Риски застройщика в случае заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома с физическими и юридическими лицами до полу

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу "Закон 214-ФЗ", который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

На основании Ч. 1 СТ. 2 Закона № 214-ФЗ привлечением денежных средств занимается застройщик, которым может быть, как юридическое лицо любой организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок. При этом застройщик, прежде чем получить право на привлечение денежных средств, должен выполнить ряд условий, перечисленных в ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. К ним относятся:

• государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства;
• получение разрешения на строительство;
• опубликование и (или) размещение проектной декларации в СМИ и (или) в сети Интернет не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым участником долевого строительства.

Отметим, что в случае нарушения застройщиком у ленных требований к проектной декларации дольщик вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. Если сделка будет признана недействительной, то застройщик обязан вернуть денежные средства, внесенные участником долевого строительства по договору, и выплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ч. 7 ст. 19 Закона).

Кроме того, ст. 14.28 КоАП РФ устанавливает санкции и за опубликование проектной декларации, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, и за нарушение сроков размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений (штраф на должностных лиц налагается в размере от 100 до 150 МРОТ, на юридических лиц - от 4000 МРОТ).

Граждане, деньги которых были привлечены для строительства жилого дома лицом, не имеющим на это права, могут потребовать от него немедленного возврата переданных денежных средств, а также уплаты процентов в двойном размере на (УММУ этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 СТ. 3 Закона № 214-ФЗ). Юридические лица - дольщики на основании СТ. 395 ГК РФ могут потребовать уплаты процентов на сумму переданных денежных средства также возмещения убытков в случае, если IIX размер превышает сумму процентов. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (1.2 СТ. 395 ГК РФ). Более того. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Так, согласно ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 150 до 200 МРОТ, на юридических лиц - от 4000 до 5000 МРОТ.