В этой части разговора об управлении коммерческой недвижимостью предлагаю Вашему вниманию рассмотреть работу службы, отвечающей за техническую эксплуатацию объекта. И, хотя эта работа считается самой неблагодарной и хлопотной, правильно организованный процесс эксплуатации является основой для осуществления успешного управления любым объектом недвижимости.
Название "Службы технической эксплуатации" говорит само за себя. В её обязанности входит эксплуатация зданий и инженерных сетей, обслуживание арендаторов и мест общего пользования, текущие плановые и неплановые ремонты, уборка (клининг). В некоторых компаниях к этому списку добавляется обеспечение безопасности.
Свое участие в процессе девелопмента (развития объекта) служба эксплуатации независимой управляющей компании начинает еще до заключения договора с собственником. Специалисты этого подразделения, совместно с другими службами, принимают непосредственное участие в оценке состояния объекта коммерческой недвижимости. В соответствии со специальной технологией они проводят всестороннее обследование окружающей территории, кровли, подвалов и всех коммуникаций здания. Результаты инспекции заносятся в акт, на основании которого составляется отчет, и делаются выводы о возможностях дальнейшего использования объекта и необходимости проведения ремонтов. В случае заключения договора о дальнейшем сотрудничестве между собственником и управляющей компанией, эти документы служат основой для подготовки бюджета и программы эксплуатации объекта.
Наличие такой программы говорит о профессионализме управляющего. Она помогает выявлять существующие проблемы, спрогнозировать те, которые могут возникать в будущем, позволяет контролировать расходование средств. Само собой разумеется, что специалисты профессиональной управляющей компании, на попечении которой находятся несколько объектов, имеют определенные стандарты и большой опыт в подготовке такой программы. Она должна предусматривать все тонкости, необходимые для работы службы: от периодичности проведения уборок, обслуживания и технических осмотров помещений, до подготовки планов по эвакуации и устранению аварийных ситуаций. Причем на каждый вид таких работ составляются планы и графики, ведутся журналы с указанием сроков выполнения и лиц, ответственных за их проведение. Специалисты службы эксплуатации обязаны отслеживать своевременность и качество выполнения всех назначенных мероприятий, а ведение журналов значительно облегчит работу в будущем. Руководитель, отвечающий за техническую эксплуатацию объекта должен понимать, что лишь подробная и хорошо разработанная программа поможет правильно определить уровень и количество специалистов для каждого объекта, поможет избежать авралов и обеспечит занятость рабочих в течение всего дня.
В большинстве управляющих компаний служба технической эксплуатации состоит из нескольких подразделений:
- Сантехники
- Электрики
- Связисты
- Клининговая служба
- Служба охраны
Описывать работу каждой службы в короткой статье не имеет смысла. Уважаемый читатель прекрасно знает, чем занимаются люди этих профессий. Следует лишь отметить, что иногда управляющему бывает значительно выгоднее не содержать свою службу, а привлекать специалистов - подрядчиков. Ведь некоторые виды деятельности требуют лицензирования, к тому же хорошие специалисты дают гарантию на выполненные работы. (Во избежание различных недоразумений, заключение долгосрочных договоров на обслуживание и партнерство, разумно производить только после согласования его с юристами.)
Решение о создании собственных служб обычно принимается в зависимости от количества и величины объектов, находящихся в управлении, и их технического состояния. В крупных управляющих компаниях службы клининга и охраны зачастую вырастают в самоокупаемые подразделения в рамках управляющей компании, или выделяются в самостоятельный бизнес.
Кроме всего перечисленного, в обязанности службы входит выполнение мероприятий, направленных на оптимизацию расходования тепловой и электроэнергии. Некоторые мероприятия по энергосбережению невозможны без инвестирования, поэтому они должны быть оценены с точки зрения эффективности, запланированы и подкреплены статьями бюджета. Но очень часто энергосбережение не требует серьезных затрат (утепление дверей и окон на холодный период, регулировка системы отопления), а мероприятия не выполняются. Такое бездействие управляющего не может быть оправдано и ведет к систематическому перерасходу средств собственника.
Окт. 23, 2008, полночь
