.Быть собственником объекта коммерческой недвижимости - дело довольно хлопотное И первый вопрос, с которым обычно сталкивается владелец здания - это выбор концепции дальнейшего развития объекта (от латинского Conceptio - ведущая мысль; замысел; теоретическое построение; то, или иное понимание чего-либо).
Итак, что же такое "концепция"? Когда речь заходит о развитии конкретного объекта недвижимости это понятие включает в себя все составляющие девелопмента. По сути своей это несколько вариантов бизнес-плана, предусматривающие все этапы этого процесса: стратегии позиционирования, маркетинговые и рекламные программы по привлечению и удержанию клиентов, разработка дизайнерских решений и пр. В своих предыдущих публикациях я уже неоднократно говорил о том, что этот выбор рекомендуется поручить профессиональной управляющей компании, однако такая возможность есть далеко не у всех. В большинстве городов России просто нет специалистов, способных сопоставить пожелания и возможности собственника с потенциалом объекта. Поэтому предлагаю Вашему вниманию некий алгоритм, способный помочь в выборе столь важного решения. Этот процесс напоминает пирамиду, в которой каждое принятое решение влечет за собой несколько вариантов последующих действий. Давайте попробуем проследить этот процесс на одном примере. (Следует отметить, что при сотрудничестве с профессиональной компанией собственнику предлагается несколько вариантов для выбора оптимального).
Прежде всего, собственник должен определить для себя, что он хочет получить в результате девелопмента и выбрать одну из целей, к достижению которой нужно стремиться. Это и будет верхней точкой нашей "пирамиды".
Обычно под этими целями подразумеваются:
1. Получение постоянного дохода
2. Повышение стоимости объекта (рост капитализации)
3. Размещение собственного бизнеса
4. Последующая перепродажа с выгодой
5. Построение новой собственности
6. Средство защиты от инфляции
7. Приобретение чувства социальной значимости
В зависимости от пожеланий собственника цели могут быть сформулированы и иначе, но, несмотря на то, что некоторые из перечисленных нами целей можно назвать взаимосвязанными, пути достижения их могут существенно отличаться. В качестве примера предлагаю рассмотреть первый вариант, как встречающийся наиболее часто. Итак, допустим, что собственник решил получать стабильный доход за счет сдачи в аренду площадей. Следующий шаг (второй уровень "пирамиды") - выбор специализации, во многом зависит от финансовых возможностей и пожеланий собственника, а также от результатов проведенного маркетинга.
Сдавать в аренду можно офисы, магазины, склады, производственные помещения и т.д. Каждое из этих направлений имеет свои положительные и отрицательные стороны, а в совокупности они создают в нашей "пирамиде" некую прослойку. Правильно выбрать направление помогут исследования рынка. Тема маркетинговых исследований в сфере управления коммерческой недвижимостью была задета в одной из предыдущих статей, поэтому не будем к ней возвращаться. На основании данных маркетинга собственник должен определиться, готов ли он вкладывать деньги в перепрофилирование объекта и длительный процесс строительства, чтобы впоследствии получать серьёзный доход, или его больше устраивают пусть небольшие, но сиюминутные поступления, не требующие вложений.
Например, если положение и параметры здания позволяют, а маркетинговые исследования подтверждают возможность использования объекта под торговлю, то собственники обычно выбирают этот вид деятельности, как наиболее прибыльный и относительно знакомый. Будем считать такой выбор очередным этапом в цепи умозаключений, ведущих нас к выбору концепции.
Когда это решение принято - можно переходить к следующему уровню. В этом случае следующим шагом при определении концепции становится выбор специализации магазина. Ведь в зависимости от данных исследования это может быть магазин продуктов, промышленных товаров, товаров для дома, универсальный, или узкоспециализированный магазин. Каждая из этих специализаций имеет некоторые отличия по санитарным требованиям, наличию складских и производственных помещений, холодильных камер и пр. Допустим, что, всесторонне оценив возможности объекта, собственник принял решение сдать площади под торговлю одеждой и обувью.
Но ведь и в таком варианте возможны несколько дальнейших направлений: это может быть шикарный магазин модной и дорогой одежды, или магазин, рассчитанный на "среднего" покупателя, а может быть, что торговля будет неким подобием обычного рынка с разделением торговых площадей на небольшие помещения. Каждый из этих вариантов, в свою очередь, можно разделить на другие составляющие: одежда и обувь для мужчин или женщин, детская одежда, классическая, домашняя, или спортивная одежда, молодежная мода и т.д.
На протяжении всей этой работы необходимо помнить, что очень важным звеном являются "портреты" потенциального покупателя и арендатора, которые были получены в результате маркетинга. На основании этих "портретов" определяется целевой рынок, готовятся дизайнерские разработки, и составляется план рекламной кампании.
Таким образом, пройдя сверху вниз несколько таких цепочек, и всесторонне оценив каждую, собственник выбирает одну, ту, которая способна максимально удовлетворить его запросы. Это направление и становится концепцией дальнейшего развития объекта коммерческой недвижимости и основой для составления подробного бизнес-плана. Но это уже другая тема:
Что же касается вновь строящихся зданий, то большинство крупных инвесторов Екатеринбурга разрабатывают концепцию ещё до проектирования, отталкиваясь от расположения земельного участка и в соответствии с требованиями рынка.
Директор по развитию УК "Норан" Сергей Миронов.
Окт. 23, 2008, полночь
