Об ипотечных кооперативах как способе решения жилищных проблем
Автор:
Лобанов Александр Викторович, директор Уральского ипотечного кооператива
Дата: 2009-12-08 Ипотечное кредитование банков не стало полноценным способом решения жилищных проблем населения. Оно доступно лишь нескольким процентам населения. Более того, опросы населения показывают, что для 86% опрошенных решение жилищных проблем через получение ипотечного кредита исключено и только 9% (это данные на апрель 2009 г.) допускают, что это возможно. Ранее было чуть лучше – 68 и 22% соответственно (2007 г.), 70 и 23% (2006 г.), но и эти цифры показывают, что более чем двум третям населения ипотека недоступна.
Что характерно, 25% опрошенных собираются копить самостоятельно, 9% – получить в банке другой (не ипотечный) кредит, ещё 9% – продать имеющееся имущество, 5% – получить ссуду на работе, 2% – занять у знакомых и 37% затруднились ответить.
Ситуация сложилась как по объективным, независящим от банков, причинам (отсутствие в РФ суверенной финансовой системы, отсутствие долгосрочных ресурсов, высокая инфляция, на 70-80% зависящая от тарифных действий государства, курсовая политика и т.д.), так и из-за очень рискованных действий самих банков (ещё в 2006-2007 годах серьёзные аналитические структуры предупреждали, что ситуация в ипотечном и жилищно-строительном секторах очень напоминает пузырь, банки действуют так, будто спрос и рост цен на жильё будет продолжаться и далее, хотя к тому времени цены стабилизировались и начали медленно снижаться, что в случае проблем со спросом на жильё и ипотечные кредиты сработает усилитель в виде проблем прокредитованных застройщиков и т.п.). Так и произошло. Собственно, всё это случилось бы и без мирового финансового кризиса, кризис лишь ускорил схлопывание этого пузыря.
Анализ причин ипотечного и жилищно-строительного кризиса не является целью этого документа. Более того, может сложиться впечатление, что до кризиса всё было хорошо, и лишь сейчас для компенсации выпавшей ипотеки требуются какие-то другие ходы, которые будут не нужны, когда с банковской ипотекой всё наладится. Это обманчивое впечатление. Два-три года назад ипотека так и не стала массовой, хотя имела мощную рекламную поддержку и полное понимание у властей. Другой же сегмент финансового решения жилищной проблемы, не имея никакой пропагандистской поддержки государства, работал, работает и будет работать далее. Это ипотечные (кредитные потребительские) кооперативы граждан.
По данным на 26.11.2009 г. только в программе «Строим вместе» 25.871 участников, уже отпраздновали новоселье (с 2000 года) 16.645 семей, это 583.595 м2 на 11.750.590 тысяч рублей. И далеко не все ипотечные кооперативы страны являются участниками данной программы, наш Уральский ипотечный кооператив (Екатеринбург), например, не является, поскольку требуется унифицировать условия программы, а УИК считает свою программу более удачной.
Накопительно-заёмная программа Уральского ипотечного кооператива наиболее близка к немецким стройсберкассам: процентные ставки внутри программы очень низкие и не зависят от стоимости денег на финансовом рынке. Очень привлекательно то, что по итогам надлежаще проведённого накопления заём участнику программы гарантирован.
Подробнее: сначала накопление – ежемесячное внесение определённой суммы (не менее 10 тысяч рублей) в кооператив. Затем, при накоплении половины требуемой суммы, получение накопленного обратно и займа в такой же сумме. В этом момент – приобретение жилья, оформление его в собственность и проживание в нём. Далее возврат займа, и если возвращать за такой же срок, какой потребовался на накопление, то условия по займу самые выгодные.
Кооператив сам не строит жильё и не обуславливает выдачу займа приобретением жилья у кого-то именно. Заёмщик волен покупать жильё у того, у кого пожелает. Это может быть как первичное, так и вторичное жильё, как квартира, так и индивидуальный дом.
За накопление кооператив платит 1,5% годовых, а заём стоит заёмщику 6% годовых (при накоплении более года), 4,5% годовых (при накоплении более 3-х лет) и 3% годовых (при накоплении более 5-ти лет). Это значительно выгоднее, чем вклад и кредит в банке. Кроме того, не нужны поручители, не важен доход по справке 2-НДФЛ, не имеет значения статус заёмщика. Нет многомесячных проверочных процедур (накопление и есть главная проверка).
Сама программа экономически и финансово сбалансирована. Длительность активов и пассивов соизмерима. Накопительно-заёмная программа дополняется выдачей займов без накопления, но под процент, сравнимый с банковским (на сегодня – 18 %). Собственно, этими займами и обрабатываются средства, полученные в накопление. Кроме того, привлечённые средства на административные расходы кооператива не тратятся, для этого есть вступительный и ежемесячные взносы.
Надёжность программы определяется и такими факторами:
Во-первых, статус юридического лица – кредитный кооператив. Он не имеет владельца, принадлежит всем членам кооператива, его невозможно продать или купить.
Во-вторых, кооператив действует по 190-ФЗ от 18.07.2009 г. «О кредитной кооперации». По этому закону кооперативу запрещено следующее:
• выдача займов не членам кооператива
• поручительство за кого бы то ни было имуществом кооператива
• выпуск эмиссионных ценных бумаг
• операции с ценными бумагами, кроме государственных и муниципальных ценных бумаг
• производственная и торговая деятельность
• формирование имущества третьих лиц за счёт средств кооператива.
По сути, нельзя ничего, кроме привлечения средств от членов кооператива и выдачи им займов. Кстати, ранее, во время «великих финансовых пирамид», таких запретов не было, привлечённые деньги выводились куда угодно на законных основаниях и безнаказанно. Сейчас нарушение запретов директором или любым работником кооператива сразу повлечёт за собой их уголовное преследование, а ранее требовалось ещё доказать злой умысел.
В-третьих, все займы обеспечены залогом квартир, и оформлены закладными через ФРС, а квартира, жизнь и здоровье заёмщика застрахованы. Учитывая, что займы не выдаются на сумму более половины стоимости жилья, то при страховом случае всё возместит страховая компания, а если заёмщик не платит (это не страховой случай), то за половину цены его квартиру кооператив всегда продаст.
В-четвёртых, существует полноценная демократия: комитет по займам, без которого не выдать ни один заём, и ревизионная комиссия, проверяющая любые действия кооператива, состоят только из членов кооператива.
В-пятых, имеется и пополняется (от выданных займов) резервный фонд.
В-шестых, накопления защищены законом №190-ФЗ от обращения на них взыскания.
В-седьмых, Попечительский совет кооператива (это по закону 190-ФЗ не обязательно) состоит из уважаемых и известных людей из крупных и солидных организаций: Администрация Екатеринбурга, Свердловский областной союз предприятий строительной индустрии, Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования, Уральская палата недвижимости, Машиностроительный завод имени Калинина, ОКБ Новатор.
Председатель Попечительского совета – Андрей Дмитриевич Артемьев, директор Центра защиты потребителей Администрации Екатеринбурга.
В-восьмых, руководители кооператива обладают многолетним успешным опытом и профессиональными навыками руководства крупными организациями в недвижимости, строительстве, экономике и финансах. Т.е. сначала возникла идея, пришли профессионалы, создали документы и регламенты, и лишь после этого началось привлечение участников. А не так, как бывает: собрались несколько обывателей, выбрали среди себя самого, на их взгляд, достойного, но не обязательно самого профессионального, и начали делать ошибку за ошибкой.
Программа нацелена на самостоятельное решение людьми своих жилищных проблем, бюджетные средства не требуются. Конечно, если государство предложит, кооператив возьмёт, но изначально никаких средств, кроме взносов участников, не требуется.
Требуется другое. Как минимум – пропаганда заблаговременных действий по решению жилищных проблем путём участия в накопительно-заёмных программах. Проще говоря, частое упоминание первыми лицами муниципальной и государственной власти факта существования ипотечных кооперативов и их накопительно-заёмных программ. Информирование по запросам граждан и на личных приёмах, через запятую с другими программами.
Как максимум – патронаж конкретных кооперативов.
Очень поможет уверенность власти в надёжности и сбалансированности программы кооператива, основанная на определённых показателях, и трансляция властью этой уверенности в широкие слои населения. Собственно, уставные и внутренние нормативные документы, все экономические и финансовые положения программы уже изучены и одобрены Попечительским советом кооператива, для целей патронажа кооператив готов предоставить любую подробную информацию о программе.
Если в 2009 году уже начать информировать население, то уже весной 2010 года можно получить реальные результаты, а именно получение в Уральском ипотечном кооперативе займа под 6% годовых, реального, а не созданного из воздуха для красивой отчётности. Учитывая, что Правительство установило для ипотечных кредитов ориентир в 10-11%, то 6% будут выглядеть очень привлекательно.
Если продолжать интенсивно информировать об Уральском ипотечном кооперативе, то к лету 2012 года появится возможность выдать займы под 4,5%, а к 2014 году – под 3% годовых. О таких цифрах не говорится даже в самых оптимистичных прогнозах, а накопительно-заёмная программа Уральского ипотечного кооператива сделает их реальными.
Надо учитывать следующее: воздействовать на уровень ставок в банковской ипотеке на местном уровне невозможно. А помочь Уральскому ипотечному кооперативу, не вкладывая ни рубля бюджетных денег, только организационными мерами, вполне возможно.
Просмотров: 213
|
