Во все времена – кризисные и стабильные – спрос на квартиры в аренду был большим. Еще одна его постоянная характеристика: высокий уровень тарифов. Это сама специфика города (столицы огромной страны) обеспечивает рынку аренды такие качества.
Каждая десятая...
О том, что аренда в городе представлена самым широким ассортиментом «товара» и цен на него, подтверждает аналитика компании «МИАН».
Минимальная ставка аренды в Москве – это плата за комнату в спальных районах в 20-30 минутах шаговой доступности от метро. В зависимости от района она может варьироваться от $400 до $600-650 в месяц. Если говорить о квартирах, то минимум, на который может рассчитывать арендатор, составляет порядка $800-850. Такая плата берется за 1-комнатную квартиру на окраине города, где до ближайшего метро придется еще добираться на транспорте.
Верхняя ставка аренды в элитном сегменте соответствует предложению – $50-55 тыс. в месяц. По данным компании, за прошедшие 6 месяцев число арендаторов увеличилось почти на 30%, а объем потенциального спроса на аренду квартир составляет не менее 150 тыс. человек.
По округам, отмечают в другой компании недвижимости, рост стоимости арендных ставок за полгода значительно отличался. Лидером роста стал Восточный административный округ с его минимальными тарифами: здесь однокомнатные квартиры подорожали на 14%, двухкомнатные на 7,8%. А вот в Западном округе происходил противоположный процесс: однокомнатные квартиры подешевели на 7,3% по отношению к январю, а двухкомнатные на 2,1%. Стоимость аренды трехкомнатных квартир значительнее всего выросла в СВАО – на 8,3% и в САО – на 5,2%.
Более ровно вела себя аренда в домах бизнес-класса. Для него характерно повышение ставок во всех округах. Лидеры роста здесь СВАО, ЮЗАО, ВАО и ЮВАО. Рост средней стоимости аренды в этом сегменте составляет 12,1%.
По данным аналитиков еще одной компании, рост арендной платы в сегменте высокобюджетного жилья за 2007 г. составил 20%. В начале же 2008 г. рост ставок несколько замедлился, и во втором квартале динамика изменения стала отрицательной. Это привело к снижению среднего уровня арендной платы на 1,5% за 1-е полугодие 2008 г., что явилось реакцией рынка аренды на затишье рынка жилья, произошедшее в 2007 г., а также связано с сезонным снижением активности рынка аренды в предлетний период.
Другой тенденцией, отмечают в компании, становится некоторое уменьшение доли запросов дорогих квартир – от $10 000 в мес. Это в первую очередь свидетельствует о том, что уровень арендной платы в рамках самого высокого ценового сегмента зачастую является завышенным и не удовлетворяет требованиям потенциальных арендаторов.
Самые дорогие однокомнатные квартиры сегодня сдаются в ЦАО, в районе метро Кропоткинская, Арбатская, Пушкинская, Баррикадная, Маяковская и т.д. Стоимость квартир здесь стартует от $8 тыс. Самые дорогие двухкомнатные квартиры находятся в ЦАО и ЗАО (от $14 тыс.), трехкомнатные квартиры здесь от $19 до $27 тыс.
Когда вдвоем – веселее
Время вносит некоторые изменения в структуру спроса. Например, появилась так называемая коллективная аренда. В качестве арендаторов выступает молодежь: компании студентов, сотрудников офисов. Спрос, конечно же, порождает и дороговизну на квартиры в наем. Снимая коллективно, можно, конечно же не выезжать далеко за пределы центра города, но придется жертвовать приватностью: в комнате многокомнатной квартиры обычно селятся 2-3 квартиранта. А сама квартира напоминает общежитие. Обычно хозяева соглашаются на такой вариант, если, к примеру, жилье давно не ремонтировалось.
Еще одна тенденция арендного рынка – посуточный или почасовой съем. Сдающий квартиру на таких условиях рассчитывает получить максимальный доход. Он будет на 10-20 процентов выше, чем обычный доход арендодателя. Но такое жилье довольно быстро становится «убитым», приходится чаще делать ремонт. Но квартиранты заметно «поумнели»: как утверждают риэлторы, их теперь не заставишь сделать на съемной площади «косметический» ремонт: уж слишком часто пресса живописала о том, как две студентки (студента) делали ремонт в счет оплаты за проживание, а после работ их благополучно выставляли на улицу.
По закону сообщающихся сосудов
Риэлторы с творческим взглядом на свою профессию говорят об аренде как о живом, динамичном и интересном рынке. Не отстают от них и аналитики. Например, Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.Ru попытался определить взаимосвязь динамики ставок аренды и стоимости квартир. По его мнению, она заключается «в принципе противофазы». Когда цены на жилье останавливаются, цена аренды растет, когда цены первичного и вторичного рынка бьют рекорды, аренда «сохраняет относительное спокойствие». «Пока стоимость квартир заметно растет, арендодатели не сильно заботятся о доходах от сдачи. Но стоит росту цен на жилье остановиться и возникнуть угрозе отката цен назад, как настроение арендодателей меняется в худшую сторону, и возникает естественное желание отжать побольше от аренды», – отмечает О. Репченко. С другой стороны, если начало подорожания жилья сопровождается оттоком квартиросъемщиков на рынок купли-продажи жилья, намеренных купить дорожающее жилье хотя бы по ипотеке, то окончание подорожания, напротив, характеризуется возвратом покупателей в сторону аренды. Именно поэтому всплески рынков продажи квартир и их аренды сменяют друг друга и движутся в противофазе.
По мнению аналитика, это наиболее наглядно проявляется сейчас. С наступлением осени недавняя волна подорожания квартир в столице почти сошла на нет, и рынок купли-продажи недвижимости, похоже, ожидает новая стагнация. При этом на фоне выросших за период ажиотажа на 30-35% цен на московские квартиры чистая доходность от аренды упала до минимума. Следовательно, по мнению сотрудников аналитического центра, в ближайшие месяцы с высокой вероятностью можно ожидать нового закономерного роста арендных ставок на московском рынке жилья, который должен привести к повышению доходности аренды.
Наталия Крол
Окт. 20, 2008, полночь
