С введением в действие ФЗ <Об участии в долевом строительстве:> застройщики имеют права привлекать средства граждан, для строительства жилья, только соблюдая ряд строгих требований. К таким требованиям относятся наличие разрешения на строительство, право собственности или аренды на земельный участок, который будет застраиваться, раскрытие информации о компании и об объекте строительства в <проектной декларации> и ряд других требований. Но главным <неудобством> этого закона для строительных компаний стало обязательство закончить строительство в строго определенный срок и серьезная ответственность, в случае его нарушения.
Некоторые из нововведений закона, как показывает практика, оказались и вовсе невыполнимы даже для крупных строительных компаний, не говоря уже об остальных. Поэтому, застройщики при продаже квартир в новостройках, стали применять ряд <обходных> схем финансирования строительства, среди которых использование векселей, уступка прав требования, паевые взносы и предварительная купля - продажа квартир. Рассмотрим последний вид договора подробнее.
Итак, согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ <По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором>. Таким образом, предварительный договор - это просто соглашение сторон о том, что они обязуются заключить договор в будущем. В нашем случае этим договором будет купля - продажа квартиры в новостройке.
Поэтому, когда застройщики предлагают <купить> у них недвижимость по предварительному договору, это на самом деле вовсе не означает, что квартира уже перешла в собственность покупателя или перейдет в его собственность в будущем. Однако деньги - то за квартиру предлагается внести в настоящем. В этом - то и заключается главная опасность предварительного договора для покупателя: денежные средства, в достаточно крупном размере передаются в обмен на обещание заключить договор в будущем.
При этом застройщик не имеет никаких обязательств по строкам строительства дома. Более того, этот договор, не подлежит государственной регистрации. Поэтому ничто не мешает мошенникам заключить несколько договоров, предметом которых будет одна и та же квартира.
Банкиры, выдающие кредиты, хорошо знают толк в обеспечении обязательств по возврату долга и никогда не выдадут ипотечный кредит на покупку новостройки на основании предварительного договора. Ведь в этом случае не имеется даже предмета залога - самой квартиры.
Еще одним негативным моментом договора предварительной купли - продажи квартиры является то, что в случае проблем у застройщика (недостаток финансирования, отказ госкомиссии в приемке дома в течение долгого времени и т.п.) деньги, переданные застройщику по такому договору, не обеспечены недвижимостью. Ведь вам не известно, находится ли строящийся дом на балансе организации, есть ли у нее права собственности на земельный участок.
Вы можете даже выиграть дело в суде и исполнительный лист о взыскании с организации ваших денег, а в итоге окажется, что юридическое лицо находится в состоянии банкротства и единственным его имуществом является письменный стол и ручка, которой вы подписывали договор предварительной купли - продажи. Поэтому, если вам предлагается заключить такой договор, даже по очень выгодной цене следует помнить о риске полной потери денег.
Ноя. 21, 2008, полночь
