только занимало время, но и плодило множество ошибок, которые приходилось исправлять, порой собирая все заново. Процесс оформления особенно затягивался в том случае, если в проекте была доля города, а застройщики, по мнению чиновников, не исполняли свои обязательства перед городом. Сейчас ДДУ регистрируется один раз, и затем новые долевые участники регистрируется по данному шаблону, что значительно упрощает процесс.
Но эти усовершенствования касаются только работы по ДДУ, что касается компаний, работающих по «серым схемам», то, полагаю, их от бумажной волокиты никто не освобождал.
Права собственности оформляются сразу же после сдачи жилого дома в эксплуатацию и подписания с застройщиком акта приема-передачи квартиры. Раньше для регистрации прав собственности необходимо было присутствие всех сторон сделки (девелопер и покупатель), однако согласно 214 ФЗ достаточно присутствия только одной стороны, так что участник долевого строительства имеет право сам подать документы на оформление прав собственности.
Наконец, одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки соответствующим органом федеральной регистрационной службы. Таким образом, государственная регистрация – важная гарантия соблюдения прав и законных интересов участников долевого строительства, например, она полностью исключает возможность приобретения одной квартиры двумя (и более) лицами. Соответственно, для застройщика, соблюдающего 214 ФЗ на рынке первичного жилья, где существуют повышенные риски, это возможность повысить свою привлекательность для покупателей.
Но главный плюс работы в соответствии с законом мы видим для себя в том, что это дает нам уверенность и гарантии. 214 ФЗ четко расписывает права всех участников строительного процесса (банки, долевые участники, девелоперы). Если предприниматели не хотят играть по гарантированным правилам, применяют в работе другие законные или похожие законные схемы, до поры до времени это может получаться. Но нет гарантии, что в скором времени у них не возникнут проблемы с государственными органами, а это, несомненно, скажется на их репутации и подорвет доверие потенциальных покупателей и инвесторов.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru
Наученные горьким опытом сограждан, потребители в последние годы уже с меньшим энтузиазмом относятся к возможности приобрести квартиру в новостройке. А в сложившихся экономических условиях, когда риски застройщиков возросли, покупатели стали еще осторожнее. Как свидетельствуют эксперты, клиенты уже начали с особым пристрастием изучать юридическую документацию проектов.
В этой ситуации в качестве основного плюса работы по 214-му ФЗ компании называют конкурентное преимущество перед теми, кто по старинке работает по иным схемам. Как известно, этот закон, при всех его недостатках, наилучшим образом защищает интересы дольщиков. И если до сентября текущего года покупатели могли не придавать этому особого значения, то сейчас застройщики справедливо рассчитывают на повышенное доверие покупателей к своим жилым объектам. Кроме того, опрошенные сходятся во мнении, что банки охотнее выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья по договорам долевого участия.
